Jak se zbavit své bývalé aneb jak na majetkové vypořádání nemanželského páru

Pořídili jste si s přítelkyní společně byt na hypotéku a teď jste se rozešli. Jak to vyřešit? Nejsnadnější řešení je byt prodat. Ne vždy je to tak jednoduché. Navíc pokud se rozhodnete byt si ponechat a nedokážete se svou bývalou dohodnout na výši majetkového vypořádání, nezbývá nic jiného než soud. Jenže ten je zdlouhavý a stojí nemalé prostředky. Jaký recept na majetkové vypořádání doporučují právníci v tomto případě? Oslovili jsme ty největší z nich. Čtěte konkrétní případ, který jsme jim zadali pro vypracování a který vychází z dotazu v naší redakční schránce.

Jak vyřešit tuto situaci? I názory právníků se vesměs liší. Podle výkladu některých z nich se případ porovnává, jako kdyby šlo o společné jmění manželů (SJM), podle jiných je právě neexistence SJM klíčová. Všichni oslovení právníci se však shodují v jednom. Majetkově se vypořádat s bývalou a nechat si byt na sebe jde pouze v tom případě, pokud tomu dá souhlas banka. Její rozhodnutí je právě v tomto případě klíčové. Ale i ta považuje prodej nemovitosti za krajní řešení. Proč? Přišla by zbytečně o úroky, které nejsou zrovna v nezanedbatelné výši. Jeden z partnerů, který požádá o vyvázání spoludlužníka na hypotéku, musí proto bance dokázat, že má příjmy v dostatečné výši na to, aby byl schopen splácet hypotéku sám. Pokud tomu tak není, nezbývá nic jiného než nemovitost prodat. Jenže to lze v obvyklých případech jen ke konci fixační doby, v opačném případě bude banka požadovat zaplatit všechny úroky, které se vztahují k aktuální fixační době, jako pokutu. Na tom by mohli partneři zbytečně jen prodělat, nezbývalo by proto v tomto případě nic jiného než počkat na konec fixace a společně tak hypotéku splácet dál. Čtěte více: OSVČ, které dojely na snížení výdajových paušálů, mají nyní větší šanci získat hypotéku

Jak je to ale v případě, že příjmy jednoho z partnerů stačí? A kolik tedy vyplatit své bývalé? I samotní právníci tápají, respektive každý z nich přináší jiný právní výklad.

Má slečna X nárok na zhodnocení bytu?

Většina oslovených právníků se shoduje, že v žádném případě. Je to však za podmínky, že slečna X bude požadovat vyplacení všech reálných prostředků, které do nemovitosti investovala: V tomto případě nelze zvažovat vyplacení dle aktuální tržní hodnoty nemovitosti, ale pouze náhradu toho, co slečna X reálně zaplatila, potvrdil serveru Podnikatel.cz Pavel Fabian z advokátní kancelář Fabian & Partners. Luděk Lisse z advokátní kanceláře Lisse Legal jde ještě dál, vyplacení zhodnocení považuje za nemorální: Požadovat na panu X ještě finanční vyrovnání za nynější vyšší tržní cenu bytu nemá oporu v zákoně, neboť takový nárok nelze opřít o žádné smluvní ani zákonné ustanovení, a i z hlediska dobrých mravů je poměrně odvážné, zdůraznil Lisse.

Opačný názor však zastává Lukáš Jícha z Exekutorského úřadu Přerov. Ten však zdůraznil, že zhodnocení by bylo řešeno pouze u soudu. Ten by totiž s největší pravděpodobností postupoval následujícím vzorcem: Pokud došlo ke zhodnocení nemovitosti, bude mít nárok na tento podíl na zhodnocení, protože hodnota nemovitosti teď bude převyšovat výši hypotéky. Soud při určení výše vypořádání bude vycházet z aktuální hodnoty nemovitosti ke dni vydání rozsudku, tvrdí Jícha. Čtěte více: Jak a kolik ušetřit na daních při hypotéce? Přinášíme pár příkladů

Podle něj tak výpočet bude takový, že od dnešní hodnoty nemovitosti soud odečte nedoplatek hypotéky, kterou bude třeba ještě doplatit, aby získal její dnešní čistou hodnotu. Tento případ by byl prakticky stejný jako u prodeje nemovitosti. I zde by partnerům připadl poloviční zisk v případě, že by hodnota převyšovala nesplacený dluh u hypotečního úvěru.

Luděk Lisse však podotýká, že až tak jednoduchý klíč k vyřešení této patové situace soud brát v úvahu nebude. Do výpočtu totiž může zahrnout i pohledávku odpovídající výši dlužného za užívání bytu. Soudní výpočet by pak mohl být:

V tomto případě by slečna X mohla prodělat. Získala by ještě méně, než kdyby po svém bývalém partnerovi požadovala vyplacení pouze výše reálných prostředků do nemovitosti investovaných (včetně zaplacených splátek).

Nejlepším řešením je dohodnout se

Jestliže na základě tohoto výpočtu dojde slečna X k přesvědčení, že nejlepší variantou je opravdu jen vyplacení zaplacených splátek, může mezi oběma partnery dojít k jednoduché dohodě. Pokud pan Y s ukončením jejího „úvěrového angažmá“ souhlasí, může být ráda, neboť standardní je, že druhý z bývalých partnerů takový souhlas nedá, a to nejen z důvodů psychologických, říká s nadsázkou Luděk Lisse. Čtěte více: Manželku za velbloudy vždy neměňte, leckdy se dá odečíst z daní

Jenže co se stane, pokud druhý z partnerů ani s touto výši souhlasit nebude? V tomto případě nezbývá než podat návrh na soud, aby rozhodl a uložil partnerovi povinnost zaplatit slečně X částku, která se rovná součtu všech jí zaplacených splátek. Stačí doložit smlouvu s bankou, ze které vyplývá, že jsou oba povinni splácet společně a nerozdílně a zároveň doložit platby např. výpis z účtu apod, doplnil Pavel Fabian z advokátní kancelář Fabian & Partners.

Právníci proto nemanželským párům doporučují se vždy dohodnout. Řízení soudů je v obdobných případech velmi zdlouhavé, podle jejich vyjádření se takový proces může táhnout 2 až 3 roky. A během nich by se partneři museli dál společně a nerozdílně podílet na úhradě nesplaceného závazku vůči bance.