Zákon č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu, zároveň nahradil zákon č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby, který upravoval nejen převod těchto pozemků, ale i předkupní a zástavní právo k nim. Úřad tak bude spravovat a prodávat státní zemědělský majetek, což měl na starosti Pozemkový fond, a vykonávat veřejnou správu v oblasti pozemkových úprav a restitucí, kterou vykonávala soustava pozemkových úřadů.
Hlavní novinky, které zřízení úřadu přináší a které budou mít pozitivní i negativní dopad na převod zemědělské půdy, se týkají umožnění převodu pozemků na právnické osoby – zemědělské podnikatele, předkupního práva a dále zástavního práva.
Do hry vstupují nyní i právnické osoby
Podívejme se nejdříve na převod pozemků na právnické osoby. Původně bylo možné převést zemědělské pozemky jen na fyzické osoby. Nyní se oprávnění vztahuje i na právnické osoby. Podmínkou je, že jsou zemědělskými podnikateli v České republice, v jiném členském státě Evropské unie, ve státě, který je smluvní stranou Dohody o Evropském hospodářském prostoru, nebo ve Švýcarské konfederaci. Tím pádem odpadají zákonné překážky, které byly v minulých letech leckdy obcházeny pomocí „nastrčených“ fyzických osob jakožto kupců zemědělských pozemků.
Změny se nevyhnuly ani kupní ceně
Od nového roku musí být kupní cena uhrazena do 60 dnů ode dne nabytí účinnosti kupní smlouvy, pokud ve zvláštních případech neurčí zákon jinak. Tato smlouva nabývá účinnosti dnem podpisu. Na základě ujednání je však také možné zaplatit kupní cenu ve splátkách, nejpozději však do 10 let ode dne nabytí účinnosti kupní smlouvy a za současného splácení úroků ve výši stanovené evropskými předpisy. Kupující je dále povinen ještě před uzavřením kupní smlouvy uhradit Státnímu pozemkovému úřadu část kupní ceny, a to ve výši 10 %. Oproti dřívější úpravě se tak podstatně zkracuje doba splácení ze 30 let na 10 let.
Předkupní právo trvá i nadále
Předkupní právo Státního pozemkového úřadu trvá i nadále a zaniká zaplacením kupní ceny pozemku, nejdříve však uplynutím 5 let ode dne vkladu vlastnického práva k pozemku do katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího. Nový zákon však neumožňuje převádět pozemky společníků přímo na společnost, která pozemky obhospodařuje. I zde se totiž uplatní předkupní právo Státního pozemkového úřadu.
Stát tak opět ztížil možnost obchodním společnostem, které na pozemcích společníků skutečně hospodařily, nabýt od nich pozemky do svého vlastnictví. Této možnosti obchodní společnosti od 1. 4. 2012 hojně využívaly, neboť pokud prokázaly, že na pozemcích svých společníků hospodaří, nemohl Pozemkový fond své předkupní právo uplatnit.
Zastavit pozemek lze jen pro případ poskytnutí bankovního úvěru
Zákon i tentokrát vylučuje zřízení dalšího zástavního práva k zemědělskému pozemku, který je již zatížen zástavním právem vzniklým ze zákona k zajištění dosud nesplacené části kupní ceny. Jedinou výjimku z tohoto pravidla tvoří zástavní právo na poskytnutí bankovního úvěru, který slouží k zaplacení celé kupní ceny. Jakmile však dojde k zániku zákonného zástavního práva z důvodu úplného splacení kupní ceny a zániku předkupního práva, ke zřizování zástavního práva k pozemkům již nebudou existovat žádná omezení. To umožní zemědělským podnikatelům snáze dosáhnout i na provozní úvěry u bank, které nyní budou moci zajistit právě zástavou pozemků.
Mgr. Iva Graczová
TaylorWessing e|n|w|c Advokáti, advokátka
ČLÁNKY DO MAILU