Nový občanský zákoník dolehne i na nájemní smlouvy. Víme jak

Nový občanský zákoník mění podstatným způsobem i vztahy vyplývající z nájemních smluv. Vedle samotného faktu, že se zásadně mění některá existující pravidla, je nutno zdůraznit skutečnost, že nový občanský zákoník se použije nejen na nově uzavírané smlouvy, ale i na smlouvy stávající, a může tak podstatným způsobem zasáhnout do již trvajících vztahů. Níže uvádíme několik příkladů. 

Práva nájemce mohou být dotčena změnou vlastníka 

Autor: http://www.isifa.com

Pronajímatel bude nově muset nájemci uhradit všechny stavební zásahy na své nemovitosti. 

Dosud platí jednoduché pravidlo: Kdo koupí pronajatou věc, vstupuje do práv pronajímatele. Tím jsou chráněna práva nájemce, který změnou vlastníka není nijak dotčen. Pokud prodávající kupujícímu zatají, že věc je pronajata, jedná se čistě o vztah mezi prodávajícím a kupujícím. Nový majitel věci tak může uplatňovat vůči prodávajícímu práva z právních vad věci a od kupní smlouvy odstoupit nebo požadovat slevu. Nový občanský zákoník však zavádí pozoruhodnou novinku. Bude totiž platit, že „převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví“. Toto pravidlo neplatí pouze tehdy, pokud nový vlastník o takových ujednáních věděl. Problémem pak je, že ustanovení o povinnostech pronajímatele, která zákon nestanoví, obsahuje většina nájemních smluv. 

Dále bude nově platit: „Neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, že je věc pronajata a kdo je nájemcem.“ Jaká okolnost zakládá „rozumné pochybnosti“ určí teprve soudy. Problematickou útěchou pro nájemce v takových případech bude, že se může po pronajímateli domáhat zaplacení přiměřeného odstupného. Jak se takové odstupné bude určovat, není v současné době jasné. Pozitivní skutečností je fakt, že se uvedené ustanovení v zásadě nevztahuje na nájem bytů. Lze očekávat, že rozhodovací praxe soudů dopady těchto ustanovení na nájemce upraví na únosnou míru. Než se tak stane, budeme zajisté svědky mnoha pokusů, jak se na základě těchto ustanovení zbavit nepohodlných nájemců nebo alespoň nepohodlných povinností. 

Zákoník přidělá starosti i pronajímatelům 

Dva příklady za všechny. Doposud platilo v případě nebytových prostor pravidlo, že se v případě skončení nájmu vrací předmět nájmu ve stavu, v jakém byl převzat, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Pokud tedy nájemce provede v prostorách (byť se souhlasem pronajímatele) stavební změny, je povinen je odstranit (bez nároku na náhradu). Podle nového občanského zákoníku však platí, že změny provedené se souhlasem pronajímatele (zhodnocení) je pronajímatel povinen nájemci uhradit (podle míry zhodnocení). S ohledem na to, že se nový občanský zákoník vztahuje i na běžící smlouvy, může to mít na mnohé pronajímatele velmi negativní dopady. 

Další nové pravidlo, které může překvapit pronajímatele nebytových prostor (dle nového občanského zákoníku prostor sloužících k podnikání) je § 2315, dle kterého je pronajímatel (resp. nový nájemce) za určitých okolností povinen uhradit původnímu nájemci náhradu za výhodu, kterou získali převzetím zákaznické základny, kterou původní nájemce vytvořil. V praxi se to může týkat například maloobchodních provozoven, kdy se vypovězený nájemce bude moci domáhat této náhrady.