Jak se daňově posuzují příjmy poskytovatelů ubytovacích služeb přes Airbnb?

V návaznosti na časté omyly fyzických osob, které zdaňovaly příjmy z ubytování jako příjmy z nájmu, byť se jednalo o příjmy z ubytovací služby, vydalo ministerstvo financí materiál pro snadnější uchopení rozdílu mezi příjmem z nájmu a příjmem z ubytovacích služeb.

Je Airbnb příjem z nájmu, nebo ubytovací služba?

Základním charakteristickým rysem pro určení, zda se jedná o příjem z nájmu nebo příjem z ubytovací služby, je délka poskytovaného ubytování. Dalo by se shrnout, že pokud je ubytování poskytováno se záměrem dlouhodobého zajištění bytové potřeby nájemce, zdaňuje se tento příjem jako příjmy z nájmu. Pokud je však ubytování poskytováno krátkodobě, zejména za účelem relaxace, bude se jednat o ubytovací službu. 

V materiálu finanční správy jsou zhodnoceny základní rozdíly mezi klasickým nájmem a poskytnutím ubytovací služby.

U klasického nájmu je typické, že se doba trvání nájmu sjednává na delší časový úsek jednorázově, a to v řádech měsíců nebo let. Touto formou je také nabídka nájmu inzerována v tisku nebo na internetu. U nabídky nájmu je definována cena za měsíc nebo za delší časové období. Hlavním účelem nájmu je zajištění bytové potřeby nájemce, nejedná se tedy o ubytování za účelem rekreace. Ze strany poskytovatele nájmu také nejsou nabízeny žádné další služby související s nájmem a energie si zpravidla obstarává nájemník sám. Nájemce také provádí běžnou údržbu a opravy najatého prostoru.

Pokud by bylo však ubytování nabízeno pravidelně a jednorázově, na krátké časové období (dny, týdny) nebo přechodnou dobu a takto by bylo i nabízeno, jednalo by se nejspíše o ubytovací službu. Dalším charakteristickým znakem ubytovací služby je, že ubytování je poskytováno za účelem rekreace. Cena za ubytování je obvykle stanovena za den nebo týden a součástí ceny za ubytování bývají i další služby, jako je úklid, čisté lůžkoviny, snídaně.

To, zda se jedná o ubytovací službu nebo nájem, je zcela zásadní určit. Pokud nájem splňuje znaky standardního nájmu, zdaňuje se tento příjem jako příjem z nájmu pod § 9 zákona o daních z příjmů. U příjmů z nájmu zaplatí poplatník daně pouze daň ze zjištěného základu daně. 

Pokud by se však jednalo o ubytovací službu, jedná se o příjem ze samostatně výdělečné činnosti, která se zdaňuje jako jakýkoli jiný příjem z podnikání pod § 7 zákona o daních z příjmů. Příjmy z ubytovací služby pak také podléhají, jako jiné podnikatelské příjmy, odvodům na sociální a zdravotní pojištění.

Příjmy z ubytovací služby a daň z příjmů u Airbnb

Pokud příjmy z ubytování naplňují znaky ubytovací služby, provozuje poplatník daně podnikatelskou činnost. V případě, že je ubytování nabízeno prostřednictvím internetových platforem typu Airbnb, bude činnost naplňovat téměř nepochybně všechny znaky podnikatelské činnosti, tj. samotný výkon podnikatelské činnosti na vlastní účet a odpovědnost, a to se záměrem dosažení zisku. 

Pokud má fyzická osoba živnostenské oprávnění k poskytování ubytovací služby, zdaňuje tyto příjmy v rámci § 7 zákona o daních z příjmů jako příjmy ze samostatné činnosti. Pokud poplatník neuplatní skutečně vynaložené výdaje k dosaženým příjmům, může uplatnit výdajový paušál ve výši 60 %. Pozor však na horní limit.

V případě, že by fyzická osoba nevlastnila živnostenské oprávnění k provozování ubytovací služby, zdaní tyto příjmy taktéž jako příjmy ze samostatné činnosti, a pokud neuplatní výdaje ve skutečné výši, je oprávněna využít výdajového paušálu ve výši 40 %.

Další povinnosti v souvislosti s příjmy z ubytovací služby

Pokud má příjmy z nájmu fyzická osoba, je povinna vést účetnictví nebo daňovou evidenci, pokud bude k dosaženým příjmům uplatňovat skutečné výdaje. Pokud poplatník bude uplatňovat paušální výdaje, je povinen vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek, které vznikly v souvislosti s příjmy z ubytovací služby.

Fyzická osoba, která má příjem z ubytovací služby, je považována za poplatníka daně z příjmů fyzických osob a týká se jí registrační povinnost. Podnikatel se tak musí zaregistrovat k dani z příjmů fyzických osob u místně příslušného správce daně, a to do 15 dní ode dne, ve kterém začal vykonávat samostatně výdělečnou činnost, která je zdrojem příjmů ze samostatné činnosti nebo ode dne, ve kterém přijal příjem ze samostatné činnosti. Místní příslušnost finančních úřadů u fyzických osob se řídí místem trvalého bydliště.

