Většina podnikatelů potřebuje ke své činnosti nějaké prostory. Mohou si je buď pronajímat, nebo si pořídí vlastní. Tomuto rozhodování se již business server Podnikatel.cz věnoval. Čtěte více: Nemovitost k podnikání – za vlastní nebo na úvěr?
Nákup nemovitosti v žádném případě nepatří mezi zcela jednoduché transakce. Je proto vhodné věnovat mu dostatečnou pozornost, případě využít služeb profesionálů.
Výběr nemovitosti
Výběr nemovitosti pro podnikatelské účely není nejjednodušší záležitostí. Podnikatel musí zvažovat nejrůznější kritéria. Dále je samozřejmě nutné nemovitost dobře prohlédnout, zhodnotit její stav a mít představu o nutných finančních nákladech na její úpravu. K tomu je nejlepší přizvat odborníka, ideálně zdatného stavaře. Přestože je tato část důležitá a náročná, definitivní „ano“ pro nákup nemovitosti stále neznamená, že má podnikatel vyhráno. Je to teprve začátek cesty, na které číhá ještě mnoho nástrah.
Ověření právních vztahů k nemovitosti
Dalším důležitým krokem je ověření právních vztahů k nemovitosti.
- kdo je vlastníkem,
- zda nemovitost není zastavena,
- jaká na ni váznou věcná břemena,
- zda není zatížena jinými závazky,
- zda neprobíhají jiné majetkové transakce.
Výbornou pomůckou je elektronický přístup do katastru nemovitostí, který umožňuje nahlídnout do listů vlastnictví a také prohlídnout katastrální mapy.
Nákup nemovitosti
Po ověření všech náležitostí nastává čas pro vyhotovení kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva. Dalo by se říci, že je to vůbec nejdůležitější část procesu nákupu nemovitosti. Kupní smlouva musí mít písemnou formu – litera scripta manet (co je psáno, to je dáno).
Občanský zákoník totiž v § 133 říká: Převádí-li se nemovitá věc na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí podle zvláštních předpisů, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak.
Kupní smlouva by měla být oboustranně výhodná.
Na co si dát především pozor? Sdružení ochrany spotřebitelů České republiky uvádí následující body:
- Kupní cena by se neměla lišit od původní nabídky – změna může být například závislá na způsobu platby.
- Ve smlouvě by měly být stanoveny sankce za porušení povinností, ke kterým se prodávající zavázal.
- Smluvní pokuta za porušení povinností by měla být u obou stran vyrovnaná.
- Na prostudování návrhů smluv je nutné mít dostatečně dlouhou lhůtu. Je třeba si vyhradit čas na projednání připomínek.
- Je nutné jasně stanovit termín předání nemovitosti.
- Neuzavírat, ani se nezavazovat k uzavření žádné smlouvy bez toho, aniž by kupující znal jejich obsah, tedy práva a povinnosti z nich plynoucí.
- Nepodepisovat žádná ustanovení, kde se kupující předem vzdává svých práv.
Samozřejmě i zde lze využít specializovaných právních služeb. Solidní realitní kancelář toto nabízí v rámci zaplacené odměny.
Platba za nemovitost
Vzhledem k výše napsanému je chybou platit prodávajícímu při podpisu kupní smlouvy. Může se pak stát, že díky neznalosti nebo přílišné důvěře kupující nemá ani peníze, ani zamýšlenou nemovitost.
Pro bezpečnou platbu se nejčastěji využívají následující způsoby:
- vázaný účet v bance (nejlevnější varianta),
- instrument dokumentárního bankovního akreditivu,
- složení peněz do úschovy u notáře (nejdražší a nejspolehlivější varianta).
Variantu je vhodné volit i dle výše objemu transakce.
Vklad do katastru nemovitostí
Katastrálnímu úřadu se předkládají smlouvy s ověřenými podpisy jejich účastníků spolu s návrhem na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Jejich počet by měl být o dva vyšší než je počet účastníků řízení. Je více než vhodné, aby kupujícímu (i prodávajícímu) zůstal v průběhu řízení ještě alespoň jeden stejnopis. Praxe je taková, že se podpisy ověřují většinou pouze na jednom exempláři smlouvy.
Návrh na vklad do katastru není nutné na katastrální úřad doručit osobně. Advokát Jaroslav Harvalík k tomu říká: Co se týče osoby, která musí návrh na vklad na podatelnu katastrálního úřadu doručit, nezbývá než konstatovat, že jedná-li se o návrh v písemné formě podepsaný alespoň jedním z účastníků, může tento návrh doručit na podatelnu katastrálního úřadu kdokoliv.
Dokument je samozřejmě možné zaslat také poštou. Čtěte více o katastru nemovitostí.
Nezbytné výdaje
Ne vše, co souvisí s koupí nemovitosti, jsou příjemné záležitosti. Jednou z méně příjemných stránek nákupu nemovitosti jsou související výdaje.
Finanční úřad
Daň z převodu nemovitostí
Prodávající a kupující se mohou dohodnout na libovolně vysoké ceně. Pro účely daně z převodu nemovitosti je však nutné nemovitost ocenit odhadcem. Daň se vybírá vždy z té vyšší hodnoty. Poplatníkem převodní daně je prodávající, kupující je ručitelem. Daň činí 3 %. Je vhodné v kupní smlouvě ujasnit zajištění toho, aby prodávající daň skutečně odvedl. Čtěte více: Příjem z prodeje majetku je většinou osvobozen od daně
Daň z nemovitostí
Kupující je povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí.
Katastrální úřad
Správní poplatek – kolek za vklad do katastru nemovitostí.
Odhadce
Odměna za vyhotovení posudku pro přiznáni k dani z převodu nemovitost.
Právní služby
Odměna právníkovi.
Realitní kancelář
Provize realitní kanceláři. Kupující obvykle platí určité procento z kupní ceny. V nižších objemech se jedná zpravidla o 5 %. Při větších objemech procentní výše provize realitní kanceláře klesá. Tato provize za tzv. full service již většinou zahrnuje všechny výše uvedené poplatky vyjma daní. Ale vždy samozřejmě záleží na zprostředkovatelské smlouvě mezi kupujícím a realitní kanceláří.
ČLÁNKY DO MAILU