Čtěte, jak snížit odpočet úroků z hypotéky, když část nemovitosti pronajímáte

Nevíte si rady například s daněmi? Potřebujete poradit od odborníka? Server Podnikatel.cz nabízí svým čtenářům odborné poradny, kde vybraní odborníci odpovědí rychle a kvalitně. Další informace v Podmínkách užívání.

Vybraný dotaz z Daňové poradny

Vlastním dvougenerační rodinný dům (RD), na který mám hypotéku. Nejsem podnikatel, v rámci daně uplatňuji odpočet zaplacených úroků z hypotečního úvěru. Po úmrtí mých rodičů jsem od března 2012 začal pronajímat část RD. Na FÚ mi řekli, že pokud neuplatňuji paušální odpočet, tak výši odpočtu zaplacených úroků musím poměrně snížit o velikost pronajaté plochy a dobu pronájmu, kterou užívá nájemce. Takto sníženou ji pak uplatnit v přiznání. Mám dva dotazy:

1) Zajímalo by mě, z jaké plochy musím vycházet v případě stanovení poměru velikosti pronajaté plochy. Bere se jako celková plocha pouze velikost zastavěná plochy, případně plocha celého pozemku (úvěr byl použit na celou stavu RD, tedy včetně např. plotu, úpravy okolí RD – zámková dlažba apod.)?

2) Dále by mě zajímalo, jestli do nákladů mohu započíst úhradu elektřiny, odvoz odpadků, vodné a stočné. V nájemní smlouvě mám s nájemce uvedou částku zvlášť nájemné a zvlášť částku spojenou se službami, kdy tyto obě částky mi odvádí na můj účet a já pak tu za služby odvádím příslušným subjektům.

Podle ustanovení § 15 odst. 3 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o daních z příjmů“) se od základu daně odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou nebo pobočkou zahraniční banky anebo zahraniční bankou, sníženým o státní příspěvek.

ad 1) V případě, že Váš rodinný dům částečně pronajímate, pak lze odečet úroků použít pouze v poměrné výši. Zákon o daních z příjmů blíže nespecifikuje tzv. „úroky v poměrné výši“. V případě pronájmu staveb je zažitým kritériem dělení výdajů poměrem podlahových ploch. Tento způsob bychom doporučili i pro zjištění úroků v poměrné výši.

ad 2) Z Vašeho dotazu vyplývá, že neuplatňujete náklady paušální částkou ale ve skutečné výši. V případě že máte v nájemní smlouvě sjednáno, že nájemce bude hradit jednak nájemné, jednak i zálohy na základní služby související s nájmem s tím, že tyto zálohy budou následně vyúčtovány podle skutečné výše výdajů na tyto služby, pak můžete postupovat tak že zálohy na ceny základních služeb, jež budou po uplynutí roku zúčtovány se skutečnými výdaji na tyto služby, nemusíte zahrnovat do zdanitelných příjmů. Naproti tomu v daňových výdajích nesmějí figurovat platby za tyto služby.

V případě, že nebudete provádět vyúčtování služeb a přijaté zálohy na služby budou konečnou částkou, pak se jedná o Váš zdanitelný příjem. Jako náklad si můžete uplatnit část nákladů vztahujících se ke spotřebovaným službám nájemce.