Před podáním daňového přiznání si pronajímatel musí uvědomit, že je zásadní rozdíl mezi pronájmem movitého a nemovitého majetku. Poplatníci se totiž často mylně domnívají, že příjem z pronájmu nemovitého majetku lze zdanit jako ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů a případně i využít ustanovení o osvobození příležitostného pronájmu. Není tomu tak. Od daně jsou osvobozeny příjmy z příležitostných činností nebo z příležitostného pronájmu movitých věcí, pokud jejich úhrn u poplatníka nepřesáhne ve zdaňovacím období 20 000 Kč. Důležité je přitom slovo movitých věcí, což v žádném případě nemůže být nemovitý majetek.
Při zdanění příjmu z pronájmu nemovitostí je rozhodující zařazení či nezařazení pronajímaného majetku v obchodním majetku pronajímatele. Skutečnost, zda jsou k pronajímanému majetku poskytovány také další služby, již není podstatná. Čtěte více: Majitelé domů bojují za rychlou deregulaci a nižší DPH
Zdanění majetku zařazeného v obchodním majetku pronajímatele
Jestliže je pronajímaná nemovitost součástí obchodního majetku, jsou příjmy z pronájmu vždy součástí příjmů z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti zdaňované podle § 7. K příjmům z podnikatelské činnosti poplatník uplatní i související výdaje, a to buď jako výdaje skutečné, nebo paušální. Výše paušálních výdajů se odvíjí od druhu podnikatelské činnosti pronajímatele. Čtěte více: Pronajmout majetek podnikajícím příbuzným lze za cenu obvyklou
Do té doby si můžete cvičit vyplnění na přehledu, který je k dispozici v sekci Formuláře.
Zdanění majetku nezařazeného v obchodním majetku pronajímatele
Příjmy z pronájmu nemovitosti, která není součástí obchodního majetku, nejsou příjmy z podnikatelské činnosti. A to bez ohledu na skutečnost, zda je pronajímatel nepodnikající fyzická osoba nebo podnikatel. Příjmy se zdaní jako příjmy z pronájmu podle § 9. Poplatník si samozřejmě může uplatnit výdaje ve skutečné výši nebo výdaje paušální ve výši 30 % z dosažených příjmů. Pokud poplatník pronajímá nemovitostí několik, nemůže si k jedné uplatit výdaje paušální a k jiné výdaje skutečné. Zvolí si pouze jediný způsob uplatnění výdajů, stejný pro všechny příjmy zdaňované podle § 9.
Při uplatnění paušálních výdajů vede poplatník v souladu s § 9 odst. 5 zákona o daních z příjmů evidenci o příjmech a pohledávkách vzniklých v souvislosti s pronájmem. Jestliže uplatní výdaje skutečně vynaložené, vede veškeré záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu, evidenci odepisovaného hmotného majetku, evidenci o tvorbě a použití rezerv, evidenci pohledávek a závazků a mzdovou evidenci. Poplatníci mohou také vést daňovou evidenci nebo účetnictví, jestliže se tak rozhodnou. Čtěte více: Výdaje v paušální výši může uplatnit i plátce DPH
Pronajímáte?
Přefakturace a poskytování dalších služeb
Pronájem nemovitostí je spojen i s přeúčtováním základních služeb. Přijaté zálohy ani příjmy z přeúčtování energií ve výši fakturované účtovatelem se do zdanitelných příjmů nezahrnují. To potvrzuje svým vyjádřením Finanční ředitelství v Ostravě. Součástí nájemného z bytů nebo jejich částí, obdobně v případě nájemného z nebytových prostor, nejsou úhrady za ceny služeb spojených s užíváním pronajímané nemovitosti. Zálohy na ceny služeb např. za vytápění, za dodávku teplé vody, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, kontrolu a čištění komínů, za elektřinu, za plyn, které pronajímatel po uplynutí roku zúčtuje se skutečnými výdaji za tyto služby, nezahrnuje pronajímatel do zdanitelných příjmů a ani platby za tyto služby nezahrnuje do daňových výdajů. Proto pronajímatel, který sám neposkytuje službu ve formě dodávky energií a přijaté zálohy od nájemce nejsou jeho zdanitelným příjmem, nemůže v rámci zdanění příjmů z pronájmu uplatnit ani výdaje ve formě úhrady předmětných záloh dodavateli poskytnutých služeb,
vysvětluje Dagmar Lokajová z Finančního ředitelství v Ostravě.
Naproti tomu příjmy z poskytování jiných služeb na základě případné dohody pronajímatele s nájemcem jsou příjmy zahrnované do příjmů z podnikání podle § 7, a to včetně záloh na tyto služby. Do roku 2008 byl postup jiný. V případě, že pronajímatel poskytoval k pronájmu další služby, zdanil všechny příjmy, tj. příjmy z pronájmu i příjmy z poskytování takových služeb jako příjmy z podnikatelské činnosti podle § 7. Novela živnostenského zákona účinná od 1.7.2008 pronajímatelům výrazně zjednodušila situaci. Příjmy z pronájmu u majetku nezařazeného do obchodního majetku se nadále zdaňují jako příjmy z pronájmu podle § 9. Naopak příjmy z poskytnutí dalších služeb poskytovaných přímo pronajímatelem, například úklid, žehlení a ostraha objektu, se nepovažují za příjem z pronájmu, ale samostatný příjem ze živnosti s živnostenským oprávněním na poskytování konkrétní služby. Čtěte více: Firmy lákají investice do komerčních nemovitostí
| Druh příjmu | Zdanění podle: |
|---|---|
| Pronájem nemovitosti zařazené v obchodním majetku | § 7 |
| Pronájem nemovitosti nezařazené v obchodním majetku | § 9 |
| Příjmy z přijatých záloh a doplatku z přeúčtování základních služeb | nezahrnuje se |
| Příjmy z poskytování jiných služeb | § 7 |
Příklad:
Paní Bytná pronajímá nevyužitou část nemovitosti. Na základě nájemní smlouvy inkasuje měsíční nájemné ve výši 8000 Kč, měsíční zálohu na energie 3000 Kč a 1000 Kč za pravidelný úklid. Paní Bytná podniká v šití oděvů a vlastní živnostenské oprávnění na úklidové služby. Pronajímaná nemovitost není zařazena v obchodním majetku.
Příjmy za šití oděvů a příjmy za pravidelný úklid ve výši 12 000 Kč zařadí paní Bytná ve svém daňovém přiznání jako příjmy z podnikatelské činnosti. K těmto příjmům si uplatní buďto výdaje skutečné nebo výdaje paušální. V roce 2009 činí paušální výdaje k příjmům ze živností řemeslných 80 % a výdaje k příjmům ze živnosti 60 %. Příjmy za pronájem nemovitostí ve výši 96 000 Kč uvede paní Bytná v daňovém přiznání do přílohy určené pro příjmy z pronájmu podle § 9 a rozhodne se, zda použije výdaje skutečné nebo výdaje paušální ve výši 30 % z dosažených příjmů. Příjmy za zálohy na energie a doplatek po vyúčtování těchto energií do daňového přiznání nepatří.
ČLÁNKY DO MAILU