Kdy a za jakých podmínek můžete osvobodit příjem z prodeje nemovitostí?

Příjem z prodeje nemovitosti je ale na rozdíl od předchozích dvou příjmů zatížen pouze daní z příjmů – nevstupuje tak do výpočtu pro účely sociálního a zdravotního pojištění.

Sazba daně z příjmů u fyzických osob

Pokud došlo k prodeji nemovitosti a na tento prodej nelze využít osvobození od daně, činí sazba daně z příjmů 15 %. Jako základ daně se potom považuje kladný rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou. Pokud nemovitost prodává fyzická osoba – nepodnikatel – může tato fyzická osoba využít některou z možností osvobození od daně.

Zákon o daních z příjmů definuje několik situací, kdy lze příjem z prodeje nemovitosti osvobodit. Ty nejznámější a nejběžnější jsou:

• Osvobození příjmu z prodeje nemovitosti při splnění časového testu vlastnictví
• Splnění podmínky bydliště dva roky před jejím prodejem
• Použití získaných peněžních prostředků na uspokojení vlastní bytové potřeby

I v případě, že lze příjem osvobodit, čeká daňového poplatníka několik dalších povinností, na které musí pamatovat.

Časový test vlastnictví

Zákon o daních z příjmů umožňuje osvobodit příjem z prodeje nemovitosti při splnění tzv. časového testu vlastnictví. Příjem z prodeje nemovitosti lze potom od daně osvobodit, pokud doba mezi nabytím a pozbytím nemovitosti je delší než 10 let. To platí ale pouze pro nemovitosti, které byly nabyté po 1. lednu 2021. Pokud by se jednalo o prodej nemovitosti, která byla nabytá před 1. lednem 2021, lze tento příjem osvobodit již po splnění testu pěti let vlastnictví.

Pokud byste prodávali zděděnou nemovitost, lze do časového testu zahrnout i dobu, po kterou vlastnil nemovitost zůstavitel. V případě, že byste se tak rozhodli obratem prodat zděděnou chalupu, kterou zůstavitel vlastnil 20 let, i tento příjem od daně bude považován za příjem osvobozený.

Příjem z prodeje nemovitostí však nelze využít v případě, kdy tyto nemovité věci byly zahrnuty v období deseti let před jejich prodejem v obchodním majetku.

Bydliště dva roky před prodejem

Zákon o daních z příjmů od daně osvobozuje příjem z prodeje nemovitosti, pokud v ní měl prodávající bydliště nejméně po dobu dvou let před prodejem. Musí se jednat o příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo jednotky a souvisejícího pozemku. Jednotka však nesmí zahrnovat jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru.

Aby mohl být příjem osvobozen, musí mít prodávající bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem. Za bydliště se potom nepovažuje bydliště trvalé, ale takové místo, kde se prodávající zdržoval s úmyslem zde trvale žít. Prokazování splnění podmínky bydliště je v případě pochybností ze strany správce daně na straně prodávajícího. Jako důkazní prostředky může prodávající využít například svědectví sousedů, doložení zaměstnání v dosahu bydliště, doručování písemné korespondence na danou adresu a další důkazní prostředky, které prokážou splnění podmínky bydliště.

Pokud by byla prodávaná nemovitost ve vlastnictví manželů a spadala by tak do společného jmění manželů, je dostačující, aby podmínku bydliště splnil jeden z manželů. Musí však zároveň platit, že tento majetek nebyl zahrnut do obchodního majetku.

Uspokojení vlastní bytové potřeby

Pokud by poplatník nesplnil podmínku, že v dané nemovitosti dva roky před jejím prodejem bydlel, může i tak v některých případech využít osvobození od daně. Zákon o daních z příjmů definuje, že pokud bylo bydliště před prodejem v dané nemovitosti kratší než dva roky, může prodávající tento příjem osvobodit za předpokladu, že získané prostředky použije na obstarání vlastní bytové potřeby.

Co se přesně rozumí bytovou potřebou, definuje zákon o daních z příjmů. Pro účely daní z příjmů se za bytovou potřebu považuje:

• Výstavba nebo změna stavby bytového domu, rodinného domu, jednotky nezahrnující nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru
• Úplatné nabytí pozemku
• Úplatné nabytí bytového nebo rodinného domu, rozestavěné stavby
• Splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo užívání nemovitosti
• Údržba a změna stavby
• Vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců
• Úhrada za převod podílu v obchodní korporaci
• Splacení úvěru nebo zápůjčky použitých na financování bytové potřeby

Pozor však na to, že v případě úplatného nabytí pozemku musí být splněna podmínka, že na pozemku dojde k zahájení výstavby bytového domu, rodinného domu nebo jednotky do čtyř let od okamžiku nabytí pozemku. To neplatí v případě, že je tento pozemek nabyt v souvislosti s úplatným nabytím bytového domu nebo rodinného domu.

Pozor na oznámení finančnímu úřadu

Pokud je osvobození příjmu podmíněné tím, že získané prostředky využije prodávající na obstarání vlastní bytové potřeby, musí být tato skutečnost oznámena správci daně. K oznámení pak musí dojít do konce lhůty pro podání daňového přiznání, a to za to zdaňovací období, ve kterém došlo k získání těchto peněžních prostředků. Pokud poplatník na oznámení zapomene, nemůže osvobození od daně z příjmu využít a příjem z prodeje musí zdanit.

Pokud poplatník provede oznámení správci daně, považuje se podmínka pro osvobození za splněnou, pokud jsou tyto peněžní prostředky použity na uspokojení vlastní bytové potřeby do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícím po zdaňovacím období, ve kterém došlo k získání těchto prostředků.

Za splnění lze považovat i případ, kdy poplatník použil finance na obstarání vlastní bytové potřeby v částce odpovídající získaným peněžním prostředkům, a to již před jejím získáním. Musí se však jednat o vynaložené prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby nejdříve ve zdaňovacím období bezprostředně předcházející tomu období, ve kterém poplatník získal prostředky z prodeje nemovitosti.

Pokud tedy dojde k prodeji nemovitosti v roce 2022 a získané prostředky budou vynaloženy na uspokojení vlastní bytové potřeby, může poplatník získané prostředky využít v roce 2022 a v roce 2023. Pokud vynaložil prostředky v roce 2021, lze i tyto zahrnout do částky vynaložené na uspokojení vlastní bytové potřeby. Musí však tento úmysl oznámit správci daně, a to ve lhůtě pro podání daňového přiznání za rok 2022.

Pokud nedojde k plánovanému úmyslu a získané prostředky nebudou využity na uspokojení vlastní bytové potřeby, je poplatník povinen získaný příjem zdanit jako ostatní příjmy. Ke zdanění dojde ve zdaňovacím období, které bezprostředně následuje po tom období, ve kterém byly peněžní prostředky získány.