Kdy se vyhneme platbě daně z příjmů při prodeji nemovitosti?

Časové testy: Pět, nebo deset let?

Jedním z častých způsobů, jak dosáhnout na tzv. osvobození od daně, je splnění časového testu. Pokud prodávající vlastnil nemovitost po dobu delší než 10 let, příjem z jejího prodeje je osvobozen od daně. Tato lhůta se počítá od okamžiku nabytí nemovitosti do okamžiku jejího prodeje.

Do doby vlastnictví se započítává i doba tzv. posledního zůstavitele, tzn. pokud nemovitost byla nabyta děděním, prodlužuje se doba vlastnictví tak trochu fiktivně o dobu, co nemovitost vlastnil poslední zůstavitel.

Lhůta deseti let však platí až pro nemovitosti, které byly nabyty po 1. 1. 2021. U nemovitostí nabytých před 1. 1. 2021 pro osvobození od daně postačí, že je nemovitost vlastněna déle než pět let.  

Časový test: „Bydlím bezprostředně před prodejem“

Další možností, jak osvobodit příjem z prodeje nemovitostí, je bydlet v nemovitosti po dobu alespoň dvou let bezprostředně před jejím prodejem. Prokazování je na straně daňového poplatníka. Není však nutné, aby měl poplatník v nemovitosti trvalé bydliště.

Poplatník ovšem musí prokázat, že měl v této nemovitosti své hlavní bydliště, a to dostupnými důkazními břemeny. Využít lze například svědectví sousedů, zasílání poštovních zásilek na danou adresu, zaměstnání v dosahu a další.

Časový test nesplněn: Využiji institut bytové potřeby

Pokud poplatník nemovitosti nesplní časový test a zároveň v dané nemovitosti neměl bydliště, může využít ještě jedné možnosti, jak příjem osvobodit. Příjem z prodeje nemovitosti lze osvobodit za podmínky, že tento příjem prodávající použije na uspokojení své bytové potřeby.

Aby však bylo osvobození uznáno, musí prodávající prokazatelně vynaložit všechny získané prostředky, nikoli jen rozdíl mezi příjmy a výdaji.

Za uspokojení bytové potřeby se považuje:

• Výstavba a změna stavby
• Úplatné nabytí pozemku
• Úplatné nabytí nemovitosti
• Splacení vkladu právnické osobě
• Údržba a změna stavby
• Vypořádání majetkových vztahů
• Úhrada za převod podílu v obchodní korporaci
• Splacení úvěru nebo zápůjčky

Zákon o daních z příjmů definuje, že „je-li osvobození příjmu podmíněno použitím získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, je tato podmínka splněna, pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob použije tyto prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po zdaňovacím období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal, nebo použil částku odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacímu období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal“.

Zjednodušeně řečeno, pokud poplatník obdržel příjem z prodeje nemovitosti v roce 2024, může využít osvobození z titulu obstarání bytové potřeby, pokud finanční prostředky vynaložil ve zdaňovacím období 2023 (tedy zpětně), v roce 2024 nebo v roce 2025.

Porušení podmínek osvobození a dodanění příjmů

Pokud nejsou dodrženy podmínky pro osvobození, konkrétně v případě podmíněného osvobození u prodeje nemovitosti s následným využitím osvobození od daně z titulu zajištění bytové potřeby, musí poplatník příjem dodanit.

Dle zákona o daních z příjmů  „je tento příjem příjmem podle § 10 ve zdaňovacím období bezprostředně následujícím po zdaňovacím období, ve kterém poplatník prostředky získal, pokud nedojde ke splnění podmínek pro osvobození příjmů spočívající v použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby.

Pokud tedy podmíněně osvobodíte příjem z prodeje nemovitosti v roce 2024 a do konce zdaňovacího období 2025 nevynaložíte prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby, zdaníte tento podmíněně osvobozený příjem v daňovém přiznání za rok 2025.