Chce být rentiér, bude muset odvádět DPH?

Server Podnikatel.cz nabízí svým čtenářům odborné poradny, ve kterých mohou své dotazy směrovat mimo jiné na daňového poradce. 

Odvod DPH u rentiéra

Jsem OSVČ, plátce DPH. Podnikám v pekařství. Také mám několik nemovitostí (bytové domy), které nemám v podnikání. V příštím roce budu investovat více peněz do rekonstrukcí a výstavby nových bytů v již stávajících domech. Napadlo mě, že bych si i to pronajímání dal do podnikání a pak uplatňoval vrácení DPH z těch nákladů na rekonstrukci a výstavby. Pokud bych to udělal, tak z čeho všeho bych o navrácení DPH mohl žádat a hlavně musel bych odvádět DPH z pronájmu bytů či je to osvobozeno?

Odpovídá Jan Molín, daňový poradce společnosti MIVO

Při odpovědi vycházíme z toho, že jednotlivé bytové jednotky/byty budou/jsou pronajímány občanům – neplatcům daně.

Zjednodušeně řečeno, dle zákona o DPH platí, že plátce DPH má nárok na odpočet daně z přijatých plnění zejména tehdy, pokud tyto vzniklé náklady/výdaje použije pro svá zdanitelná plnění na výstupu (viz ustanovení § 72 a násl. zákona o DPH). Ve vašem případě však budete jednotlivé bytové jednotky/byty pronajímat občanům (nepodnikatelům, neplátcům DPH), tedy bude se jednat o tzv. osvobozené plnění bez nároku na odpočet daně. To na jednu stranu znamená, že budete fakturovat (inkasovat) nájemné bez DPH, ale zároveň to je spojeno i s tím, že si nebudete moci uplatnit související nárok na odpočet daně na vstupu například z vámi zmíněných rekonstrukčních prací.

Pokud byste některé bytové jednotky/byty pronajímal jiným plátcům DPH pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností, pak se můžete rozhodnout, že u tohoto nájmu budete uplatňovat daň (tedy nevyužít osvobození od daně), viz ustanovení § 56a odst. 3 zákona o DPH. Vzhledem k tomu, že by se pak jednalo o zdanitelné plnění, měl byste i nárok na odpočet DPH na vstupu.

V případě nároku na odpočet daně u přijatých plnění za provedenou rekonstrukci byste pak musel postupovat dle ustanovení § 76 zákona o DPH, který říká, že použije-li plátce přijaté zdanitelné plnění v rámci svých ekonomických činností jak pro plnění s nárokem na odpočet daně (pro zdaněné nájemné), tak i pro plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně (pro nájejmné osvobozené), má nárok na odpočet daně pouze v krácené výši odpovídající rozsahu použití pro plnění s nárokem na odpočet daně.