Novela zákona o oceňování už platí. Co přináší do praxe?

Zákon o oceňování majetku řeší oceňování majetku pro stanovení základu daně, ať již některé z daní majetkových, příjmových, daně z přidané hodnoty (DPH) nebo poplatků. Pro správné vyměření daně je tak nezbytné zajistit objektivní ocenění, a to oceňovacím předpisem. U některých daní (například daň z nabytí nemovité věci) pak cena zjištěná slouží především jako kontrola, zda cena není sjednaná za spekulativně nízkou cenu. Zákon o oceňování majetku proto nastavuje obecná kritéria a zásady týkající se oceňování a slouží pro kontrolu nesprávného ocenění, a tím se podílí i na omezení daňových úniků. 

Proč se přistoupilo k novele?

V důvodové zprávě se uvádí, že se navrhované právní úpravy prováděly kvůli zavedení tržní hodnoty. Dalším důvodem je zpřesnění při zpracování cenových map stavebních pozemků, nově zavedené ocenění rychle rostoucích dřevin, upřesnění textu u práva stavby, aktualizace ustanovení o oceňování věcných břemen a úprava ocenění újmy vlastníka nemovité věci z jejího zatížení věcným břemenem nebo jiným věcným právem zřízeným ze zákona, s přesunutím způsobu oceňování věcných břemen do prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku. 

Zavádí se pojem tržní hodnota

Novela zákona o oceňování majetku přináší novinky v oblasti tržního oceňování. Důvodem zavedení ocenění tržní hodnotou byla nutnost reagovat na případy, kdy pro určení obvyklé ceny nelze, vzhledem k jedinečnosti předmětu ocenění, zjistit kupní ceny srovnatelných věcí. Problém s určováním obvyklé ceny se podle důvodové zprávy projevoval i v případech znaleckých posudků zpracovaných a využívaných při prodejích státního majetku. 

Jak uvádí v článku Aneta Mohylová ze společnosti KPMG, podle současné podoby zákona o oceňování majetku je základem pro oceňování především cena obvyklá, která se určuje porovnáním kupních (sjednaných) cen srovnatelných věcí. Novela pak počítá s rozšířením možností ocenění věcí tím, že zavádí tržní hodnotu jako náhradní způsob ocenění. Tržní hodnotu představuje odhadovaná částka, za kterou bude s největší pravděpodobností možné danou věc směnit k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při obchodním styku na volném trhu po náležitém marketingu, popisuje.

Jiří Štádler z ACHOUR & PARTNERS advokátní kancelář, s.r.o. pro epravo.cz říká, že zavedením tržní hodnoty do zákona o oceňování majetku je v případech, kdy nelze z výše uvedených důvodů určit obvyklou cenu, umožněno odkázat v jiných právních předpisech na tento již delší dobu požadovaný náhradní způsob ocenění a že v této souvislosti může být ocenění tržní hodnotou užito i v rámci ocenění pozemků ve vlastnictví měst a obcí. V určitých případech developerských projektů není možné stanovit cenu obvyklou, protože s obdobnými typy pozemků (se zohledněním umístění, infrastruktury, velikosti, tvaru, geomorfologie, územního plánu atd.) se v daných poměrech neobchoduje. U daných typů transakcí zpravidla neexistují informace o realizovaných obchodech s pozemky stejnými a v takovém množství, aby bylo možné stanovit cenu obvyklou. Oceňovaný majetek tak vykazuje velkou míru jedinečnosti, doplňuje. 

Změny u zastavěnosti pozemků

U nezastavěných stavebních pozemků zvláštní předpis stanoví jejich nejvyšší přípustnou zastavěnost. V současné podobě zákona je pro účely ocenění stavebním pozemkem pouze ta část pozemku odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění a podle novely je celý pozemek brán jako stavební. Tyto pozemky budou oceňovány stejně jako pozemky v jednotném funkčním celku, protože ceny stavebních pozemků jsou sjednávány za celé pozemky bez rozlišení možnosti jejich zastavění, píše se v důvodové zprávě.  

Na základě požadavku ministerstva zemědělství se do novely dostal také pojem rychle rostoucí dřeviny a způsob jejich oceňování. Přidal se tak k ovocným dřevinám a vinné a chmelové révě. Do zákona by tak ve spolupráci s ministerstvem zemědělství měla být doplněna příloha k prováděcí vyhlášce zákona o oceňování majetku obsahující i základní ceny pro jednotlivé druhy rychle rostoucích dřevin. Novela dále ve vazbě na nový občanský zákoník upřesňuje práva stavby a věcných břemen. Navrhuje, aby se pro účely určení ceny nemovité věci zatížené věcným břemenem nebo jiným věcným právem zřízeným ze zákona (např. ochranná či bezpečnostní pásma) tato práva nadále oceňovala jako závada na nemovité věci. Za tímto účelem se zavádí termín „újma vlastníka nemovité věci“, která se určí jako ztráta užitku vlastníka z důvodu jejího zatížení těmito právy, dodává Hana Čermáková z KPMG.

Novinky ohledně spotřebitelského úvěru

V souvislosti se zavedením možnosti oceňovat majetek tržní hodnotou se v zákoně o spotřebitelském úvěru zavádí možnost poskytovatele spotřebitelského úvěru na bydlení provést volbu metody ocenění předmětu zajištění takového spotřebitelského úvěru, a to mezi cenou obvyklou a tržní hodnotou. Vychází se z toho, že cena obvyklá jako cena určená z cen sjednaných v minulosti nemusí ve všech situacích odpovídat skutečným tržním podmínkám, což platí zejména tehdy, jestliže dochází k prudkým změnám v cenové hladině. Podle Anety Mohylové by tato navrhovaná změna v době výrazného růstu cen nemovitostí mohla být pro spotřebitele vítanou novinkou. 

Novelizovala se i oceňovací vyhláška

Od 1. ledna 2021 je účinná také novela oceňovací vyhlášky, kterou v prosinci podepsala ministryně financí Alena Schillerová. Touto vyhláškou se každý rok aktualizují základní ceny stavebních pozemků vyjmenovaných obcí, jejich oblastí a některých krajů, základní ceny některých staveb pro ocenění porovnávacím způsobem a koeficienty změny cen staveb. Letos vyhláška mimořádně reaguje také právě na novelu zákona o oceňování. 

Ministerstvo uvádí, že hlavní změnou v novele oceňovací vyhlášky je kromě zavedení tržní hodnoty také podrobnější určení obvyklé ceny nebo úprava oceňování závad a oceňování věcných břemen. Vyhláška také stanoví podrobnosti určení obvyklé ceny. Zásadní pro znalce je například zavádění povinnosti vždy porovnat odhadní cenu nemovitých věcí s cenou zjištěnou. Spolu s určením obvyklé ceny nemovitých věcí, popřípadě jejich tržní hodnoty, se bude povinně určovat i cena zjištěná a rozdíly bude nutné zdůvodnit, vysvětluje v tiskové zprávě Michal Žurovec, ředitel odboru Vnější vztahy a komunikace.