Každý, kdo pronajímá (či hodlá pronajímat) majetek, by měl dobře zvážit, zda se jedná o nájem majetku, nebo o samostatnou výdělečnou činnost. Rozdíl je zásadní. A neznalost zákona, jak známo, neomlouvá.
Co se dozvíte v článku
Jedno ze základních kritérií je obchodní majetek
V předchozím článku jsme vysvětlovali, jakým způsobem se daní příjem z nájmu majetku. V článku Vše o zdanění příjmu z nájmu majetku je uvedeno, že jedním ze základních kritérií je, zda je najímaná věc v majetku fyzické osoby nebo zda je zapsaná v obchodním majetku. Pokud je zapsaná v obchodním majetku, tedy vedená na identifikační číslo fyzické osoby, jedná se o zdanění příjmů z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů. Z hlediska zdanění i odvodů sociálního a zdravotního pojištění jde o zcela odlišnou záležitost od zdanění příjmů z nájmu fyzickou osobou mimo podnikatelskou činnost.
To ale není jediné kritérium. Jsou i další skutečnosti, které musí pronajímatel zohlednit před rozhodnutím, zda jeho pronájem může být zdaněn jako příjem z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů, nebo se již jedná o příjem z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti. Právě touto problematikou se před časem zabývala finanční správa a v souvislosti se zaváděním povinné elektronické evidence tržeb zpracovala materiál – Ubytování jako samostatná činnost nebo nájem nemovité věci. K účelu elektronické evidence tržeb již materiál samozřejmě neslouží, přesto je pro pronajímatele výborným pomocníkem.
Poskytnutí ubytování, nebo nájem?
Jestliže tedy nájemce stojí před otázkou, zda může mít příjmy získané z nájmu podle § 7 nebo podle § 9 zákona o daních z příjmů, měl by posoudit všechny charakteristické znaky odlišující ubytovací služby dle živnostenského zákona, z nichž příjmy podléhají zdanění jako příjmy ze samostatné činnosti (zdaňované podle § 7 zákona o daních z příjmů), od nájmu (pronájmu) nemovité věci, bytu (jejich částí), ze kterého se příjmy zdaňují jako příjmy z nájmu (podle § 9 zákona o daních z příjmů).
Pronajímáte?
Ubytovací služby
Je třeba posoudit charakter a dobu poskytovaného „ubytování“. Jestli jde o ubytování poskytované dlouhodobě pro potřeby domácnosti nájemce či jde o ubytování přechodné. Například krátkodobé nájmy za účelem rekreace, ubytování studentů, sezónních pracovníků atd.
Nejde jen o samotné ubytování, ale také o poskytování dalších služeb. Pro nájem jsou typické pouze nezbytné služby spojené s užíváním nemovitosti. Patří sem zejména dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu). Něco jiného je, když jsou poskytovány také další služby, jako je například stravování, úklid prostor užívaných nájemcem, poskytování lůžkovin, výměna ložního prádla nebo toaletních potřeb atd. V případě nájmu (na rozdíl od ubytovacích služeb) si nájemce obvykle zajišťuje běžnou údržbu a drobné opravy sám.
Pokud bude finanční úřad při kontrole posuzovat, zda jde o samostatnou činnost či nájem majetku, může ho zajímat rovněž, jakým způsobem je ubytování nabízeno. Charakter ubytování bude zřejmý i z nabídky na internetu či v tisku. Finanční správa v již zmíněném materiálu popisuje příjmy ze živnosti – ubytovací služby a příjmy z nájmu (pronájem) a jejich charakteristické znaky.
Příjmy ze živnosti a ubytovací služby
Činnost je vykonávána živnostenským způsobem, jedná se tady o činnost vykonávanou soustavně, samostatně, vlastním jménem, na vlastní odpovědnost a za účelem dosažení zisku. Především jde o činnost hotelů, motelů, botelů, penzionů, horských chat apod., ale např. i krátkodobé (přechodné) ubytování ve vlastních bytech (domech) nabízené soustavně (viz poskytování ubytování prostřednictvím sdílené ekonomiky, např. přes aplikaci Airbnb).
Příjmy se zdaňují jako příjmy z živnostenského podnikání podle § 7 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů, pokud poplatníkovi vzniklo oprávnění provozovat živnost, příp. jako příjmy dle § 7 odst. 1 písm. c) zákona o daních z příjmů, pokud mu oprávnění provozovat živnost nevzniklo. Příjmy se samostatné výdělečné činnosti samozřejmě podléhají odvodu sociálního a zdravotního pojištění.
Charakteristické znaky:
- ubytování je poskytováno pravidelně/opakovaně
- ubytování je poskytováno na krátkou (dny, týdny) nebo přechodnou (omezenou) dobu
- ubytování je takto nabízeno na internetu, případně jinak (v tisku, letáky, billboardy apod.)
- ubytovaný neprovádí běžnou údržbu ani drobné opravy obývaného prostoru
- v nabídce ubytování se objevuje cena za den, případně týden
- kromě „bydlení“ jsou nad rámec nezbytných služeb poskytovány i další služby, např. úklid prostor užívaných ubytovaným, výměna ložního prádla, poskytnutí snídaně apod.
- ubytování je poskytováno např. za účelem rekreace.
Příjmy z nájmu (pronájem)
Pokud se nejedná o výše uvedené ubytovací služby, které mají charakter živnosti, může se jednat o nájem bytů (rodinných domů) nájemcům za účelem dlouhodobého bydlení. Příjmy se zdaní dle § 9 zákona o daních z příjmů za předpokladu, že pronajímaný majetek není součástí obchodního majetku (v případě, že pronajímaný majetek je součástí obchodního majetku, jsou příjmy zdaňovány jako příjmy ze samostatné činnosti dle § 7 zákona o daních z příjmů).
Charakteristické znaky:
- nájem je sjednáván jednorázově na delší dobu (měsíce, rok)
- takto je také nabízen (internet, tisk, letáky)
- nájem je nabízen primárně za účelem zajištění bytové potřeby nájemce (jeho domácnosti)
- nejedná se o ubytování za účelem rekreace
- nad rámec nezbytných služeb nejsou pronajímatelem poskytovány další služby
- energie (elektřina, plyn) si obstarává obvykle sám nájemce
- nájemce provádí běžnou údržbu a drobné opravy najatého prostoru
- v nabídce ubytování se objevuje cena nájmu za měsíc, případně za delší časové období.
ČLÁNKY DO MAILU