Při výpočtu celoroční daně se používá odpočet nezdanitelné částky v podobě zaplacených úroků z úvěru stavebního spoření nebo z hypotečních úvěrů na financování zákonem stanovených bytových potřeb. Podívejme se na problematiku uplatnění těchto úroků, včetně možných problémů s dodržením či nedodržením bytové potřeby. Čtete více: Nezdanitelné částky snižují základ daně
V první řadě je třeba si připomenout, že se jedná úroky:
- Z úvěru ze stavebního spoření, případně z překlenovacího úvěru nebo meziúvěru.
- Z hypotečního úvěru banky, popř. překlenovacího úvěru nebo meziúvěru. Hypoteční úvěr je úvěrem, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti nebo k rozestavěné nemovitosti. Ta se musí nacházet na území ČR nebo členských států EU, případně států tvořících EHP.
Nepatří sem úroky z jiných uzavřených úvěrů, jako je například tzv. americká hypotéka, a to i kdyby byla použita na financování bytových potřeb.
Využití bytové potřeby k podnikatelským účelům
Aby mohlo dojít k odpočtu nezdanitelné částky úroků z úvěru stavebního spoření nebo z hypotečních úvěrů, musí být splněna další podmínka. Úvěr musí být použit na financování bytových potřeb. Bytovou potřebou není výstavba, koupě, údržba a změna stavby prováděná za účelem podnikatelské činnosti nebo pronájmu. Čtete více: Pronajmout majetek podnikajícím příbuzným lze za cenu obvyklou
Od roku 2001 je možné i zakoupený rodinný dům využívat zčásti pro bydlení a zčásti k pronájmu. Částka úroků se potom uplatní jen v poměrné výši, a to podle zvoleného kriteria. Vhodně zvoleným kriteriem může být poměr podlahové plochy určený k bydlení k celkové podlahové ploše. V tomto případě poplatník nežádá svého zaměstnavatele o roční zúčtování, ale podává daňové přiznání sám. Odpočet poměrné části úroků může poplatník uplatnit i za situace, kdy příjmy z pronájmu zdaní ve svém daňovém druhý z manželů. Čtěte více: V rámci zúčtování vždy prověřujte nároky svých zaměstnanců
Bytovou potřebou se v souladu s § 15 odst. 3 zákona o daních z příjmů rozumí:
- výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu, dále přístavby, nástavby atd. provedené vlastníkem,
- koupě pozemku, za podmínky zahájení výstavby do 4 let od uzavření úvěrové smlouvy,
- koupě bytového domu, rodinného domu, bytu, a to i rozestavěného,
- splacení členského vkladu za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo domu,
- údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví, včetně bytů v nájmu nebo užívání,
- vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců, jestliže je předmětem vypořádání úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného nebo bytového domu. Může se jednat i o splacení jiného úvěru poskytnutého hypoteční bankou nebo spořitelnou,
- úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nebo nájmu, příp. jiného užívání bytu,
- splacení úvěru či půjčky použitých na financování bytových potřeb uvedených v předchozích bodech.
Více účastníků smlouvy
V případě, že je více účastníků úvěrové smlouvy, budou se úroky rozdělovat buď rovným dílem mezi zletilé účastníky, nebo úroky uplatní jen jeden z nich. Celková částka uplatněných úroků však za zdaňovací období nesmí převýšit 300 000 Kč u poplatníků stejné domácnosti, tj. 25 000 Kč za každý měsíc při placení úvěru jen po část kalendářního roku.
Aby mohl poplatník úroky ve svém daňovém přiznání případně daňovém prohlášení uplatnit, musí stavbu, pozemek nebo koupený dům vlastnit nebo spoluvlastnit, a to alespoň ke konci zdaňovacího období v roce nabytí vlastnictví. Dále musí být prokázáno, že poplatník bytový nebo rodinný dům užívá ke svému bydlení nebo bydlení manžela, dětí, rodičů či prarodičů. Čtete více: Oprava nesprávného odvodu záloh a ročního zúčtování
Jaký máte názor na výši daní z příjmů fyzických osob?
