Jak správně zdanit příjmy z pronájmu majetku

Nejeden daňový poplatník pronajímá. Ať už se jedná o byt, dům či jiný majetek, který není určen k podnikání.

Příjmy je ve většině případů nutné zahrnout do daňového přiznání. Může jít o zaměstnance, osobu samostatně výdělečně činnou či daňového poplatníka bez jakýchkoli dalších příjmů.

Příjmy z nájmu

Jedním ze základních kriterií je, zda je pronajímaná věc v majetku fyzické osoby, nebo zda je zapsaná v obchodním majetku. Pokud je zapsaná v obchodním majetku, tedy vedená na identifikační číslo fyzické osoby, jedná o zdanění příjmů z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů. Z hlediska zdanění i odvodů sociálního a zdravotní pojištění se jedná o zcela odlišnou záležitost od zdanění příjmů z nájmu fyzickou osobou mimo podnikatelskou činnost. 

Jestliže tedy jde o pronajímanou věc, která je majetkem fyzické osoby (není zapsaná v obchodním majetku), pak se jedná o příjmy z nájmu, které je třeba zdanit podle § 9 zákona o daních z příjmů. Jedná se o:

• a) příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů,
• b) příjmy z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu, který se zdaní podle § 10 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů. V určitých případech je možné u příležitostného pronájmu movitých věcí využít i osvobození od daně. Na příjmy z nájmu nemovitostí, byť příležitostných, ustanovení o osvobození příležitostného nájmu využít nelze. Čtěte více: Jaké příjmy se v daňovém přiznání uvádět nemusí?

Například manželé najímají místnost v rodinném domku nebo nevyužívaný byt, mají povinnost zahrnout tyto příjmy do daňového přiznání. Jestliže se jedná o majetek ve společném jmění manželů, zdaňují se příjmy z nájmu pouze u jednoho z nich. I zde však existují určité výjimky.

Povinnost podání daňového přiznání

Zaměstnanec, podnikatel či jakýkoliv jiný poplatník, který má zdanitelné příjmy z nájmu majetku jako fyzická osoba, má povinnost podat daňové přiznání za podmínek stanovených v § 38g zákona o daních z příjmů. Zde se píše, že pokud poplatník nemá, mimo příjmy z nájmu, jiné zdanitelné příjmy a nemá povinnost podávat daňové přiznání z jiných důvodů, nemusí podávat v těchto situacích:

• Roční příjmy z nájmu (tržby), které jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob, nepřesáhly 15 000 korun. Jedná se o poplatníka, který žádné jiné zdanitelné příjmy nemá, např. pronajímající důchodce. Ovšem daňové přiznání se podává vždy, pokud příjmy sice nepřesáhly 15 000 korun, ale byla vykázána daňová ztráta).
• Pokud roční příjmy z nájmu u zaměstnance nepřesáhly 6000 korun (opět se jedná o tržby, ne základ daně). 

Uplatnění výdajů k příjmům z nájmu

Kdo je povinen podat daňové přiznání, může si příjmy snížit o příslušné výdaje. Zvolí variantu paušálních 30% výdajů nebo uplatní výdaje skutečné. V případě, že je pronajímáno více nemovitostí či dalších movitých věcí, lze vybrat pouze jeden způsob uplatnění výdajů. Není možné k jedné nemovitosti uplatnit skutečné výdaje a k druhé výdaje paušální. Základem (dílčím základem) daně z příjmů z nájmu je tedy rozdíl mezi příjmy a výdaji, ať už skutečně prokazatelnými, nebo paušálními

Ptejte se odborníka v poradně Mzdové účetnictví

PhDr. Dagmar Kučerová

mzdový poradce

Položit dotaz

Výdaje v praxi:

1. Uplatnění 30% paušálních výdajů, až do výše 600 000 korun. Nájemce povinně vede evidenci příjmů a pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.
2. Uplatnění skutečných výdajů je náročnější, ale v některých případech může být pro poplatníka výhodnější. Je třeba vést veškeré záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu, evidenci odpisů, evidenci o tvorbě a použití rezerv, evidenci pohledávek a závazků, případně i mzdovou evidenci. Je rovněž možné využít paušál na dopravu (jestliže není auto využíváno současně pro samostatnou výdělečnou činnost. Neplatí se silniční daň, nájem není samostatnou výdělečnou činností). Poplatník může vést daňovou evidenci nebo účetnictví. Do skutečných výdajů se zahrnují i úroky z hypotéky. Pokud se jedná o nemovitost, kde poplatník současně bydlí, zahrne úroky pouze v poměrné části, která připadá na nájem. Část úroků z hypotéky, připadající na vlastní bydlení poplatníka, lze odečíst jako nezdanitelnou část základu daně.

Zvýšenou opatrnost je třeba věnovat zahrnutí plateb za energie od nájemníků. Pokud jsou v měsíčním nájemném tyto náklady zahrnuty, zdaní se celá částka. Jestliže jsou platby na energie přijímány zálohově a do konce zdaňovacího období je provedeno jejich zúčtování s nájemníkem, pak se do základu daně nezahrnují. Určitě se vyplatí v nájemní smlouvě jednoznačně vymezit výši čistého příjmu, případně způsob zúčtování zálohových plateb. 

Čtěte také: Jak vyplnit nové zjednodušené daňové přiznání

Vyplnění daňového přiznání

Do daňového přiznání se mimo příjmy z nájmu majetku uvádí i ostatní zdanitelné příjmy. Například poplatník, který je současně zaměstnaný, si musí k daňovému přiznání opatřit potvrzení o zdanitelných příjmech od svého zaměstnavatele a tyto příjmy zde zahrnout. V přiznání lze samozřejmě uplatnit veškeré slevy na dani a nezdanitelné části základu daně, které zákon umožňuje. Pro přiznání příjmů z pronájmu se využije Příloha č. 2 daňového přiznání. Vyplnění je v podstatě jednoduché. Jen je třeba hned uvést, zda příjmy pocházejí ze společného jmění manželů, a rozlišit, zda jsou uplatňovány paušální výdaje (označí se křížkem, v opačném se políčko nevyplňuje). Příjmy z nájmu majetku zdaňované podle § 9 zákona o daních z příjmů nepodléhají sociálnímu ani zdravotnímu pojištění. 

Čtěte také: Uplatnění slevy na invaliditu v daňovém přiznání