Fyzické osoby mohou příjmy z nájmu zdaňovat podle § 9 zákona, pokud se nejedná o příjmy uvedené v § 6 až § 8 zákona. Musí se jednat o příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů a příjmy z nájmu movitých věcí, mimo příležitostného nájmu.
Co se dozvíte v článku
Příjmy z nájmu
Příjmy z nájmu tvoří u fyzických osob dílčí základ daně. Tyto příjmy se potom zdaňují jako příjmy z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. Pokud by však majetek, ze kterého plynou příjmy, byl vložen do obchodního majetku, jsou tyto příjmy zdaňovány jako příjmy ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů.
Za příjmy z nájmu jsou považovány také ty příjmy, které poplatníkovi plynou z nájmu nemovité nebo movité věci, které má sám v nájmu či podnájmu. Pronajímaný majetek se nepovažuje za obchodní majetek.
Pokud plyne příjem z nájmu manželům, zdaňují se tyto příjmy jen u jednoho z nich. Základ daně je potom tvořen z příjmů snížených o výdaje, které byly vynaloženy na jejich dosažení, zajištění a udržení. Jako výdaje pak můžou poplatníci využít skutečné výdaje nebo paušální výdaje.
Paušální výdaje
V případě využití paušálních výdajů mohou poplatníci uplatnit 30 % z příjmů. Pozor však na horní hranici výdajů, kdy lze maximálně uplatnit 600 000 Kč. Pozornost by měli poplatníci věnovat také tomu, že způsob uplatnění výdajů nelze zpětně měnit. Dále se má za to, že výdajový paušál obsahuje všechny vynaložené výdaje v souvislosti s dosahováním příjmů z nájmu. Poplatníci mající příjmy z nájmu jsou povinni vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.
Skutečné výdaje
Pokud se však poplatníci rozhodnou, že budou uplatňovat k příjmům skutečné výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení, musí vést evidenci o příjmech, ale i o výdajích, a to v časovém sledu. Dále musí vést evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezerv, pokud je tvořena. Dále musí vést evidenci o pohledávkách a dluzích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení nájmu. V případě vyplácení mezd musí také evidovat mzdové listy.
Poplatníci se však mohou rozhodnout vést účetnictví, i když jim zákon tuto povinnost neukládá.
Odpisy majetku
Poplatníci mohou ze zákonem stanovených podmínek uplatnit daňové odpisy k majetku, z něhož plynou příjmy podle § 9 zákona, a to dle ustanovení § 26 a dále zákona o daních z příjmů.
Pozor v případě, kdy poplatník uplatňuje výdaje procentem z příjmů. V těchto částkách výdajů jsou zahrnuty veškeré výdaje vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů – tedy i odpisy majetku. Je zapotřebí tak hlídat při případné změně způsobu uplatňování výdajů odpisový plán, aby nedošlo například ke dvojímu uplatnění odpisů.
Zálohy na služby a jejich zúčtování
Obecně se za součást nájemného z nemovitých věcí nebo bytů nepovažují úhrady za ceny služeb spojené s jejich užíváním. To samé platí pro úhrady záloh nebo výdajů za služby, které jsou poskytovány společně s nájmem.
Pokyn GFŘ D-59 definuje, co je myšleno zálohami na služby a zda jsou tyto zálohy zahrnovány do základu daně. „Zálohy na služby (např. za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou), které zajišťuje pronajímatel a které po uplynutí roku zúčtuje se skutečnými výdaji za tyto služby, nezahrnuje do zdanitelných příjmů a ani platby za tyto služby nezahrnuje do daňových výdajů.“
Aby tedy mohlo dojít k tomu, že poplatník nezahrne do zdanitelných příjmů výše uvedené zálohy na služby, musí je sám zajišťovat a po uplynutí roku zúčtovat se skutečnými výdaji. Platby, které v souvislosti s tímto uskuteční, nebude zahrnovat do daňových výdajů.
Pokud by však některé služby poskytoval pronajímatel sám, byly by tyto zálohy na ceny k těmto službám považovány za zdanitelný příjem pronajímatele.
ČLÁNKY DO MAILU