Komu nakonec vzroste daň z nemovitostí více, než bylo původně navrhováno?

Jak se nyní počítá daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí se skládá z daně z pozemků a daně ze staveb a jednotek. Daň se počítá skrze násobek výměry nemovitosti s příslušnými sazbami, který se následně ještě vynásobí základním koeficientem dle počtu obyvatel obce a případně místním koeficientem.

Základní koeficient může nyní každá obec pomocí vyhlášky o jednu kategorii zvýšit nebo o jednu až tři kategorie snížit. Hlavní město Praha může koeficient zvýšit na hodnotu 5. Podle § 11 zákona o dani z nemovitých věcí se v některých situacích mohou uplatnit ještě další koeficienty. 

Základní sazba daně se násobí koeficientem

• 1,0 v obcích do 1000 obyvatel
• 1,4 v obcích nad 1000 obyvatel do 6000 obyvatel
• 1,6 v obcích nad 6000 obyvatel do 10 000 obyvatel
• 2,0 v obcích nad 10 000 obyvatel do 25 000 obyvatel
• 2,5 v obcích nad 25 000 obyvatel do 50 000 obyvatel
• 3,5 v obcích nad 50 000 obyvatel, ve statutárních městech a ve Františkových Lázních, Luhačovicích, Mariánských Lázních a Poděbradech
• 4,5 v Praze;

Pro přiřazení koeficientu k jednotlivým obcím je rozhodný počet obyvatel obce podle posledního sčítání lidu.

Kromě základního koeficientu může každá obec stanovit obecně závaznou vyhláškou pro všechny nemovité věci na území celé obce nebo pro všechny nemovité věci na území jednotlivé části obce jeden místní koeficient ve výši v rozmezí 1,1 až 5, přičemž koeficient musí být stanoven s přesností na jedno desetinné místo. 

Samotná daň se pak zaokrouhluje na celé koruny nahoru. Co se týče výnosu daně, nyní je určeno, že je 100% příjmem obce.

Konsolidační balíček se upraví

Vládní koalice se shodla na úpravách konsolidačního balíčku, který by měl v příštím roce přinést snížení deficitu státního rozpočtu o 94,1 mld. Kč a v roce 2025 o dalších 53,4 mld. Kč. Schválené změny již ministerstvo financí zpracovalo do jednoho pozměňovacího návrhu. Ačkoli ministerstvo uvedlo, že stávající úpravy budou celkově rozpočtově neutrální, v jednotlivostech mohou být dopady rozdílné.

Původně měl být zaveden státní koeficient

Příkladem je daň z nemovitých věcí, která by se nakonec měla zvýšit více, než se původně předpokládalo. Konsolidační balíček, který schválila vláda, počítal s tím, že se zavede tzv. státní koeficient ve výši 1, jehož inkaso by bylo 100% příjmem státu. Koeficientem se měla vynásobit stávající daň bez místního koeficientu a výsledná částka pak přičíst k dani z nemovitých věcí.

Navrhovanou úpravou by došlo ke zvýšení daně v závislosti na aktuální výši místního koeficientu ke zvýšení daně o 20 % až 100 %. V obcích, kde místní koeficient není zaveden, by došlo ke 100% zvýšení daně. U obcí s místním koeficientem ve výši 2 by se jednalo o 50% zvýšení daně a v obcích s místním koeficientem 5 by šlo o zvýšení o 20 %. 

Místo státního koeficientu se daň zvýší na 1,8násobek

Koalice se ale nakonec dohodla na tom, že veškerý výnos daně z nemovitých věcí zůstane obcím a v rámci rozpočtového určení daní dojde k adekvátnímu přerozdělení příjmů u sdílených daní mezi státním rozpočtem a obcemi ve prospěch státu. Původně navrhovaný státní koeficient tak nahradí zvýšení všech sazeb v průměru na 1,8násobek.

Zatímco státní koeficient měl přinést 9 miliard Kč, nyní ministerstvo financí počítá s tím, že změny vynesou 10 miliard Kč. Daň z nemovitostí se tak v průměru zvýší více, než se počítalo v prvním návrhu.

Rozdílné dopady ale budou na jednotlivé majitele nemovitostí. Na změnách prodělají ti poplatníci, kteří mají nemovitost v obcích, kde je stanoven místní koeficient. Na úpravě naopak vydělají tam, kde místní koeficient stanovený není.

Příklad 1

Majitel 70metrového bytu na Praze 1 (kde je stanoven základní koeficient 5 a místní 2). Součástí bytu je podíl na pozemku (základ daně se tak násobí ještě koeficientem 1,22). Dnes majitel platí 1708 Kč.

Podle původního návrhu (zavedení státního koeficientu) by majitel platil 2562 Kč. Podle stávajícího návrhu (zvýšení sazby na 1,8násobek) bude majitel platit 2990 Kč.

Příklad 2

Majitel 70metrového bytu v centru Brna (kde je stanoven základní koeficient 3,5 a místní koeficient 1). Součástí bytu je podíl na pozemku (základ daně se tak násobí ještě koeficientem 1,22). Dnes majitel platí 598 Kč.

Podle původního návrhu (zavedení státního koeficientu) by majitel platil 1196 Kč. Podle stávajícího návrhu (zvýšení sazby na 1,8násobek) bude majitel platit 1047 Kč.

Místní koeficient půjde snížit pod 1

I v upraveném návrhu zůstala obcím možnost, aby nově stanovily místní koeficient nižší než 1 (nejméně půjde 0,5, maximální hodnota zůstane 5 s tím, že lze koeficient nastavit na jedno desetinné místo) a tím občanům daň snížit. To by ovšem znamenalo, že se tím obec připraví o příjmy z daně. 

Místní koeficient jen pro určitý druh nemovitostí

Souběžně s konsolidačním balíčkem se v legislativním procesu navíc nachází další novela zákona o dani z nemovitých věcí, která umožní obcím stanovit místní koeficient jen pro určitý druh nemovitých věcí, například pouze na stavební pozemky či budovy obytného domu.

Daň se má neustále zvyšovat o inflaci

Další novinkou, která zůstala i po změnách, je tzv. inflační koeficient. Tímto krokem se má předejít situaci, kdy uvalovaná daň v průběhu času reálně klesá. Inflační koeficient se má vypočítávat jako podíl bazického úhrnného indexu k měsíci květnu roku předcházejícímu zdaňovacímu období a základu 100, přičemž se tento výsledek zaokrouhlí na jedno desetinné číslo směrem dolů. Referenčním měsícem pro určení inflačního koeficientu pro následující zdaňovací období bude tedy vždy měsíc květen.

Zároveň právní úprava zamezuje meziročnímu snížení inflačního koeficientu, v případě deflace zůstane koeficient stejný. Dále se má stanovit inflační brzda pro případ pádivé inflace v meziroční výši převyšující 20 %. V takovém případě se meziročně zvýší inflační koeficient pouze o 20 %. Inflace, která by nebyla daný rok započtena do výše inflačního koeficientu, však „nepropadá“ a projeví se s odkladem v následujících letech, dodává důvodová zpráva.

Příklady z důvodové zprávy

Kdy mají změny začít platit?

Co se týče účinnosti navrhovaných změn, zvýšení daně by mělo platit již od roku 2024. Inflační koeficient navrhuje vláda zavést od roku 2025.