Nové podmínky pro osvobození od daně při prodeji nemovitosti

V případě prodeje nemovitostí se osvobození nejčastěji řeší ve třech případech, a to při splnění časového testu vlastnictví, splnění časového testu bydliště a využití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby.

Příjem z prodeje nemovitostí a časový test

Pokud dojde k prodeji nemovitostí, může poplatník využít osvobození příjmu z prodeje při splnění časového testu. Příjem z prodeje nemovitých věcí pak může být osvobozen v případě, že doba mezi nabytím vlastnického práva a případným prodejem nemovitých věcí je delší než 10 let.

Do konce roku 2021 platilo, že časový test byl považován za splněný, pokud vlastnictví trvalo 5 let. Od roku 2021 však byla lhůta pro splnění časového testu prodloužena. Nový časový test se vztahuje na nemovitosti, které byly pořízeny od 1. ledna 2021. Na nemovitosti pořízené do 31. prosince 2020 se tak aplikovala ještě původní pětiletá lhůta.

Příjem z prodeje nemovitostí a bydliště v dané nemovitosti

V zákoně o daních z příjmů najdeme definici osvobození od daně, kdy se od daně osvobozuje „příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem“.

Pokud tedy dojde k prodeji nemovitosti, ve které poplatník bydlel dva roky před tím, než nemovitost prodal, lze tento příjem považovat za příjem osvobozený od daně. Poplatník navíc nemusí mít v bytě nebo rodinném domě, který prodal, trvalé bydliště.

Využití příjmů za obstarání bytové potřeby

V případě, že by poplatník prodal nemovitost a nesplnil jednu z podmínek – tedy vlastnictví více než 5 nebo 10 let, případně zde měl poplatník bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem, může využít ještě jedné možnosti pro osvobození od daně.

Pokud by poplatník, který má příjmy z prodeje nemovitosti, ve které neměl bydliště po dobu nejméně 2 let bezprostředně před prodejem nemovitosti, může být tento příjem osvobozen za předpokladu, že poplatník použije získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby. V případě, že by získané prostředky byly použity zcela, považuje se celý příjem za příjem osvobozený. Pokud by získané prostředky byly použity jen částečně, osvobodí se tento příjem jen do výše prostředků, které byly nebo budou vynaloženy na obstarání vlastní bytové potřeby. Pozor však na oznamovací povinnost.

Na co lze získaný příjem využít?

Pokud bude chtít poplatník využít osvobození v rámci využití získaných prostředků na obstarání bytové potřeby, je potřeba se řídit tím, co je myšleno bytovou potřebou dle zákona o daních z příjmů. Dle tohoto zákona se pod bytovou potřebu řadí výstavba bytového domu, rodinného domu nebo jednotky, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru. Bytovou potřebou se ale také rozumí změna stavby.

V případě, že dojde k úplatnému nabytí pozemku, považuje se tato transakce také za obstarání vlastní bytové potřeby – to ovšem doprovází splnění dalších podmínek. Aby bylo možné na pořízení pozemku využít institut vlastní bytové potřeby, musí být na pozemku zahájena výstavba bytové potřeby, a to do 4 let od okamžiku nabytí pozemku. Pokud by byl však pozemek pořizován v souvislosti s úplatným nabytím bytového domu, rodinného domu, jednotky nebo rozestavěné stavby, považuje se toto pořízení pozemku za obstarání vlastní bytové potřeby.

Obstaráním vlastní bytové potřeby se dále rozumí úplatné nabytí bytového domu, rodinného domu, jednotky a rozestavěné stavby bytového nebo rodinného domu. To samé platí pro údržbu a změnu stavby.

Zákon o daních z příjmu ale uvádí i další možnosti, které lze považovat za obstarání vlastní bytové potřeby:

• splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
• vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu,
• úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
• splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb, pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby.

Při nesplnění oznamovací povinnosti k osvobození nedojde

Aby mohlo dojít k osvobození od daně v případě využití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, musí být splněna ještě jedna podmínka. V případě, že chce poplatník získat příjem z prodeje nemovitosti, ve které měl bydliště po dobu kratší než dva roky, a získané prostředky použije nebo použil na obstarání vlastní bytové potřeby, musí tuto skutečnost poplatník oznámit správci daně ve lhůtě pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo. 

Pokud by tedy došlo k tomu, že poplatník prodá nemovitost v roce 2022 a příjmy získané z tohoto prodeje plánuje použít nebo již použil na obstarání bytové potřeby, musí tuto skutečnost oznámit správci daně. Pokud k oznámení správci daně nedojde ve stanoveném termínu, nelze tento příjem osvobodit od daně z příjmů, ačkoli by byly všechny ostatní podmínky splněny.

Aby byly splněny všechny podmínky pro osvobození, musí se získané peněžní prostředky vynaložit na obstarání vlastní bytové potřeby do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po zdaňovacím období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal nebo byly použity před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacímu období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal.

Pokud by příjmy z prodeje nemovitosti nakonec nebyly použity na obstarání vlastní bytové potřeby, musí se tyto příjmy dodanit jako ostatní příjmy.