Výnosy z administrativních budov stále klesají. Zatímco investoři musí nastalou situaci okamžitě řešit, podnikatelé, kteří využívají tyto prostory ve formě nájmů, na tom mohou vydělat. Nemusí se totiž obávat navyšování cen za pronajaté plochy a navíc mohou získat slevu v případě dlouhodobějšího smluvního vztahu. To se však týká pouze méně atraktivních budov. U těch nejlepších v Praze a Brně a v nejlepších lokalitách může naopak cena vzrůst až o pět procent. Vyplývá to ze studie AAAINDUSTRY.CZ, realitní kanceláře specializované na komerční nemovitosti.
Podle jejích údajů se výnosy u kanceláří vyjma pražských a brněnských snižují. V současné době dosahují jen pěti až šesti procent. V tom se shodují i námi oslovení realitní makléři. Stejný trend, tedy další pokles výnosů – okolo tří procent – či stagnace se u těchto budov očekává i do budoucna. Může za to nabídka převyšující poptávku.
Investoři s méně úspěšnými projekty půjdou s cenou dolů, alespoň dočasně
Potvrzuje to i David Vidomus ze společnosti Office House: „Počet nových firem, které hledají pro své podnikání obchodní prostory v Česku, stoupá, nicméně výstavba komerčních nemovitostí je v tomto směru dravější.” To však investorům stávajících nemovitostí přidělává vrásky na čele a začínají uvažovat o přestavbě kancelářských prostor na jiný účel. „Už nyní tak dochází k rekonstrukcím starších kancelářských budov k úplně jiným než kancelářským účelům – například na hotely, ubytovny, vysokoškolské koleje či byty. A to ve všech krajích České republiky,” uvádí Břetislav Cieslar, ředitel pro strategii a rozvoj společnosti AAAINDUSTRY.CZ.
Někteří však stále doufají v jejich pronájem a nabízejí proto svým klientům výraznou slevu. Ta se váže většinou na přechodné období. „Například na období prvních dvou let při uzavření smlouvy minimálně na pět let. Přesto se tyto prostory pronajímají obtížně,” připustil Břetislav Cieslar.
Své o tom vědí především vlastníci nemovitostí na Ústecku, Jihlavsku a částečně i na Liberecku. Růžová situace není ani v Praze. Zájem klesá především o oblasti, které mají daleko do centra a horší dopravní obslužnost. V tomto ohledu se hovoří o Nuslích, lokalitách za Smíchovem či o Tróji. Nejlépe na tom nejsou ani některé části Brna.
Bez ohledu na převyšující nabídku se staví dál
Staví se však dál. Developery nezájem o kancelářské budovy neodrazuje a spoléhají se na atraktivnější lokality a na možnost přizpůsobení se požadavkům a potřebám klienta. Příkladem je současný projekt společnosti J&T Real Estate CZ, která na pražském Proseku buduje administrativní komplex o celkově pronajímané ploše 25 300 m2. I když se jedná o rozsáhlý projekt, společnost o jeho úspěšnosti nepochybuje.
„Už dnes máme několik podepsaných „hot of terms” a ve spolupráci s agenty registrujeme vážné zájemce v řádu desítek. Navíc dokončení budovy je záměrně načasováno v souladu s dostavbou trasy metra C, což umožní konkurovat dnes populární Praze 4,” uvedl pro business server Podnikatel.cz manažer projektu Prosek Point Office Center Radek Spurný.
Čím více doprovodných služeb, tím lépe
Dopravní obslužnost ostatně hraje v poptávce velkou roli, a to nejvíce ze strany zahraničních společností. Ty již ze zkušenosti dobře ví, že centrum města je pro podnikání sice lukrativní záležitostí, ale kanceláře i s pracovníky je lepší vystěhovat do míst, kde je větší možnost parkování i dobré napojení na městskou hromadnou dopravu.
Požadavek je kladen i na výši nájemného a především na služby, které jsou v něm obsaženy. Nově budované projekty mají v tomto ohledu náskok. „Faktem je, že se mohou rychle přizpůsobit novým trendům,“ připouští zástupce realitní kanceláře AAAINDUSTRY.CZ Břetislav Cieslar. Samozřejmostí u nových budov se tak stávají klimatizované a zabezpečené prostory, služby recepce a připojení na datové sítě. „Našim klientům nabízíme navíc maximální variabilitu prostoru, zdvojené podlahy, uložení záznamu z bezpečnostních kamer, detekční systém kouře,” doplňuje manažer proseckého projektu Radek Spurný.
Pro každého klienta je však motivující cena pronajímaných prostor. Jejich výše se například v Praze pohybuje v rozmezí 350 až 550 Kč za m2 za měsíc. Nejlevnější prostory lze samozřejmě získat v okrajových částech hlavního města, nejdražší jsou prostory v samotném centru. U nových projektů se pak cena pohybuje kolem 13 eur za měsíc.
| Region | cena v Kč/m2 za měsíc |
|---|---|
| Praha, centrum | 520–550 |
| Praha, okrajové části | 350–380 |
| Středočeský kraj | 125–192 |
| Jihočeský kraj | 88–183 |
| Plzeňský kraj | 107–181 |
| Karlovarský kraj | 163–196 |
| Královéhradecký kraj | 104–138 |
| Liberecký kraj | 88–146 |
| Ústecký kraj | 83–142 |
| Moravskoslezský kraj | 96–143 |
| Olomoucký kraj | 88–167 |
| Pardubický kraj | 104–164 |
| Vysočina | 88–133 |
| Zlínský kraj | 129–142 |
| Jihomoravský kraj | 83–217 |
Pramen: analýza AAAINDUSTRY.CZ
Stávající office centra – ideální příležitost pro začínající podnikatele
Většina realitních makléřů se shoduje v jediném. Současný stav může výrazně pomoci především těm podnikatelům, kteří svůj byznys teprve rozjíždějí. Pokud se spokojí u kanceláří pouze s běžným standardem a okrajovou částí města, můžou na tom výrazně ušetřit. Nabízí se možnost uzavření dlouhodobých smluv s výraznou slevou na přechodné období či stagnace cen, případně jejich snižování až o 10 procent.
Získat obsazenost u méně atraktivních budov bude navíc v budoucnu stále obtížnější. Klient tak bude mít jistotu, že se nájem nebude dále navyšovat. „Aktuální trh nabízí pro malé a začínající podnikatele jedinečné příležitosti, což je jenom a jenom dobře,” dodává pro business server Podnikatel.cz David Vidomus ze společnosti Office House.
ČLÁNKY DO MAILU