Odlišná trvalá adresa od předmětu bytové potřeby
Mohou nastat situace, kdy poplatník z důvodu dalších oprav neužívá koupený dům ihned k bydlení. V takovém případě je odpovědnost a prokazování bytové potřeby na samotném poplatníkovi.
V případě stavebních úprav vyžadujících stavební povolení, jako jsou rekonstrukce, přístavby a nástavby je poplatník povinen splnit podmínky užívání bytové potřeby po dokončení stavebních úprav. Dům tedy musí být po kolaudaci užíván k bydlení poplatníka nebo k bydlení rodinných příslušníků vyjmenovaných zákonem.
Dotaz čtenáře:
Rád bych se zeptal, jak je to s doložením dokladu na uplatnění odpočtu zaplacení úroků na bytové potřeby. Na byt máme hypotéku, již rok tam bydlíme, ale trvalý pobyt máme hlášený jinde. Může v tomto případě plátce daně odmítnout provést roční zúčtování?
Poplatník má zřejmě důvod k trvalému pobytu v jiném bydlišti. Vlastnictví bytu určitě snadno doloží, ale měl by také prokázat, že jde skutečně o bytovou potřebu, respektive, že byt není využíván za účelem podnikání nebo pronájmu. Čtete více: Prokázání nezdanitelných částek a vyúčtování daňových záloh
K uvedenému dotazu Zuzana Chocholová z oddělení oddělení Komunikace Ministerstva financí ČR serveru Podnikatel.cz sdělila, že pokud plátce daně odmítne provést roční zúčtování daně z důvodu pochybností v platnosti prokazovaných nezdanitelných částí základu daně snižujících základ daně (např. zmíněné úroky z úvěru), má poplatník možnost podat přiznání k dani z příjmů fyzických osob a uplatnit si úroky z úvěru v tomto přiznání. Je potom na poplatníkovi, jak na výzvu správce daně prokáže užívání bytové potřeby ve smyslu ustanovení §15 odst. 4 zákona o daních z příjmů při rozdílné trvalé adrese od adresy bytové potřeby. Např. může správci daně navrhnout svědeckou výpověď sousedů,
dodává Chocholová.
Jsou vůbec důvodné pochybnosti k odmítnutí provedení ročního zúčtování? Pokud je tedy řádně vyplněné prohlášeni poplatníka, ve kterém samotným podpisem čestně prohlašuje, že jde o jeho bytovou potřebu. Nemá snad plátce daně povinnost roční zúčtování provést? Například pokud je trvalá adresa poplatníka vzdálena 300 km od přechodného bydliště, kde zároveň pracuje. Může plátce daně pojmout podezření o oprávněnosti bytové potřeby v případě odlišné adresy v občanském průkazu? Podle dalšího čtenáře serveru Podnikatel.cz, který odkazuje na § 38k zákona o daních z příjmů se v tomto případě nemůže jednat o správný postup. A co na to sám správce daně?
Podle Finančního ředitelství v Ústí nad Labem, není obecně podmínka splnění existence užívání nemovitosti k trvalému bydlení v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů vázána na údaj o trvalém pobytu uvedený v občanském průkazu. V případě nárokování nezdanitelné částky daně u plátce daně (zaměstnavatele) se však postupuje podle ust. § 38l uvedeného zákona, kde je konkrétně uveden způsob prokazování předmětného nároku. Co se týká prokazování užívání nemovitosti, jedná se pak o doklad o trvalém pobytu (občanský průkaz). V tomto případě pak nelze spatřovat v posouzení plátce daně, tj. zaměstnavatele za nezákonný postup,
dodává JIŘÍ KOTOUS, zástupce ředitelky finančního ředitelství v Ústí nad Labem. Čtete více: Přiznání neodevzdané v termínu může vyjít pěkně draho
Finanční ředitelství v daném případě rovněž doporučuje uplatnění nezdanitelné částky daně v rámci podaného přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Poplatník pak bude užívání nemovitosti k trvalému bydlení prokazovat před finančním úřadem v rámci standardně vedeného důkazního řízení i jiným, náhradním způsobem.
ČLÁNKY DO MAILU