Jak účtovat o pobídkách v nájemních vztazích?

Pobídky nájemníkům

Pronajímatel může účetním jednotkám nabídnout při uzavírání nájemní smlouvy určité výhody. K takovým výhodám se většinou zaváže v nájemní smlouvě. V interpretaci Národní účetní rady č. I-17, která se pobídkami v nájemních vztazích zabývá, se definují tyto výhody: snížení nájemného v počáteční fázi nájemního vztahu, úhrada nákladů souvisejících s přestěhováním nájemníka, úhrada odstupného za nájemníka a další.

Pronajímatel však může poskytnout i další výhody, například poskytnutí příspěvku na technické zhodnocení nebo příspěvek na vybavení nových prostor.

Interpretace I-17 – řešený problém

Interpretace Národní účetní rady se zabývá tím, zda a jak případně tyto výhody, které jsou nájemníkům poskytnuty, časově rozlišovat. Při sjednání výhody musí nájemce i pronajímatel zvážit charakter poskytnuté výhody. Pokud je hlavním smyslem poskytnutí výhody získání nového nájemce nebo prodloužení nájemního vztahu, bude se tato pobídka časově rozlišovat, a to po dobu trvání nájemního vztahu. Časově rozlišovat bude nejen pronajímatel, ale i nájemce.

Pronajímatel i nájemce musí stanovit kritéria a posuzování těchto výhod ve svých interních směrnicích, kde mimo jiné budou popsány i postupy jejich účtování.

V rámci interpretace je definována doba trvání smlouvy. Za dobu trvání smlouvy je považováno takové „období, po které bude poskytován sjednaný nájem, aniž by bylo možné takový smluvní vztah ukončit, nebo ukončení smluvního vztahu by bylo pro nájemce tak nevýhodné, že je vysoce pravděpodobné, že by k němu mohlo dojít“.

V případě, že by však nájemce poskytoval výhodu z jiných než výše uvedených důvodů, kterými je získání nového nájemce nebo prodloužení aktuální smlouvy, není tato výhoda považována za pobídku a účtování se nebude řídit doporučením uvedeným v interpretaci.

Interpretace I-17 – zdůvodnění řešení problému

Účetní jednotka musí sama s potřebnou odborností stanovit, zda se jedná nebo nejedná o pobídku. V potaz se může vzít jak odborný úsudek pronajímatele, tak nájemce. Pokud jedna nebo obě strany dospějí k závěru, že smyslem poskytnutí výhody je tzv. pobídka – tedy poskytnutí výhody za účelem získání nájemce, předpokládá se, že se pobídka vztahuje k získání smluvního vztahu.

Zákon o účetnictví stanovuje povinnost účtovat o nákladech a výnosech v tom období, se kterým věcně a časově souvisí – tzv. akruální princip. Pokud tedy smluvní strany dospěly k závěru, že se poskytnutá pobídka vztahuje k získání nebo udržení smluvního vztahu, musí účetní jednotky tuto pobídku časově rozlišovat po dobu trvání smlouvy. Nezáleží přitom na tom, kdy dochází k peněžním tokům.

V rámci interpretace je řešena i situace, kdy je nájemní smlouva sjednána na dobu neurčitou. Dle zdůvodnění je v interpretaci uvedeno, že pokud je nájemní vztah sjednán na dobu neurčitou, je za dobu trvání smlouvy považována její výpovědní lhůta, nikoli předpokládaná doba užívání nájmu. Jako zdůvodnění je uvedeno, že „racionální nájemce poté, co obdrží pobídky, se snaží nájem užívat po co možná nejkratší dobu, kterou mu nájemní smlouva umožňuje, aby mohl znovu využít další pobídky či ji vyžadovat“. Pobídka totiž souvisí pouze s tím obdobím, ke kterému se smluvní strany zavážou.

Pokud bude trvat nájemní vztah déle, než byla smlouva původně sjednána, a toto rozhodnutí vychází z rozhodnutí účetní jednotky, nesouvisí dříve poskytnutá pobídka s tímto dalším obdobím a po tato období se časově nerozlišuje. Jako důsledek rozhodnutí se uvádí například nechuť nájemce se stěhovat.

Účtování sníženého nájemného

Pokud pronajímatel poskytne nájemci pobídku formou snížení nájemného anebo jeho vynechání, musí se tato výhoda po dobu nájmu časově rozlišovat. Postup účtování je uveden na příkladu níže.

Příklad

Pronajímatel a nájemce si sjednali dobu nájmu na 5 let – tj. 60 měsíců. Měsíční nájemné je sjednáno ve výši 20 000 Kč s tím, že první tři měsíce nebude hradit nájemce nic.

• Sjednané nájemné – 20 000 Kč
• Nájem za 60 měsíců – 1 140 000 Kč
• Linearizovaný nájem – 19 000 Kč

Nájemce bude účtovat měsíčně do nákladů částku 19 000 Kč, a to včetně prvních tří měsíců, kde je nájemné poskytnuto bezplatně.

Stejně by se postupovalo v případě, že je snížené nájemné poskytováno v průběhu sjednané doby nájmu. Pokud by byla smlouva ukončena předčasně, rozpustí se zůstatek účtu výdajů příštích období jednorázově.

Poskytnutí jiných pobídek

Pokud by pronajímatel poskytnul nájemci jiné pobídky, například příspěvek na vybavení prostor, budou i tyto pobídky po dobu nájmu časově rozlišovány. Na straně nájemce bude tento příspěvek zachycen prostřednictvím účtu výnosů příštích období a na straně pronajímatele prostřednictvím účtů nákladů příštích období. K zaúčtování do výnosů nebo nákladů bude docházet poměrově, například měsíčně.

Co jste se v článku dozvěděli?