Pokud nájemce provozuje podnikatelskou činnost, nájemní vztah se řídí pravidly o „nájmu prostor sloužících k podnikání“ obsaženými v občanském zákoníku. Dříve známý termín nebytový prostor a s ním také původní zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor byl zrušen a veškerá ustanovení o komerčním nájmu jsou nyní upravena v § 2302 – § 2315 občanského zákoníku.
Je dobré vědět, že právní úprava pronájmu pro podnikání se od obecného nájmu v mnohém liší. Uplatní se zde například jiná pravidla při sjednávání smlouvy, odlišné výpovědní doby při ukončování nájmu i další odchylná práva a povinnosti pronajímatele i nájemce.
Účel nájmu. Proč je dobré jej správně vymezit?
Při uzavírání nájemní smlouvy dbejte na to, abyste měli správně sjednaný účel užívání. Ve smlouvě by mělo být výslovně uvedeno, že daný prostor můžete používat pro účely vašeho podnikání. Nájemce by totiž v zásadě neměl používat prostor k jiným než stanoveným účelům a změnit charakter své činnosti (např. na jiný předmět podnikání) či okolnosti jejího výkonu (např. noční provozní dobu na denní) může ze zákona pouze v omezených případech (zejména pokud by tím nenarušil práva pronajímatele či nezhoršil poměry v pronajaté nemovitosti). Zároveň doporučuji sjednat si účel užívání co možná nejšířeji, abyste posléze nezjistili, že užíváte prostor v rozporu s nájemní smlouvou a tím zavdali příčinu k neshodám s pronajímatelem.
Již od začátku vyjednávání o nájemní smlouvě se rovněž nezapomeňte zeptat, k jakému účelu jsou dané prostory kolaudované, a vyžádejte si na pronajímateli příslušné kolaudační rozhodnutí.
Firemní označení provozovny
Pokud si pronajímáte prostor k podnikání, budete v mnoha případech potřebovat umístit si na dané prostory vaše firemní označení. Z tohoto důvodu doporučuji, abyste si ve smlouvě sjednali souhlas pronajímatele s umístěním štítů, návěstí a podobných označení. Je dobré si v nájemní smlouvě jasně určit, jaké štíty a návěstí to budou, jelikož ze zákona má pronajímatel právo nájemci vyvěšení firemního označení z určitých důvodů nepovolit. Zdá se to sice jako samozřejmost, ale nájemce tu tedy má své právo omezené, na což je třeba myslet.
Specifika skončení nájmu
U nájemní smlouvy na obchodní prostory platí určitá specifika i pro případy skončení nájmu výpovědí. Zde je třeba rozlišit, zda byl nájem sjednán na dobu určitou nebo na dobu neurčitou. Za nájem na dobu určitou se považuje nájem, u kterého byla sjednána doba trvání (např. na 5 let) nebo den skončení nájmu (např. do 31. 12. 2020).
Nájem na dobu určitou může pronajímatel i bez souhlasu nájemce ukončit v případě, že:
- má být odstraněna či přestavována nemovitost, ve které se prostor nachází, tak, že není možné dále tuto užívat, a pronajímatel o tomto v době uzavírání smlouvy nevěděl,
- porušuje-li nájemce povinnosti plynoucí z nájmu například tím, že neplatí nájemné nebo užívá prostory v rozporu s nájemní smlouvou.
Naopak nájemce může před skončením doby nájmu sjednaného na dobu určitou podat výpověď, pokud:
- ztratí způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící k podnikání určen,
- přestane-li být prostor způsobilý k výkonu činnosti a pronajímatel nezajistí odpovídající náhradní prostor nebo
- porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti například tím, že neudržuje prostory tak, aby byly způsobilé k provozování sjednaného účelu nájmu.
