Češi se ve velkém zbavují chalup a chat. Realitní byznys začíná pokulhávat

Lidé se zbavují nadbytečných nemovitostí

Jan Babka, marketingový ředitel NEXT REALITY, uvádí, že v covidové době byla poptávka po rekreačních nemovitostech enormní a z trhu rychle mizely nabídky a ceny výrazně rostly. V současné době pozorují pokračující trend, který započal v druhé polovině minulého roku, a to, že nabídek rekreačních nemovitostí na trhu opět přibývá. Důvodů je hned několik. Zvýšené ceny energií hrají určitě svoji roli, a to nejen na dané rekreační nemovitosti, ale jelikož chata nebo chalupa je druhou, případně třetí nemovitostí, jde i o platby energií na rezidentní nemovitosti a tak bych to nazval spíše omezením zbytných výdajů, popisuje a dodává, že tato situace navíc přišla v období, kdy si již lidé zvykli cestovat do zahraničí. Nebo si zkusili, jaké je to starat se o další nemovitost v době, kdy se už zase může bez omezení kamkoliv cestovat, a že to pro ně nemusí být vhodný způsob trávení volného času.

Podle Karla Hubáčka, certifikovaného realitního makléře CENTURY 21 Premium, došlo během covidu k nárůstu zájmu o rekreační objekty hlavně z důvodu nejistoty cestování a volného pohybu. Z tohoto důvodu hodně lidí řešilo otázku, jakým směrem svoje finanční prostředky investovat, a kromě jiných investic byla i investice do vlastní nemovitosti v přírodě velmi poptávaná. V současné době někteří z těchto nových majitelů vzhledem k celkovým měsíčním nákladům a nejisté době zvažují, zda mají tuto nemovitost nadále vlastnit. Proto je v současné době nabídka těchto objektu větší, a pokud někdo prodej z finančních důvodů řeší, tak na prodej opravdu spěchá, a právě toto se může projevit ve výši kupní ceny. Je samozřejmě i velké množství lidí, kteří si novou nemovitost nechali a jsou za ni rádi a už se těší na novou sezonu, dodává. 

Také v M&M Reality už od třetího kvartálu pozorují, že se lidé začínají zbavovat nadbytečných nemovitostí, mezi které chaty a chalupy bezpochyby patří. Oblastní ředitel Jan Martina doplňuje, že lidé nyní zjišťují, že je náročné je udržovat, a zvyšující se ceny energií rozhodnutí majitelů nemovitost prodat jen potvrdily. Naopak Honza Ptáček, realitní makléř v Praze, současný prodej rekreačních objektů nehodnotí jako prodej z důvodů vysokých nákladů na energie, ale spíše by řekl, že prodej chat a chalup je z důvodů nevyužití. Najednou někteří nemají čas chaty využívat a navíc o ně pečovat.

Data se liší podle lokality

Podle dat realitního portálu Videobydlení.cz klesl oproti předloňskému roku zájem o různé rekreační nemovitosti o 23 procent a mnoho chat a chalup zůstalo rozestavěno a stavba se prodloužila. Důvodem je drahý stavební materiál a rostoucí inflace. Lidé raději nechají rozestavěné své chaty, než aby přiškrtili rodinný rozpočet někde jinde. Stavba chaty je zbytná záležitost, bez které se člověk obejde.

Když se výstavba rekreačního objektu protáhne třeba i o dva roky, nikomu to extrémně vadit nebude a náklady budou třeba nižší, říká Jakub Veverka, hlavní ekonom Videobydleni.cz. Ten dále uvádí, že na českém trhu nastává zajímavý trend pořízení rekreačních objektů v zahraničí. Nejčastěji jde o Chorvatsko a Španělsko, kde se ceny těchto objektů pohybují na úrovni průměrného bytu 2+1 v Praze.

Propad poptávky je někde na úrovni 30–40 % v porovnání se současným stavem trhu a trhem v období covidu, s přihlédnutím k ročnímu období, zmiňuje Jan Babka. V současná době je poptávka po objektech, které lze po úpravách využít i k trvalému bydlení a jsou v dostupných lokalitách s občanskou vybaveností v okolí, přidává Karel Hubáček.

Podle Jana Martiny se poptávka drží především v tradičních turistických destinacích, jako jsou Krkonoše nebo Šumava. Na Liberecku zaznamenávají nárůst 28 % oproti roku 2020, kdy přišla pandemie a zájem o chalupy rostl i na Moravě. Déle v nabídce zůstávají dvě skupiny nemovitostí – chatičky a zahrádky v chatových osadách, které v době covidu plnily funkci pro rekreaci, a ekonomicky náročné nemovitosti – nezateplené chalupy, upřesňuje.

