Jak se zdaňují příjmy z nájmu a kde jsou jejich úskalí?

Jako příjem z nájmu se zdaňují pouze ty příjmy, které souvisí s nájmem. Součástí nájemného obecně nejsou úhrady za ceny služeb spojených s jejím užíváním, ani platba záloh nebo výdaje za služby, které jsou poskytovány společně s nájmem.

K nájmu se běžně hradí také tzv. zálohy na služby. Mezi zálohy na služby lze řadit například tyto zálohy, které jsou definovány v pokynu GFŘ D-59: za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou.

Aby tyto služby nebyly zahrnovány do dílčího základu daně z příjmů, musí platit, že jsou zajišťovány k nájmu, ale po uplynutí roku se zúčtují se skutečnými výdaji za tyto služby. Pak se tyto zálohy na služby nezahrnují do základu daně z příjmů dle § 9 a výdaje k těmto příjmům se nezahrnují do daňových výdajů.

Jinak by tomu bylo však v případě, kdy některé z výše uvedených služeb poskytuje sám pronajímatel. V takovém případě jsou zálohy na ceny těchto služeb považovány za zdanitelný příjem pronajímatele.

Jak je to s majetkem, který patří do společného jmění manželů

Pokud plynou příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů nebo příjmy z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu, ze společného jmění manželů, zdaňují se tyto příjmy jen u jednoho z manželů.

V pokynu GDŘ D-59 pak nalezneme upřesnění daného zákonného ustanovení, že tyto příjmy se zdaňují u jednoho z manželů i za předpokladu, že příjmy plynou z více pronajatých nemovitých nebo movitých věcí, i pokud jsou rozdílného charakteru – tedy například z pronájmu domu, bytu, garáže nebo pozemku.

Platby v souvislosti s nájmem za provozní výdaje

Pokud poplatník hradí provozní výdaje, například poplatky do fondu oprav na účet společenství vlastníků, považují se tyto výdaje za daňové výdaje okamžikem jejich úhrady. Pozor však na tu část plateb, která je určena na technické zhodnocení společných částí – taková část výdajů se považuje za daňový výdaj až po dokončení tohoto technického zhodnocení, a to ve formě daňových odpisů.

Pokyn GFŘ D-59 zase zpřesňuje postup, jak řešit tu část provozních výdajů, které byly použity na technické zhodnocení. „Pokud byly platby na provozní výdaje použity na technické zhodnocení společných částí, poplatník podle § 5 odst. 6 zákona o výdaje zahrnuté do základu daně v předchozích zdaňovacích obdobích sníží výdaje ve zdaňovacím období, ve kterém bylo technické zhodnocení dokončeno. O výdaje na technické zhodnocení se zvýší vstupní cena jednotky a do daňových výdajů se tyto výdaje promítnou formou odpisů.“

Jak se evidují příjmy z nájmu a k nim související výdaje

Poplatník daně z příjmu je povinen vést evidenci příjmů a pohledávek, případně příjmů a výdajů, k příjmům zdaňovaným dle § 9 zákona o daních z příjmů. Poplatník pak může ke zdanitelným příjmům uplatnit buď skutečné výdaje, nebo výdaje procentem z příjmů.

Pakliže poplatník bude uplatňovat skutečné výdaje, povede evidenci příjmů a výdajů (obdoba daňové evidence). Základ daně bude potom tvořen zdanitelnými příjmy a souvisejícími prokazatelnými výdaji. Tito poplatníci mají dle zákona povinnost vést záznamy o příjmech a výdajích „v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytvářejí, evidenci o pohledávkách a dluzích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení nájmu, a mzdové listy, pokud vyplácejí mzdy“.

Druhým způsobem, jak může poplatník uplatnit výdaje, je procentem z příjmů. Pokud poplatník uplatní výdaje procentem z příjmů, má se za to, že v těchto daňových výdajích jsou zahrnuty veškeré daňové výdaje, a to včetně odpisů majetku, u kterého bylo v minulosti odpisování započato.

Poplatník, který neuplatní výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, může uplatnit ve výši 30 % z příjmů tzv. paušální výdaje. Pozor však na limit, který omezuje výši uplatněných výdajů, a to do částky 600 000 Kč.

Pozor na rozdíl mezi nájmem a ubytovací službou

Finanční správa již před lety vydala metodický pokyn – návod – jak posoudit, zda se jedná o nájem nebo ubytovací službu.

Jako zásadní prvek považuje časový úsek poskytovaného ubytování – tj. dlouhodobé či krátkodobé. Dále se posuzuje, zda jsou v souvislosti s ubytováním poskytovány i další služby, jako například stravování nebo úklid. K posouzení také připadá provádění běžných oprav a údržby užívaného prostoru.

Znaky, zda se jedná o příjem dle § 7 (ubytovací služba) nebo příjem dle § 9 (nájem), shrnuje tabulka.