Jak financovat hotel

Musím konstatovat, že podnikat v současné době v hotelové branži chce velkou dávku odvahy. Vezmeme-li v úvahu, že v Praze je už víc hotelových lůžek než ve Vídni, panuje zde obrovská konkurence zvláště v kategorii 4* hotelů a stále se staví nové a nové, zvláště v této kategorii, což má pochopitelně dopad na ceny lůžek a pokojů. Také současná finanční krize nikterak hotelové branži nenahrává. Turistů, hlavně těch movitých, výrazně ubývá. Čtěte více: Seriál Ekonomická recese

Nikterak se nebojím říci, že dnešní doba, zvláště v Praze, je dobou výhodnou pro hosta, nikoliv majitele. Nedávno jsem se o tom bavil s mým letitým přítelem, majitelem jednoho z nejstarších a také nejzaběhnutějších hotelů v Praze, který pravidelně dociluje roční obsazenosti 80 %, což je vynikající výsledek. Řekl mi, kdyby ho k hotelu nevázala rodinná tradice, tak by uvažoval o jeho prodeji. S hotely se „roztrhl pytel”, a cena pokojů jde rok od roku diametrálně dolů. A tento trend se bude i nadále zhoršovat.

A nyní uvažte, že jste v roli majitele a jdete žádat do banky o úvěr. Je pravda, že již v současné době každá banka má buď specializovaný útvar na financování hotelů nebo minimálně osoby, které se této problematice věnují full-time. Organizačně jsou většinou začleněny pod divizi Real-Estate finance (financování nemovitostí), někde ovšem pod útvar Corporate banking (financování společností). Jako majitel si nedělejte žádné iluze, že z financování dalšího nového hotelu, případně vybavení hotelu, bude mít credit committee (úvěrový výbor) jakékoliv banky velkou radost a skutečně se obrňte trpělivostí na milióny jejich otázek. Čtěte více: Nemovitost k podnikání – za vlastní nebo na úvěr?

Vy, jako majitel, hlavně mějte na paměti, že pokud se nestane nějaký zázrak, vaše investice je skutečně dlouhodobá, mezi 25 – 40 lety, a to nemusí být nikdo žádný Einstein, aby si lehce spočítal ratio Náklady / ceny pokojů. Ještě jsem vás neodradil od záměru budovat si vlastní hotel? To víte, z mé finanční průpravy jsem nikoliv skeptik, ale realista, a vím, jak to v bankách funguje.

Pojďme se na to ovšem podívat krok za krokem

Pokud jdete do banky a budete žádat o úvěr na financování hotelu nebo jeho vybavení, snažte se sobě i bance tuto činnost maximálně usnadnit. Z mých zkušenosti na různých postech v různých bankách vám doporučuji držet se této vcelku jednoduché základní kostry. Tuto prezentaci můžete mít v papírové formě, ale pokud chcete jít skutečně s dobou, velice elegantně bude vypadat v elektronické podobě:

Tyto údaje jsou pro banku pro začátek dostačující. Tyto informace předejte svému osobnímu bankéři, nebo osobě, která se o vás bude starat, na vaší první schůzce. Jistě se zeptáte, proč již na první schůzce? Je to hlavně vzhledem k tomu, že každá banka zkoumá každý potenciální úvěrový obchod z hlediska:

1. úvěruschopnosti – tj. zkoumá právní poměry žadatele o úvěr, resp. jeho schopnost se vůči bance právně účinným způsobem zavázat (v našem případě jsou to hlavně body 1 a 3);
2. úvěruhodnosti – tj. posuzuje ekonomické schopnosti a vůli splácet poskytnutý úvěr (v našem případě body 2, 5 – 8). Zkoumání úvěruhodnosti je jádrem úvěrové analýzy a musí být založeno na komplexním posouzení důvěryhodnosti klienta a jeho celkové ekonomické situace.

Tím, že bance předáte tyto informace hned v počátečním stádiu, sobě i bance šetříte čas, a navíc vypadáte profesionálně. Radím vám též skutečně nic nezamlčovat a uvést přesně, jak se věci mají. Pokud byste „to” chtěli nějak „přikrášlovat” a banka na „to” stejně časem přijde, ztratíte své dobré jméno.

Bankéř si tyto informace pozorně prostuduje a udělá prvotní vyhodnocení, tzv. pre-scoring. Účelem pre-scoringu je zjistit, zda má cenu pokračovat v tomto úvěrovém obchodě. Pokud je pre-scoring pozitivní, následuje pak podání oficiální písemné žádosti klienta o poskytnutí úvěru (zpravidla se jedná o vyplnění bankou vytvořeného formuláře), doplněné o další bankou vyžádané informační podklady a přílohy, které informace obsažené v žádosti o úvěr dokládají a doplňují. Tím, že jste již na první schůzce předložili vaši stručnou prezentaci této žádosti, máte nyní ulehčenou práci. Oficiální žádost o úvěr je jen komplexnější dokument, než jste vy bance připravili.

O úvěr můžete žádat na výstavbu celého hotelu, ale také též na jeho vybavení. Vždy ovšem počítejte, že 20–30 % musí být vaše vlastní prostředky. V současné době se jako velmi ideální možnost financování vybavení hotelového zařízení jeví granty z evropských fondů, například Evropský fond pro regionální rozvoj, Evropský sociální fond, granty od Evropské investiční banky. Tyto granty jsou hlavně využívány na výstavbu fitness a wellness center, zdokonalení IT sítě, ale i na vybavení interiérů – stoly, židle, skříně. Část prostředků se využije i na propagaci hotelu a jeho marketing v zahraničí, hlavně v zemích Evropské unie. U těchto grantů mějte na paměti, že dotace vám pokryje zhruba necelou polovinu nákladů projektu, zbytek musíte financovat sám. Čtěte více: Informace o vyřizování dotací na internetu