Každý poplatník daně přemýšlí, jak na daních ušetřit anebo jak se jejich platbě zákonně vyhnout, případně jakým způsobem je možné daně optimalizovat. Jedním z příkladů, kdy lze příjmy podle zákona o daních z příjmů osvobodit, je prodej nemovitosti. To ovšem podléhá splnění hned několika podmínek.
Osvobození příjmu z prodeje nemovitostí
Zákon o daních z příjmů osvobozuje od daně hned několik druhů příjmů. Mimo ostatních případů osvobození od daně zákon o daních z příjmů umožňuje osvobodit příjem z prodeje nemovitostí. V zákoně o daních z příjmů je mimo jiné uvedeno, že se od daně osvobozuje „příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby…“
Příjem z prodeje nemovitosti lze osvobodit ve více případech, například za situace, kdy měl prodávající v rodinném domě a souvisejícím pozemku, případně jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, bydliště po dobu 2 let bezprostředně před jejím prodejem. Za bydliště se potom považuje místo, kde se poplatník trvale zdržuje za účelem setrvání v tomto místě – nemusí se jednat o trvalé bydliště. Prokazování je potom na poplatníkovi.
Dalším případem, kdy lze příjem z prodeje nemovitých věcí osvobodit, je za předpokladu, že doba mezi nabytím vlastnického práva k této nemovité věci a jejím prodejem přesahuje 10 let, případně nepřesahuje 10 let, ale získané prostředky budou použity na obstarání vlastní bytové potřeby. Tato doba se ovšem zkracuje o dobu, po kterou byly tyto věci ve vlastnictví zůstavitele – tj. v případě dědění. Pokud tedy zdědíte nemovitou věc, kterou vlastnil zůstavitel 20 let, a vy se rozhodnete k jejímu prodeji, bude tento příjem osvobozený od daně.
Co se rozumí bytovou potřebou?
Aby mohlo dojít k osvobození, je nutné použít získané prostředky na obstarání bytové potřeby. Za bytovou potřebu je potom považována:
- Výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru a změna stavby
- Úplatné nabytí pozemku
- Úplatné nabytí bytového nebo rodinného domu, případně rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu a úplatné nabytí jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru
- Splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu
- Údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání jednotky
- Vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců
- Úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu
- Splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb.
Pokud by příjem z prodeje byl vynaložen na úplatné nabytí pozemku, musí být ovšem splněny další podmínky. Příjem lze osvobodit pouze za takové podmínky, že na pozemku bude zahájena výstavba bytového domu, rodinného domu nebo jednotky, a to do čtyř let od okamžiku nabytí pozemku nebo v případě, že byl pozemek nabyt v souvislosti s úplatným nabytím bytového nebo rodinného domu, případně rozestavěné stavby nebo jednotky.
Pokud poplatník chce příjem osvobodit v závislosti na uspokojení vlastní bytové potřeby, musí tuto skutečnost oznámit správci daně – tj. místně příslušnému finančnímu úřadu. Místně příslušný finanční úřad u fyzických osob se řídí trvalým bydlištěm fyzické osoby. Oznámení musí proběhnout do konce lhůty pro podání daňového přiznání za takové období, ve kterém byl příjem získán. Pokud tedy získám finanční prostředky v roce 2021, musím do 1. dubna 2022 oznámit finančnímu úřadu, že získané prostředky budou vynaloženy na uspokojení vlastní bytové potřeby.
Co dělat, pokud nesplním podmínky?
Pokud poplatník provedl oznámení finančnímu úřadu, je podmínka pro osvobození splněna, pokud poplatník „použije tyto prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po zdaňovacím období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal nebo použil částku odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacímu období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal.“
Pokud tedy došlo k prodeji nemovité věci v roce 2021 a poplatník chce uplatnit osvobození od daně v návaznosti na uspokojení vlastní bytové potřeby, musí tyto získané prostředky vynaložit na uspokojení vlastní bytové potřeby do konce roku 2022, případně mohl obstarat bytovou potřebu již v roce 2020.
Pokud by poplatník získané prostředky neinvestoval do vlastní bytové potřeby tak, jak stanoví zákon, zaniká mu nárok na osvobození tohoto příjmu a zdaňuje se tento příjem jako ostatní příjmy dle zákona o daních z příjmů. Ke zdanění dojde v období, které bezprostředně následuje po zdaňovacím období, ve kterém poplatník prostředky získal. V našem případě tedy uvede poplatník tento příjem v daňovém přiznání za rok 2022. To samé platí pro případ, kdy poplatník použije získané prostředky na nákup pozemku a do 4 let od okamžiku jeho nabytí nezahájí výstavbu. V takovém případě bude i tento příjem zdaněn jako ostatní příjem.
ČLÁNKY DO MAILU