Jak evidovat a zdaňovat příjmy podle § 9 zákona o daních z příjmů?

Co patří mezi příjmy z nájmu?

Za příjmy z nájmu se považují takové příjmy, pokud se nejedná o příjmy uvedené v § 6 až v § 8 zákona, kterými jsou příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů a příjmy z nájmu movitých věcí, mimo příležitostného nájmu. Pokud příjmy z nájmu plynou manželům do společného jmění manželů, zdaňuje tyto příjmy jen jeden z nich.

Základ daně potom tvoří příjmy snížené o výdaje, které byly vynaloženy na jejich dosažení, zajištění a udržení. Poplatník má potom možnost výběru, zda bude uplatňovat skutečné výdaje vynaložené na zajištění, dosažení a udržení příjmů, anebo uplatní výdajový paušál.

Evidence skutečných výdajů

Poplatník má při výběru zdaňování příjmů možnosti volby. Buď může evidovat všechny výdaje, které byly vynaloženy k dosažení, zajištění a udržení příjmů, nebo může uplatnit výdajový paušál. V případě, že bude poplatník uplatňovat skutečné výdaje, musí vést evidenci příjmů a výdajů, evidenci hmotného majetku, který lze odepisovat, a evidenci o tvorbě a použití rezerv na opravu hmotného majetku.

Dále musí poplatník vést evidenci o pohledávkách a dluzích, a pokud má tato osoba zaměstnance, musí také evidovat mzdové listy. Movitý i nemovitý majetek, který je veden formou této evidence, není považován za obchodní majetek ve smyslu daně z příjmů fyzických osob.

Uplatňování paušálních výdajů

Poplatník se může rozhodnout, že bude k dosaženým příjmům uplatňovat tzv. paušální výdaje. Pro příjmy z nájmu pak může uplatnit výdajový paušál ve výši 30 % z dosažených příjmů. Pozor však na to, že zde platí horní limit pro uplatnění výdajů, a to maximálně do výše 600 000 Kč.

Pokud poplatník uplatňuje výdaje formou paušálních výdajů, má se za to, že jsou v částce paušálního výdaje zahrnuty všechny výdaje. V případě uplatňování výdajových paušálů musí poplatník evidovat příjmy a pohledávky, které byly dosaženy nebo vznikly v souvislosti s nájmem.

Příjmy z nájmu a zálohy na energie

Pokyn GFŘ D-59 doplňuje k § 9 zákona, že součástí nájemného nejsou úhrady za ceny služeb spojených s jejich užíváním. To platí i pro platbu záloh nebo výdajů za služby, které jsou poskytovány v souvislosti s nájmem.

Mezi tyto zálohy na služby patří:

• vytápění, dodávka teplé vody
• úklid společných prostor, užívání výtahu
• odvádění odpadních vod kanalizacemi
• užívání domovní prádelny
• odvod popela a smetí, kontrola a čištění komínů
• odvod splašků a čištění žump a další

Pokud tyto služby zajišťuje pronajímatel a po uplynutí roku provede zúčtování se skutečnými výdaji za tyto služby, nebude tyto příjmy zahrnovat do zdanitelných příjmů. Zároveň nebude platby za tyto služby zahrnovat do daňových výdajů.

Pokud by však pronajímatel poskytoval tyto služby sám a nedocházelo by k zúčtování záloh se skutečnými výdaji za tyto služby, bude zálohy na ceny těchto služeb zdaňovat jako příjmy z nájmu.

Pozor na ubytovací službu

Finanční správa v rámci vydané informace upozorňuje na to, že v rámci příjmů z nájmů je zapotřebí správně určit, zda se jedná o příjmy podle § 9 (příjmy z nájmu) nebo o příjmy podle § 7 (příjmy ze samostatné činnosti). Nesprávné určení má dopad nejen do daňové povinnosti, ale také do vyměřovacího základu pro sociální a zdravotní pojištění.

Typické charakteristické vlastnosti u příjmů z nájmu (§ 9 zákona) jsou:

• nájem se sjednává jednorázově a zpravidla na delší časové období (měsíce, roky)
• v tomto smyslu je i předmět nájmů nabízen v inzerci za účelem zajištění bytové potřeby nájemce s uvedením ceny za měsíc, příp. delší časové období
• nad rámec nájmu nejsou poskytovány další služby
• dodávku energií si obvykle zajišťuje nájemce sám
• nájemce provádí běžnou údržbu pronajatého prostoru

Obvykle se pak jedná o nájmy bytů, rodinných domů za účelem dlouhodobého bydlení. V takovém případě se jedná o klasické příjmy z nájmu, které poplatník zdaňuje podle § 9 zákona o daních z příjmů. Z takového typu příjmu nevzniká povinnost odvádět zálohy na sociální a zdravotní pojištění.

Je zapotřebí rozlišit tzv. ubytovací službu, která má následující znaky:

• ubytování je poskytováno na kratší časový úsek (tj. měsíc, týden, víkend, příp. jinou omezenou dobu) a i takto je nabízeno v inzerci s uvedením ceny za noc/týden
• ubytování je poskytováno pravidelně a opakovaně a zejména za účelem rekreace
• k ubytování jsou poskytovány další služby – úklid prostor, ložní povlečení, strava
• ubytovaná osoba neprovádí běžnou údržbu pronajatého prostoru

Pokud nájem splňuje výše uvedené znaky, bude se jednat o tzv. ubytovací službu, která je na rozdíl od běžného nájmu zdaňovaná jako příjem ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů. Jedná se typicky o činnosti hotelů, motelů, penzionů, ale také pronajímání prostřednictvím internetových platforem. V takovém případě se bude jednat o příjmy ze samostatné činnosti, které podléhají navíc i odvodům na sociální a zdravotní pojištění.

Co jste se v článku dozvěděli?