Vhodná lokalita a řešení stavby
Nejlépe hlavní město v dosahu nosné veřejné dopravy (např. metro) – platí pro všechny segmenty trhu. U větších měst nebo měst se specifickou nabídkou výroby nebo služeb platí pouze pro vybrané segmenty trhu.
Urbanistické a architektonické řešení, enviromentální aspekty
- Napojení na infrastrukturu a její kvalita
- Dopravní řešení, veřejná doprava, parking
Návratnost včetně zajištění výnosů
- Přiměřená návratnost investice 2 až 3 roky
- Zajištění budoucích výnosů z prodeje – obvykle se požaduje uzavření budoucích kupních smluv či budoucích nájemních smluv na min. 30 % z celkového počtu jednotek.
Bonita dlužníka a jeho partnerů
- Zkušený a důvěryhodný developer nebo investor – osoba developera (potažmo projektového manažera), respektive jeho dosavadní zkušenosti na trhu a úspěšně realizované projekty, jsou pro financující instituce pochopitelně důležité. Na druhou stranu je ale třeba zdůraznit, že předchozí dlouhodobá činnost v oboru není pro banky při současné konkurenci na trhu s úvěry hlavním kritériem pro poskytnutí úvěru a banky se mnohdy spokojí s tím, že s příslušným uchazečem o úvěr nemají v souvislosti s poskytováním služeb žádnou negativní zkušenost.
- Finančně stabilní ekonomicky spjatá skupina dlužníka – tzv. recourse – fyzické či právnické osoby zřizující jednoúčelovou developerskou společnost
- Finančně stabilní dodavatel stavby – stavební firma s historií a dobrou reputací
Další klíčové skutečnosti a osoby posuzované v projektu:
- kvalita předprodejů – ideálně alespoň ve formě uzavřených budoucích kupních smluv
- Manažer projektu, architekt
- Nezávislý expert / kontrolor (quantity and quality surveyor) – charakter stavebního dohledu
- Realitní agent (broker) – záruka rychlého a hladkého prodeje
Právní struktura
Právní struktura je postavena na jednoúčelové projektové společnosti (tzv. SPV – special purpose vehicle). Pro financování projektů je typické, že subjektem realizujícím developerský projekt, a tedy i příjemcem úvěru, je nová společnost založená developerem výhradně za účelem realizace příslušného projektu. Účelem je oddělit realizaci financovaného projektu od ostatní podnikatelské činnosti developera a eliminovat tak na straně příjemce úvěru riziko vzniku závazků v důsledku jiné podnikatelské činnosti a tedy i riziko úpadku z důvodu výkonu jiné podnikatelské činnosti na straně příjemce úvěru. Preferuje se právní forma akciové společnosti. Pro menší projekty je častější forma společnosti s ručením omezeným. Čtěte více: Na vstupu do cizí společnosti se dá finančně vydělat
Oblasti potenciálních rizik v projektu
- Koncepce projektu: vhodná lokalita, vhodná velikost, dostatečná infrastruktura – hlavně dopravní napojení a dopravní kapacity, odpovídající dispoziční řešení – v souladu s aktuálními požadavky trhu
- Development: technicky vhodná nemovitost, reálný rozpočet a harmonogram, finančně stabilní a zkušený dodavatel, monitoring stavebního procesu, garance developera/investora – především za vícenáklady nad rámec rozpočtu, garance dodavatele – zejména na termíny dokončení
- Trh: vhodný market positioning, spíše konzervativní odhad vývoje trhu
- Měna: úvěr ve měně výnosů z nemovitosti nebo zajištění kurzového rizika. Čtěte více: Investování je vždy riziko. S jakýmkoli obchodníkem
Podklady pro žádost o úvěr
