Právní úprava nájmu prostor určených pro podnikání je nyní obsažena v občanském zákoníku (§ 2302 – § 2315), kterou byl nahrazen dnes již zrušený zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor.
Jak poznat problémového nájemce?
První důležitou věcí, které je vhodné věnovat náležitou pozornost, je prověření osoby nájemce. V každém smluvním vztahu je důležité vědět, s „kým máte tu čest“. Ještě před uzavřením nájemní smlouvy si proto alespoň v základním rozsahu prověřte, zda se daná osoba nepotýká s finančními problémy.
O každé osobě je možné celkem snadno zjistit, zda není evidována ve veřejně dostupné evidenci dlužníků. V rámci tohoto základního prověření věnujte pozornost především insolvenčnímu rejstříku, který je veden na portálu Ministerstva spravedlnosti ČR www.justice.cz. Po zadání příslušných osobních údajů (např. IČO) okamžitě zjistíte, zda není s danou osobou vedeno insolvenční řízení.
Další cenné informace můžete zjistit v Centrální evidenci exekucí, kterou vede Exekutorská komora ČR. Zde se již jedná o placený výstup, nicméně za prověření jedné osoby zaplatíte poplatek 60 Kč, což se vám určitě vyplatí investovat.
Pokud si chcete prověřit svého potenciálního nájemce důkladněji, zkuste zjistit co nejvíce informací o jeho předchozí podnikatelské činnosti, zapátrejte na webu, na sociálních sítích a podobně.
Pokud v rámci shora uvedeného šetření najdete cokoli podezřelého (o jakémkoli záznamu o exekuci či insolvenci ani nemluvě), s takovou osobou určitě nájemní smlouvu nepodepisujte. Je velmi pravděpodobné, že od takové osoby byste se svého nájemného stejně nedočkali.
Pohlídejte si, co bude nájemce v prostorách dělat
Z pohledu pronajímatele lze určitě doporučit, aby si s nájemcem v nájemní smlouvě jasně sjednal, k čemu může nájemce pronajatý prostor užívat. Tedy vymezit si účel nájmu. Nájemce tak bude mít jasně stanoveno, k čemu může dané prostory využívat a pronajímatel bude mít od nájemce alespoň písemný příslib, že v jeho prostorách nebude nájemce vyvíjet činnost, která by pro pronajímatele nebyla přijatelná. Doporučuji vymezit si stanovený účel nájmu co nejpřesněji. Ilustrujme si situaci na konkrétním případu.
Pokud si od vás pan Novák pronajme prostory obchodu na náměstí s tím, že tento prostor bude sloužit jako cukrárna a ve smlouvě si sjednáte jako účel nájmu „provozování cukrárny“, bude pan Novák povinen provozovat ve vašich prostorách výhradně cukrárnu. Pokud by si tam otevřel například masnu, budete mít právo s ním z tohoto důvodu nájemní vztah ukončit. Pokud by však pan Novák měl ve smlouvě uvedeno, že si ten samý prostor pronajímá za účelem například „obchodní činnosti“, tak v případě, že z cukrárny udělá masnu, obchod na kola či hospodu, smlouvu neporuší, neboť všechny tyto činnosti se do takto široce vymezeného účelu nájmu vejdou.
Proto vždy doporučuji pronajímatelům, aby si účel nájmu sjednali ve smlouvě co nejpřesněji, aby nájemce měl jasně nastavené hranice, co může v pronajímaných prostorách dělat a co nikoli. Dále je samozřejmě třeba vždy respektovat příslušné kolaudační rozhodnutí týkající se pronajímaných prostor.
Práva nájemce – pozor na technické zhodnocení
Základní povinností pronajímatele je udržovat pronajaté prostory ve způsobilém stavu, který nebrání provozu sjednané činnosti. S tím souvisí zejména povinnost zajištění příslušných oprav, dodávek energií a dalších služeb do předmětu nájmu a řada dalších povinností. Nájemce má právo na zajištění nerušeného užívání po celou dobu trvání nájemního vztahu. Doporučuji sjednat si v nájemní smlouvě i režim pro případné úpravy na pronajatých prostorách, zejména to, jak budou případné změny provedené nájemcem při skončení nájmu vypořádány.
Pronajímatel by si měl vždy velice dobře promyslet, zda dá nájemci souhlas s úpravami předmětu nájmu, a případně si s nájemcem dohodnout, jaké změny jsou povolené a jaké už nikoli. V těchto případech je důležité dohodnout si především hrazení nákladů na tyto úpravy a rovněž režim případné náhrady za tzv. technické zhodnocení předmětu nájmu. Pokud totiž nájemce provede se souhlasem pronajímatele změny na předmětu nájmu, má právo požadovat za to při skončení nájmu náhradu. Právě v této oblasti vznikají v praxi často mezi pronajímatelem a nájemcem spory o částky v řádech statisíců korun.
Doba nájmu a jeho ukončení
Jedno z hlavních ujednání, které by měla nájemní smlouva obsahovat, je sjednání doby nájmu a možností jeho ukončení. Pokud si tedy nejste jisti, jak bude nájemní vztah s nájemcem fungovat, je lepší sjednat si pro začátek buď kratší dobu nájmu nebo právo ukončit nájem např. ve 2 či 3měsíční výpovědní době, a to i bez uvedení důvodu.
V souvislosti s výměnou nájemce je třeba mít na paměti i institut tzv. náhrady za převzetí zákaznické základny. Právo na tuto kompenzaci vzniká nájemci v případě, že s ním pronajímatel ukončil nájemní vztah poté, co si nájemce v daném místě vybudoval určité jméno a „naučil zákazníky k němu chodit“. Pokud tedy například zákazníci vyhledávají cukrárnu již zmíněného pana Nováka pro jeho jedinečné zákusky, může pan Novák, který končí, požadovat kompenzaci za stávající klientelu, kterou si v místě vybudoval a z níž může v menší či větší míře nový příchozí nájemce benefitovat.
Zákon nestanoví jasně, komu finanční kompenzace náleží, zda pronajímateli nebo novému nájemci, avšak vznikne-li „starému“ nájemci toto právo, může ji ať po vás jako pronajímateli či po novém nájemci požadovat, což může mít zcela jistě nepříjemné finanční dopady a může to rovněž ztížit najití náhrady za původního nájemce. Z tohoto důvodu doporučuji sjednat si hned na začátku při uzavírání nájemní smlouvy, že tento nárok nemá nájemce právo požadovat, resp. že vůbec nevzniká. V této souvislosti je třeba ještě podotknout, že nárok na náhradu zákaznické základny nevzniká původnímu nájemci vždycky. Pokud pan Novák neplatí nájemné a z toho důvodu dostane výpověď, nárok na kompenzaci za převzetí zákaznické základny nemá.
Uzavíráte-li jako pronajímatel nájemní smlouvu na obchodní prostory, je určitě vhodné věnovat shora uvedeným aspektům náležitou pozornost a smluvní podmínky si předem správně nastavit. Tím můžete předejít řadě budoucích nejasností a problémů. Ve složitějších případech doporučuji obrátit se na kvalifikovaného právního poradce, který vám s nájemní smlouvou pomůže.
ČLÁNKY DO MAILU