Podle Honzy Ptáčka poptávka po chatách a chalupách klesla úměrně tomu, jak klesla poptávka po nemovitostech celkově. Ale stále tu poptávka je. V CENTURY 21 Czech Republic u rekreačních objektů vidí razantní změnu zájmu o rekreační objekty, chaty a chalupy, které se stávají luxusem, a dochází k velkému nárůstu nabídky objektů za vysoké ceny, kde ale lze očekávat po zimní sezóně razantní pokles. To ale stále neplatí pro lokality turisticky atraktivní, kde jsou ceny vysoké (např. ve Špindlu lze koupit m2 apartmánu za 275 tis.) a přesto nabízejí pro investory zajímavé výnosové procento, podotýká CEO společnosti Tomáš Jelínek.

Přečtěte si také:

Odhad ceny nemovitosti si nechte zpracovat odborníkem. Jak oceňování probíhá?

Jak se měnily ceny rekreačních nemovitostí?

Podle Tomáše Jelínka se požadovaný únik do přírody odrazil i na cenách. Během jara 2020 a až do léta 2021 totiž vyrostly na přibližně čtyřnásobek cen roku 2019. Tím pádem se chata, která v roce 2019 stála 800 tisíc korun, ve své nejdražší době vyšplhala na 3,5 milionu korun. Poptávka byla obrovská, ale trh pomalu ztrácel možnosti, co nabídnout. Jak je zmíněno výše, letos je trend opačný a majitelé chalup se svého majetku zbavují. 

Nabídka se tak od předchozích let zvýšila desetkrát. S klesající poptávkou ale už není prodej zdaleka tak snadný. Zájem o podobné objekty se ale nevytratil úplně a v poslední době jsou oblíbené byty nebo chalupy na horách v nových rezidenčních komplexech, kde se potenciální majitelé nemusí o nic starat. Právě v Krkonoších a na Šumavě nalezneme i nejdražší nemovitosti, metr čtvereční se tam prodává i za více jak 160 tisíc korun. Zcela novým trendem je oblast Dolní Moravy, kde vznikla řada nových projektů. Snaží se nalákat nové investory. Jen je otázkou, zda jich je na českém trhu dostatek, konkretizuje. 

Jan Martina říká, že chaty a chalupy, stejně jako celý realitní trh, zažívají tlak na snižování cen. Jejich ceny poklesly v průměry o 10–30 %. Především tedy u nemovitostí, které potřebují rekonstrukci nebo nejsou v atraktivních lokalitách, uvádí. Ceny rekreačních objektů rostly až do podzimu 2021, pak lehce stagnovaly do cca června 2022 a od léta 2022 klesly o cca 10–20% podle lokality a stavu nemovitosti, přidává svůj názor Honza Ptáček.

Také Jan Babka zmiňuje, že rekreační nemovitosti v posledních dvou letech (období covidu od roku 2020) rostly na cenách prakticky nejvíce napříč trhem i v čase. V některých lokalitách až o stovky procent. Tím se ukázalo, že tyto nemovitosti jsou velmi náchylné na nálady ve společnosti a cenové propady mohou být z toho důvodu relativně vysoké. To zejména u starších rekreačních chat (v rekreačních oblastech), k sezónnímu využívání (léto), před rekonstrukcí.

Naopak menší propady cen lze očekávat u celoročně obývaných nemovitostí, v exponovaných lokalitách a například na horách. Zde propad neočekávají, případně mírný, a to zejména tam, kde jiné nemovitosti nejsou anebo se již nové nemovitosti stavět nebudou. V nabídkových cenách se slevy projevují pomalu, lidé zkoušejí prodat za tolik, za kolik koupili, a tyto ceny se mnohdy liší od cen prodejních, shrnuje.

Jak se bude podle odborníků poptávka vyvíjet?

Jakub Kindl z realitní společnosti Domov předpokládá, že se nejvíce rekreačních objektů dostane do prodeje během jara a očekává výrazný pokles cen. Některé údaje uvádí předpokládaný pokles až o desítky procent. Pokud tak někdo plánoval koupi chaty či chalupy, letošek tomu bude velmi nakloněný, zdůrazňuje. Jan Martina si myslí, že bez ohledu na válku, inflaci nebo růst sazeb s prvním jarním sluníčkem opět naroste poptávka po rekreačních objektech. 

Je to podle něj léta zakořeněný trend, který covid ještě posílil, protože jsme národ chalupářů a chatařů. Nárůst poptávky ovlivní zejména kvalitní příprava marketingové prezentace a příprava před prodejem nemovitosti s cílem dosažení a vytěžení maximální poptávky, vyjmenovává.