Po skončení zdaňovacího období, které je u fyzických osob rovno kalendářnímu roku, je poplatník povinen podat přiznání k dani z příjmů fyzických osob. To neplatí v případě, kdy je poplatník v režimu paušální daně. Povinnost podat daňové přiznání má taková fyzická osoba, jejíž příjmy, které jsou předmětem daně, přesáhly 15 000 Kč, a zároveň se nejedná o příjmy osvobozené. Pokud by podnikatel vykazoval ztrátu, musí podat daňové přiznání vždy.

Ubytovací služba Airbnb u právnických osob

Pokud by poskytovatelem ubytovací služby byla právnická osoba, tak jsou předmětem daně všechny příjmy z veškeré činnosti a z nakládání s majetkem. Všechny příjmy týkající se ubytovací služby by tak byly uvedeny v daňovém přiznání k dani z příjmů právnických osob, a byly by zdaněny sazbou daně ve výši 19 %. Zatímco fyzické osoby mohou využít k příjmům z ubytovací služby výdajový paušál, právnické osoby takovou možnost nemají.

Ubytovací služba v zákoně o DPH

I v zákoně o DPH je zásadní rozdíl mezi ubytovací službou a nájmem, protože se u nich uplatňuje jiný daňový režim za předpokladu, že se nejedná o krátkodobý nájem nemovité věci. 

Za ubytovací službu se dle klasifikace produkce CZ-CPA považuje zejména:

• Ubytovací služby v hotelech, motelech, penzionech, … s každodenním úklidem a jinými službami, obvykle poskytované na dny nebo týdny
• Ubytovací služby v mládežnických hostelech, horských chatách a rekreačních chatách s velmi omezenými úklidovými službami nebo bez nich
• Ubytovací služby v nemovitostech užívaných na časový úsek pro návštěvníky mimo jejich obvyklé bydliště
• Ubytovací služby v pokojích nebo ubytovacích jednotkách (byty a domy pro dovolenou, bungalovy) pro osoby mimo jejich bydliště, které jsou poskytovány obvykle na dny nebo týdny
• Poskytování místa pro rekreační vozidlo nebo stan pro osoby mimo jejich bydliště, které jsou poskytovány obvykle na dny nebo týdny
• Poskytování prostoru v chráněných přístřešcích nebo táborových zařízeních pro umístění stanů a spacích pytlů.

Definice nájmu jako taková vychází z rozsudku Soudního dvora Evropské unie, kdy je za nájem považováno převedení práva užívat nemovitost z pronajímatele na nájemce za úplatu, a to takovým způsobem, jako by byl vlastníkem, a právo vyloučit jakoukoli další osobu z výkonu takového práva.

Pokud tedy podnikatel poskytuje ekonomickou činnost – ubytovací službu, je dle zákona o dani z přidané hodnoty považován za osobu povinnou k dani. Za ekonomickou činnost se považuje taková činnost, která je vykonávaná soustavně. Za ekonomickou činnost se mimo jiné považuje také využití hmotného a nehmotného majetku za účelem získání příjmů.

Poskytování ubytovací služby u Airbnb z pohledu DPH

Pokud podnikatel poskytuje ubytovací službu, která spočívá v ubytování zákazníků, za úplatu a místem plnění je tuzemsko, jedná se o zdanitelné plnění. Za zdanitelné plnění se považuje plnění, které je předmětem daně z přidané hodnoty a není od daně osvobozeno. V případě, že je podnikatel plátcem DPH, uvádí tato plnění jako zdanitelná plnění v přiznání k dani z přidané hodnoty.

Pokud podnikatel však plátcem DPH není, musí si hlídat obrat. Obrat je dle zákona o dani z přidané hodnoty definován jako souhrn úplat bez daně, včetně dotace k ceně, které osobě povinné k dani náleží za uskutečněná plnění, kterými jsou dodání zboží nebo poskytnutí služby s místem plnění v tuzemsku. 

Pokud by obrat přesáhl za dvanáct po sobě jdoucích kalendářních měsíců částku 1 000 000 Kč, je poskytovatel ubytovací služby povinen registrovat se k dani z přidané hodnoty, a to do 15 dní po skončení kalendářního měsíce, ve kterém k překročení obratu došlo. Pokud by však poskytovatel ubytovací služby chtěl, může se k dani z přidané hodnoty registrovat dobrovolně.

Ubytovací služby jsou v tuzemsku zatíženy sazbou 10 %.

Pozor na povinnost přiznání daně u přijaté služby mimo tuzemsko

Internetové platformy typu Airbnb fakturují inzerentům tzv. servisní poplatky. Vzhledem k tomu, že se nejedná o tuzemskou společnost, ale o společnost z USA, přijímá tak český podnikatel službu od osoby neusazené v tuzemsku. Jedná se o tzv. elektronicky poskytovanou službu a u elektronicky poskytované služby je za místo plnění považováno místo, kde má příjemce služby sídlo. Místo plnění u servisních poplatků od Airbnb je tak v tuzemsku.

Pokud by podnikatel, který poskytuje ubytovací službu, nebyl plátcem DPH, stává se na základě titulu přijetí služby identifikovanou osobu a je povinen se do 15 dní od přijetí služby registrovat jako identifikovaná osoba a odvést DPH. Identifikované osoby totiž mají povinnost přiznat a odvést daň z přijaté služby od osoby neusazené v tuzemsku.

Zapamatujte se tyto základní informace