Máte peníze z nájmu? Tady je návod, jak se evidují

Příjmy z nájmu v zákoně o daních z příjmů

Zákon o daních z příjmů považuje za příjmy z nájmu takové příjmy, které jsou z nájmu nemovitých věcí, bytů a také z nájmu movitých věcí. U nájmu movitých věcí je ale zapotřebí rozdělovat, zda se jedná opravdu o příjem z nájmu nebo příležitostný nájem.

Do příjmů z nájmů se nezahrnují úhrady za cenu služeb spojených s užíváním předmětu nájmů. To samé platí pro platby za energie, jako je elektrická energie, teplo, vodné a stočné. Pokud pronajímatel zajišťuje další služby související s nájmem, například užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor, užívání výtahu, odvoz smetí a další služby, a tyto služby jsou hrazeny zálohově, a následně jsou zúčtovány se skutečnými výdaji za tyto služby, nezahrnuje poplatník tyto příjmy do daňových příjmů. Stejně tak výdaje na tyto služby nezahrne do daňových výdajů. Pokud některé služby poskytuje sám pronajímatel, jsou zálohy na tyto služby považovány za zdanitelný příjem pronajímatele.

Aby mohl poplatník příjmy klasifikovat jako příjmy z nájmu, není zapotřebí danou nemovitou nebo movitou věc vlastnit. V pokynu ministerstva financí je totiž uvedeno, že za příjmy z nájmu jsou považovány i příjmy plynoucí poplatníkovi, který on sám má v nájmu a dále jej pronajímá.

Pokud by byla však věc, která je předmětem nájmu, zahrnuta do obchodního majetku, zdaňuje se tento příjem v rámci příjmů ze samostatné činnosti.

Pokud příjmy z nájmu plynou manželům ze společného jmění manželů, zdaňuje se tento příjem jen u jednoho z manželů. To platí i v případě, že příjmy plynou z více pronajatých nemovitých nebo movitých věcí, a to i v případě, že jsou rozdílného charakteru – například dům, byt, chata, garáž.

Jak se příjmy z nájmů evidují?

Při příjmů z nájmů má poplatník na výběr, jak bude příjmy evidovat a následně i jakou variantu při jejich zdanění využije. Stejně tak jako u příjmů ze samostatné činnosti může poplatník evidovat skutečné výdaje, které vynaložil na dosažení, zajištění a udržení příjmů. V takovém případě je základem daně rozdíl mezi příjmy a výdaji.

Poplatník mající příjem z nájmu, který uplatňuje skutečné výdaje, je povinen vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů. Dále musí vést evidenci hmotného majetku, evidenci o tvorbě a použití rezerv na opravy hmotného majetku a evidenci o pohledávkách a dluzích. Pokud poplatník vyplácí mzdy, musí také evidovat mzdové listy.

Pokud by však poplatník neuplatňoval skutečné výdaje, může využít výdajový paušál. V případě nájmu pak může poplatník k příjmům uplatnit 30% paušální výdaj. Pozor však na omezení – maximální výše výdajů, které lze v rámci výdajového paušálu uplatnit, je 600 000 Kč. Pokud je výdajový paušál využit, má se za to, že jsou v částce výdajů zahrnuty veškeré výdaje poplatníka, a to včetně odpisů majetku. Poplatník, který uplatňuje paušální výdaje, je povinen evidovat záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.

Co tvoří základ daně?

Základ daně je v případě fyzických osob tvořen dílčími základy, a to základem z příjmů ze závislé činnosti, příjmů ze samostatné činnosti, příjmů z kapitálového majetku, příjmů z nájmu a ostatních příjmů.

Základ daně u příjmů z nájmů tvoří příjmy z nájmu nemovitých věcí a příjmy z nájmu movitých věcí snížené o výdaje, které sloužily k dosažení, zajištění a udržení příjmů. Výsledný základ daně je potom buď kladný – poplatník tedy generuje „zisk“, anebo záporný – poplatník vykazuje ztrátu. Sazba daně činí 15 %.

Hlavní výhodou příjmů z nájmu je, že tyto příjmy podléhají pouze dani z příjmů fyzických osob. Z příjmů z nájmu se neodvádí sociální a zdravotní pojištění.

Nájem, nebo ubytovací služba?

Pokud má poplatník daně příjmy z nájmu, musí zvážit, zda tyto příjmy může zdaňovat jako příjmy z nájmu anebo zda se nemůže jednat o příjmy ze samostatné činnosti.

Mezi hlavní znaky, které bezpečně charakterizují, že se jedná o příjem z nájmu, je doba, na kterou je nájem sjednán. Nájemné se obvykle sjednává na delší dobu (měsíc, roky), a takto je nájem také nabízen na internetu nebo v tisku. V nabídce se objevuje cena nájemného za měsíc nebo delší časové období. Hlavním účelem nabízeného nájmu je zajištění bytové potřeby nájemce – tedy za účelem bydlení. Nejedná se tedy o nabídku ubytování za účelem rekreace.

Dalšími znaky jsou například to, že pronajímatel zpravidla nenabízí žádné další služby, například výměnu ložního prádla, poskytování snídaně nebo úklid prostoru, který je předmětem ubytování. Nájemce také obstarává běžnou údržbu a drobné opravy najatého prostoru. Energie si poplatník zpravidla obstarává sám na vlastní jméno.

Pokud nájem splňuje výše uvedené podmínky, lze se dovodit závěru, že se jedná o příjem z nájmu, nikoli o ubytovací službu. Takové příjmy se tak budou zdaňovat v rámci § 9 ZDP jako příjmy z nájmu. Nesmí se však jednat o příjmu z nájmu takového majetku, který je zahrnut v obchodním majetku.

Pozor na ubytovací službu

Hlavním znakem ubytovací služby je zejména doba sjednaného nájmu. V případě poskytování ubytovací služby, ke kterému je zapotřebí živnostenské oprávnění, je ubytování poskytováno zpravidla na kratší časové intervaly a opakovaně. Pokud je ubytování nabízeno, uvádí se zpravidla cena za noc nebo týden. Většina nájmů charakteru ubytovací služby je poskytována za účelem rekreace.

Kromě nájmu prostor je většinou součástí ceny také mnoho dalších služeb, jako například snídaně, úklid, výměna ložního prádla, návštěva wellness. Pokud si zákazník objedná takový druh ubytování, neprovádí v najatém prostoru běžnou údržbu ani opravy.

V takovém případě je potřeba zpozornět. Nejenže je zapotřebí disponovat živnostenským oprávněním, ale taky je nutné příjmy z ubytovací služby zdaňovat jako příjmy ze samostatné činnosti. Podléhají i odvodu na sociální a zdravotní pojištění jako jakákoli jiná podnikatelská činnost.