Karel Hubáček vysvětluje, že poptávka po těchto nemovitostech s ohledem na ekonomický vývoj v ČR (vysoká inflace, vysoké úrokové sazby, velké náklady na energie) bude menší a lidé budou koupi déle zvažovat a pečlivě případně hodnotit takovou investici. Proto se dá očekávat, že u některých objektů, které se prodávají a jejichž cena byla nastavena na horní hranici prodejnosti, bude docházet ke korekci cen anebo bude možné s majiteli o ceně jednat. Samozřejmě, vždy záleží na každé jednotlivé transakci. Někteří majitelé raději prodej pozastaví a objekty se budou snažit sami využívat a přečkat nepříznivou dobu, podotýká. 

V NEXT REALITY ve střednědobém horizontu nepředpokládají růst poptávky, stagnace trhu bude docílena tím, že brzy začne sezóna a nabídka bude částečně prodávána. Co se týká cen, záleží na povaze, lokalitě a stavu nemovitosti. Obecně chaty a chalupy po rekonstrukci, v atraktivních lokalitách budou cenově stagnovat, nemovitosti v chatařských koloniích před rekonstrukcí se mohou cenově propadnout o 10 % oproti nynějším cenám, popisuje Jan Babka. 

Jak uvádí Honza Ptáček, pokud se zastaví inflace a sníží úrokové sazby, tak je předpoklad, že se trh oživí na vyšší úroveň než nyní. Potom ceny přestanou klesat a po čase se nejspíš s vyšší poptávkou opět zvednou. Kdy to bude, to závisí především na cenách energií. A asi bude pár dalších faktorů, které moc neznáme a může se o nich pouze dohadovat. Do té doby je předpoklad, že můžou ceny ještě nadále klesat, dodává.

Berou lidé chaty i jako investici?

Podle Jana Martiny se pronájem vyplatí v případě, že je nemovitost ve skvělém stavu a není třeba do ní investovat. V dnešní situaci majitelé ale naráží na to, že sehnat nájemníky dá práci, a že když jim některý měsíc „vypadne“, finanční návratnost není taková, jakou očekával  anebo jim vůbec neporyje výdaje za údržbu nemovitosti. I proto se tedy rozhodují pro prodej a nabídka chat a chalup roste, vysvětluje a doplňuje, že dílčí faktory jsou zejména lokalita, dostupnost pro servis i správa nemovitosti či administrativní náročnost. 

V tomto směru zaznamenávají však na trhu progres a větší připravenost služeb. Honza Ptáček si myslí, že pokud bude chata blízko většího města, tak se může investice za účelem dlouhodobého pronájmu vyplatit nebo může být srovnatelná. Je to však velmi individuální a záleží nejen na jejím stavu, ale především zda má napojení na inženýrské sítě, je přístupná po komunikaci apod.

Jan Babka podotýká, že na otázku, jestli se vyplatí koupě nějaké chaty nebo chalupy jako investice z hlediska pronájmu, neexistuje univerzální odpověď. Pokud si podle něj koupíte takovou nemovitost v atraktivní lokalitě, budete se o ni starat a pronajímat ji formou krátkodobých pronájmů, tak určitě. V poslední době se objevuje trend nákupu nemovitostí za tímto účelem v zahraničí, typicky třeba Španělsko nebo Albánie, kde jsou velmi zajímavé ceny. Dle posledních zkušeností se Češi přestali bát i exotičtějších destinací, upřesňuje.

Karel Hubáček zdůrazňuje, že investice do nemovitosti se stále považuje za dlouhodobou investici a takto je potřeba k tomu i přistupovat. Je však podle něj potřeba na začátku dobře zvážit a vyhodnotit, zda je konkrétní chata vhodná k investici, k pronájmu. Buď se člověk může poradit s odborníkem/makléřem, který v dané lokalitě působí, zná trh nemovitostí a případně sám takové investice dělá nebo je dobré si udělat sám svou analýzu. Tedy seznámit se s cenami nemovitostí v dané lokalitě tak, aby věděl, zda kupuje za dobrou cenu s ohledem na lokalitu, stav objektu, možný výnos z pronájmu, časovou a finanční náročnost spojenou s provozováním pronájmů. A také by si měl zjistit, jaké jsou reálné možné ceny nájmu a jaká je konkurence v okolí. 

Dále jakou přidanou hodnotu daná nemovitost nabízí, jaká je její reálná prodejní cena. Pro případ, že se rozhodne nemovitost časem prodat, jaké jsou daňové a právní věci s vlastnictvím spojené. Vypadá to složitě, ale určitě tomu, kdo má zájem investovat do nemovitosti, se vyplatí toto všechno si nastudovat. K tomu je možné využít řadu kurzů, konzultací a zkušeností lidí z oboru. Nabízí se samozřejmě i jiná cesta, spojit síly s někým, kdo už tím prošel, nebo si prostě vzít odborníka z řad certifikovaných realitních makléřů, uzavírá.