Již při úvodních jednání s bankou je nezbytné poskytnout zpracovaný podnikatelský plán, který obsahuje veškeré náležitosti, především základní rozpočet a finanční plán. Pokud banka projeví zájem projekt financovat, je třeba počítat s detailním rozpracováním projektového záměru. Čtěte více: Podnikatelský plán: Jeden z pilířů úspěšného podniku
Ke schválení úvěru bude banka požadovat především následující dokumentaci:
- Projektová dokumentace s definovanými vstupy a výstupy
- Účel, forma a návrh podmínek financování, zajištění vlastních zdrojů
- Technické údaje o nemovitosti – technická dokumentace, projektová dokumentace
- Finanční plán: rozpočet projektu a podíl vlastního kapitálu (vč. identifikace původu vlastního kapitálu), náklady, výnosy, rentabilita projektu (výnosy by měly převyšovat náklady o min. 20 %), projekce cash flow
- Existující smlouvy nebo návrhy smluv, výkresy, fotografie, vizualizace
- Právní okolnosti a identifikace a informace o konečných vlastnících dlužníka
Ekonomické informace o dlužníkovi:
- Dlužník samotný (obvykle SPV) – due diligence
- Ekonomicky spjatá skupina dlužníka – recourse – profily osob zřizující SPV
Finanční struktura developera
Finanční zdroje, které nejsou kryty úvěrem, představuje tzv. equita. Jde o vlastní prostředky, které lze shrnout jako vklady do základního kapitálu a dále jako úvěry od společníků (zpravidla půjde o podřízený dluh). Podřízený dluh je dluh, který je podřízen v určitých parametrech ostatním úvěrům. Jde o jakýsi dluh druhého pořadí. Záleží na přesném znění smlouvy o úvěru. Zjednodušeně řečeno platí, že podřízený dluh bude uhrazen, až pokud dojde k uhrazení primárního dluhu vůči bance, tedy developerského úvěru.
Zde samozřejmě záleží na tom, zda má developer sám o sobě dostatek investičních prostředků na vytvoření equity. Sám developer se tedy rozhodne, zda poskytne SPV podřízený dluh, nebo zda finanční prostředky poskytne formou vkladu do základního kapitálu. Pokud developer nemá dostatek prostředků, musí poptat ostatní investory, kteří buď vstoupí do SPV jako společníci, nebo poskytnou podřízený dluh. Podřízený úvěr bude poskytnut přímo do SPV.
Developer bude realizovat projekt prostřednictvím SPV, poskytne SPV úvěr (junior loan), tento úvěr však bude podřízen úvěrům (senior loans), které získá SPV od bank. Pokud to bude nezbytné z důvodu požadavků banky, může developer poskytovat (vkládat) finanční prostředky do SPV nikoli ve formě podřízeného úvěru, ale jako peněžitý vklad. Nepeněžité vklady nejsou obvykle akceptovány. Čtěte více: Jak posoudit výhodný úvěr? Máme pro vás pár tipů
Zajištění úvěru
Základní zajištění:
- Zástavní právo k nemovitosti v prvním pořadí
- Zástavní právo k pohledávkám (nájmy, podnájmy, prodeje)
- Zástavní právo k akciím nebo obchodním podílům dlužníka
- Zástavní právo k běžným účtům dlužníka
- Zástavní právo k plnění z pojištění nemovitosti – vinkulace pojištění
- Subordinace podřízených úvěrů
Dozajištění:
- Záruky osobní, korporátní nebo bankovní, bianko směnky, depozita, křížové zajištění, apod. Podmínkou poskytnutí úvěru je pochopitelně poskytnutí relevantního zajištění, jehož předmětem je v případě developerských projektů majetek související s financovaným developerským projektem. Základními formami zajištění je proto zástavní právo zřízené na nemovitostech, které jsou předmětem developerského projektu, a zástavní právo na podílu ve společnosti, která developerský projekt realizuje.
Autorem článku je PAVEL JILEČEK, ředitel úseku financování nemovitostí a člen představenstva společnosti Younique.
ČLÁNKY DO MAILU