Tip pro začínající developery: jak uspět s projektem v bance

Až do současné doby byl realitní trh (především trh residenčních nemovitostí) v České republice jeden z mála trhů, kde poptávka výrazně převyšovala nabídku. Fakt, že na trhu bylo stále méně nemovitostí než jejich potenciálních kupců, umožňovalo nemovitost prodat ještě dříve, než byla fakticky dokončena a připravena k předání. Této skutečnosti využívali především investoři do nemovitostí a zvláště pak aktéři tzv. developerských projektů, jimž tato situace umožňovala realizovat značné zisky za podstoupení velmi příznivého rizika. Čtěte více: Není kurz jako kurz, aneb jak se stát odhadcem nemovitostí

Ve výru boomu bytové výstavby a nepřerušené dlouhé řady úspěšných residenčních developerských projektů se otevřela možnost tzv. projektového financování i malým a středním podnikatelům, kteří stavěli projekty v celkových nákladech přibližně 100 až 200 mil Kč. Hlavním důvodem proč v developerské oblasti běžně působili i menší podnikatelé, byla poměrně dobrá dostupnost speciálních bankovních úvěrů, které umožňují financovat i rozsáhlé stavební akce při nízkém podílu vlastních prostředků podnikatele za velmi příznivých finančních nákladů – tedy především nízké úrokové míře. V bankách je toto financování developerských akcí známo pod názvem projektové či developerské financování nemovitostí. Čtěte více: Nemovitost k podnikání – za vlastní nebo na úvěr?

Situace na trhu

V současné době, především od počátku roku 2008, dochází k významnému zpřísnění podmínek od bank, především u financování menších a středních projektů. Příčin je hned několik. Jednak stále přibývá množství neúspěšných developerských projektů, dále došlo k podstatnému růstu úrokových sazeb a v neposlední řadě se nasycuje tržní poptávka po nemovitostech. Především v souvislosti s vyrovnáním nabídky a poptávky na trhu nemovitostí nyní dochází ke zvyšování požadavků bank na finanční spoluúčast developera, protože již není v mnoha případech možné dosahovat uspokojivé výše předprodejů před zahájením výstavby a většina jednotek v projektu se nyní prodává až po jeho dokončení. V neposlední době doléhá na developery také tlak finanční krize. Řada bank omezila čerpání úvěrových prostředků v rozestavěných projektech jednak z důvodu, že mnozí developeři nejsou schopni bance deklarovat požadovaný objem prodejů jednotek v projektu a také z důvodu větší obezřetnosti bank v souvislosti s finanční krizí na peněžních trzích. Některé významné tuzemské banky dokonce do odvolání přestaly poskytovat financování pro nové developerské projekty, kde výstavba ještě nezačala. Čtěte více: Banky omezují úvěry pro developery 

Velmi pravděpodobně se momentálně již nacházíme za hypotetickým vrcholem doposud takřka bezrizikového a dvojciferného růstu trhu nemovitostí. V lepším případě nás čeká období stagnace, v horším případě poklesu. Aby developeři a ostatní účastníci trhu nemovitostí předešli či alespoň minimalizovali riziko neúspěchu, je třeba hlouběji rozumět silám, které na trhu nemovitostí působí a formují ho. To, že financovat investice do nemovitostí bylo snazší a snazší, ještě neznamená, že není potřeba kvalifikovaného přístupu a zkušeností. Investoři do nemovitostí, kteří podcenili nutnost profesionálního přístupu a začali nakupovat či stavět za pomocí nejrůznějších service providerů formou outsourcingu společně s relativně snadno dostupným cizím kapitálem z bank, se nyní dostávají do problémů. Čtěte více: Přínos finanční krize? Konec nebezpečné iluze 

Jak správně strukturovat developerský projekt za účelem bankovního financování?