Vedle výše uvedených důvodů si smluvní strany mohou sjednat možnost výpovědi smlouvy i z jiných důvodů, nebo dokonce bez uvedení důvodu. Při podání výpovědi je vždy nutno uvést důvod výpovědi, případně že je výpověď dána bez uvedení důvodu, umožňuje-li to smlouva.
Důležité je také vědět, že výpovědní doba ze zákona je u nájmu na dobu určitou tříměsíční, zatímco u nájmu na dobu neurčitou je šestiměsíční. Smluvní strany však mohou mít ve smlouvě sjednanou i jinou výpovědní dobu. Při uzavírání nájemní smlouvy vždy raději myslete na „zadní vrátka“ a požadujte možnost jejího ukončení pro případ změny vaší situace, ideálně však i bez uvedení důvodu, bude-li k tomu pronajímatel svolný.
Náhrada za převzetí zákaznické základny
Od roku 2014 přináší občanský zákoník novinku spočívající v povinnosti pronajímatele nahradit původnímu nájemci výhodu, kterou získal převzetím zákaznické základny vybudované původním nájemcem.
V čem tato výhoda spočívá? Podívejte se na následující příklad:
Pan Novák provozoval jako nájemce po dobu sedmi let řeznictví v pronajatém prostoru prodejny. Po celou dobu si zakládal na kvalitě zboží a vytvořil si ve městě, kde se prodejna nacházela, dobré jméno. Zákazníci vyhledávali jeho zboží a chodili do prodejny nakupovat právě proto, že jméno pana Nováka bylo ve městě „vyhlášené“. Následně však došlo k neshodě mezi pronajímatelem a panem Novákem a z toho důvodu dostal pan Novák výpověď.
Po něm si prostory pronajal pan Kosina, který se rozhodl nadále provozovat daný obchod jako řeznictví. Jelikož jméno a kvalita zboží pana Nováka bylo tak velké, pan Kosina měl od začátku značné množství zákazníků, kteří tam byli zvyklí nakupovat u pana Nováka. V takovém případě by mohl pan Novák požadovat po pronajímateli náhradu za převzetí zákaznické základny. Toto právo by však neměl v případě, pokud by pronajímatel vypověděl panu Novákovi nájemní smlouvu pro hrubé porušení povinností nájemce, například pokud by pan Novák několik měsíců neplatil nájemné.
Shrneme-li to tedy, náhradu za převzetí zákaznické základny může požadovat původní nájemce, pokud:
- mu pronajímatel dal výpověď z nájmu,
- jeho klientská základna skutečně existovala a byla spjata přímo s pronajatým prostorem,
- jeho klientská základna byla skutečně převzata nebo nový nájemce získal určitou z toho plynoucí výhodu,
- přičemž právo na náhradu nevzniká v případě, byl-li nájem pronajímatelem vypovězen pro hrubé porušení povinností ze strany nájemce.
V nájemních smlouvách si pronajímatelé často tuto povinnost vylučují, tj. požadují na nájemci, aby se tohoto práva na případnou náhradu za převzetí zákaznické základny již při uzavření smlouvy vzdal. Pokud na tom pronajímatel trvá, měl by si nájemce být minimálně vědom toho, že se vzdává svého zákonného práva a pokusit se vyjednat si za to alespoň jiný ústupek ve smlouvě ze strany pronajímatele.
S nájmem prostor sloužících k podnikání jsou tedy vždy spojena určitá rizika a problémy, na které je důležité myslet. I když se vám při uzavírání smlouvy o nájmu nebytových prostor bude zdát, že je ve vaší nájemní smlouvě vše v pořádku a pronajímateli důvěřujete, je namístě si vše důkladně prověřit. Případným budoucím problémům můžete předejít, budete-li mít správně nastavenou smlouvu. Ve složitějších případech doporučuji obrátit se na odborníka – specialistu, který smlouvu připraví či zkontroluje a upozorní vás na možná rizika, slabá místa a doporučí vhodné řešení.
ČLÁNKY DO MAILU