Před samotným zpracováním podnikatelského plánu je vhodné zvážit základní zásady bank při poskytování projektového financování. Mezi tyto zásady patří především:

• Plné pokrytí rizik samotným projektem a nemovitostí – splacení poskytnutého úvěru je plně závislé pouze na příjmech z realizovaného projektu – tedy z výnosu z prodeje či pronájmu nemovitosti. Pokud bude realizace projektu podmíněna výnosy z jiných aktivit či výnosy z dalších paralelních či budoucích projektů, tato varianta v bance jednoznačně neuspěje.
• Nemovitost – základním ekonomickým ukazatelem sledovaným bankami při financování developerského projektu je poměr výše poskytovaného úvěru k tržní hodnotě financované nemovitosti, neboli tzv. LTV (loan-to-value). Tržní hodnota nemovitosti se zpravidla stanoví podle interních postupů financující banky za použití buď interních odhadců banky, nebo nezávislých odhadců působících na příslušném trhu, pokud banka jejich posudky akceptuje. Obvyklá maximální výše LTV je 80 %, jinými slovy, výše poskytnutého úvěru nepřesahuje obvykle 80 % tržní hodnoty financované nemovitosti. Zároveň musí developer do projektu investovat minimálně 20 % z celkových projektových nákladů. Proto při základní kalkulaci projektového rozpočtu vyházejte z obou hodnot; tržní hodnota nemovitosti musí přesahovat celkové projektové náklady a developer se musí podílet na těchto nákladech alespoň ve výši 20 %.
• Třetí osoba jako zdroj výnosu – poskytnutí developerského úvěru se odvíjí výhradně od kvality osoby či osob, které budou zajišťovat budoucí výnos, tzn. budoucího pronajímatele či kupce nemovitosti. Žadatelé o úvěr (investor, developer) hrají ve schvalovacím procesu druhořadou roli. Postavte tedy svůj záměr především na trh. Nešetřete kvalitní marketingovou analýzou. Buďte spíše realističtí. Nesoustřeďte hlavní pozornost na vás a na vaše zkušenosti – banku to neohromí. Spíše naopak.

Jaký je základní postup banky při poskytování financování?

1. Analýza projektu poskytnutého zájemcem (developerem) o financování – banka posuzuje podnikatelský plán developera. Největší důraz je kladen na finanční plán a marketingovou analýzu. Dále pak na dodavatele a na projektového manažera. Zvláštní pozornost věnujte rentabilitě nákladů a výnosů, které musí přesahovat alespoň 20 %. Čtěte více: Podnikatelský plán: Jeden z pilířů úspěšného podniku

2. Identifikace rizik a návrh na jejich zmírnění nebo odstranění – banka provádí např. analýzu citlivosti jednotlivých rizikových faktorů v projektu. Tímto způsobem může banka např. sledovat, kam až můžou klesnout prodejní ceny, aby výnosy pokryly 100 % jistiny úvěru při plné prodejnosti všech jednotek v projektu, nebo sleduje, kolik se musí prodat minimálně jednotek při navrhovaných prodejních cenách, aby výnosy pokryly 100 % jistiny úvěru. Banka dále může sledovat vliv těchto faktorů na úhradu 100 % jistiny a veškerých finančních nákladů apod. Banka takto nastaví krizové body, které bude sledovat v průběhu projektu a pod které by hodnoty nikdy neměly klesnout, jinak vám bude hrozit zastavení čerpání úvěrových prostředků. Čtěte více: Investování je vždy riziko. S jakýmkoli obchodníkem

3. Návrh podmínek financování – po komplexní analýze projektu na základě poskytnutého projektového záměru vám banka vyhotoví návrh podmínek (term-sheet), za kterých je ochotna projektový úvěr poskytnout. Tento term-sheet obsahuje veškeré parametry úvěru a požadavky banky. Term-sheet je stále ještě nezávazný bankovní dokument a nejedná se tedy o příslib úvěru či něco podobného. Závazek banky poskytnout úvěr za předem stanovených podmínek představuje až úvěrová smlouva. Teprve po akceptaci podmínek v term-sheetu formálně podáte žádost o úvěr a ten musí projít stanoveným schvalovacím procesem.

4. Podpis smluv a splnění odkládacích podmínek – Odkládací podmínky (pre-conditions, conditions precedent) představují podmínky banky zakotvené v term-sheetu a následně v úvěrové smlouvě, které musíte splnit před prvním čerpáním projektového úvěru.

5. Čerpání a plnění kovenantů oběma stranami – Průběžné podmínky čerpání představují podmínky banky k průběžnému čerpání úvěrových prostředků v průběhu výstavby.

Kovenanty (covenants) jsou základní závazky developera vůči bance platné po celou dobu projektu. Jedná se především o:

V další části článku se mimo jiné dozvíte, na jaká kriteria klade banka největší důraz při analýze projektu?

Autorem článku je PAVEL JILEČEK, ředitel úseku financování nemovitostí a člen představenstva společnosti Younique.