Nový občanský zákoník od příštího roku zásadně mění i zápisy na katastr nemovitostí. V katastru hledáme v situaci, kdy si hodláme kupovat nemovitost či například sjednat pronájem. Aktuální výpis z katastru běžně předkládáme při žádosti o hypotéku, o dotaci, při zahájení stavby atd. Proto by se měla s novými pravidly seznámit jak podnikající, tak i nepodnikající fyzická osoba.
Zápisy do katastru nemovitostí nově
Nový občanský zákoník přináší v oblasti zápisů do katastru nemovitostí natolik rozsáhlé změny, že si vynutily nový katastrální zákon. Ten nabude účinnosti rovněž k 1. lednu 2014 a byl zapsán do Sbírky zákonů pod číslem 256/2013, jako zákon o katastru nemovitostí (tj. katastrální zákon). K tomuto dni se současně ruší zákony č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí a zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.
Katastr nemovitostí je veřejný seznam, který obsahuje informace o nemovitostech, jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení i zápis práv k nim. Zápisy se do katastru provádějí:
- vkladem – zapisuje se právo vlastnické (na základě kupní, darovací nebo směnné smlouvy, dále potvrzení dědictví, příklep licitátora v dražbě, rozsudek soudu o určení vlastnictví apod), právo stavby, věcné břemeno, zástavní právo (případně budoucí zástavní právo nebo podzástavní právo), budoucí výměnek, zákaz zcizení a zatížení, rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo jednotkám (u bytových jednotek) a další. Po podání návrhu na vklad následuje zaplombování nemovitosti. Celý proces je zakončen rozhodnutím o povolení vkladu práva a zápisem v katastru. Právní účinky povolení vkladu nastávají zpětně v okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu,
- záznamem – je určen pro specifické případy, kdy nedojde ke změně vlastníka (vlastníkem je stát, kraj nebo obec), ale pouze k zaevidování organizačních složek stát a státních organizací, které s majetkem hospodaří,
- poznámkou – poznámka má upozornit na právně významné skutečnosti, které se pojí s evidovanými nemovitostmi nebo jejich vlastníky. Jedná se kupříkladu o usnesení o nařízení exekuce, prohlášení konkurzu atd. Účelem je upozornění, že vlastník nesmí nakládat s nemovitostí.
Zásady zápisu do katastru
Stavba se od roku 2014 stává součástí pozemku.
Významnou změnou je, že se stavba stává součástí pozemku. Tam, kde bude k 1. lednu 2014 vlastník pozemku současně vlastníkem stavby, nepůjde již o dvě samostatné nemovitosti. Údaj o tom, že součástí pozemku je stavba, bude uveden prostřednictvím pozemku v části B, tj. v části, kde jsou uvedeny údaje o pozemku. Uvede se o jakou budovu se jedná, číslo popisné nebo evidenční, případně způsob využití stavby (garáž atd.). Budovy se samozřejmě budou nadále zobrazovat do katastrální mapy.
Nový občanský zákoník zavádí řadu zásad, na nichž byla založena původní pozemková evidence. Ty by měly podle zákonodárců odstranit stávající problémy a zvýšit bezpečnost v oblasti realitního a dražebního trhu. Jedná se o šest základních zásad:
1. Zásada materiální publicity
Zásada vede k dobré víře v pravdivost a úplnost zápisů právních vztahů v katastru. Od okamžiku zapsání práva k nemovitosti se má za to, že všichni vědí, kdo je vlastníkem, případně jaká práva jsou s nemovitostí spojena a zároveň budou v dobré víře, že evidovaný stav odpovídá skutečnosti.
V současnosti je uvedená zásada upravena nedostatečně, v zákoně se píše, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci, ledaže dotyčný musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti. Ten, kdo je přesvědčený o pravdivosti a úplnosti zápisů v katastru, se může dočkat nemilého překvapení, kdy každý může zpochybnit zápis v katastru a domáhat se soudní žalobou nápravy. Nově získá ten, kdo si nechá právo k nemovitosti zapsat, přednost před tím, kdo zapsán nebude. Zjednodušeně řešeno, co je psáno, to je dáno a nikoho neomlouvá, že nezná stav zápisů v katastru. Katastr je veřejným seznamem, tedy dobře dostupným. Bezprostředně před nákupem nemovitosti si musí kupující prověřit stav nemovitosti v katastru. Stejně tak činí například banka při sjednání zástavní smlouvy atd.
2. Zásada intabulační
Podle této zásady je možné právo k nemovitosti nabýt jedině vkladem do katastru a vklad se provede pouze na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu. O vklad žádá ten, kdo kupuje nemovitost, ale například i dědic, který nemovitost zdědil. Stejně tak o výmaz požádá osoba, která splatila poslední splátku hypotéky a bude chtít, aby zástavní právo banky bylo z katastru vymazáno.
3. Zásada priority
Jedná se o zásadu přednosti nebo pořadí. Znamená dodržování pořadí zápisů v katastru podle toho, jak jsou postupně doručovány. Rozhodná je přitom doba podání návrhu na zápis a práva zapsaná při návrzích podaných v téže době mají stejné pořadí. Zápisy se podávají jak v listinné, tak v elektronické podobě (nově bude možné vyhotovovat a předkládat v elektronické podobě i geometrické plány). V elektronické podobě je okamžik podání označen automatizovaným způsobem, při osobním podání nebo podání v listinné podobě se vyznačí den, hodina a minuta doručení katastrálnímu úřadu k zahájení řízení (dnes rozhoduje pouze den podání). Významným bezpečnostním prvkem je přitom takzvaná plomba. Od toho okamžiku je každému, kdo hledá v katastru, jasné, že u nemovitosti má dojít ke změně a čeká se na rozhodnutí o vkladu, samozřejmě dle pořadí, pokud je podání více.
4. Zásada dispoziční
Tuto zásadu je možné chápat jako zásadu volnosti. Vkladové řízení se zahajuje výhradně na návrh. Nikoho není možné k podání návrhu nutit a katastrální úřad nemůže řízení zahájit sám. Řízení je zahájeno až doručením návrhu na vklad na katastrální úřad. V návrhu se na předepsaném formuláři uvádí, kterému katastrálnímu řadu je návrh určen, o jakou nemovitost se jedná, jaká práva mají být zapsána. V návrhu musí být nezaměnitelně označeni účastníci řízení. K tomu účelu se použije zejména rodné číslo, jméno a adresa by mohla být u příbuzných shodná (např. otec a syn).
5. Zásada legality
Právo k nemovitosti vzniká až zápisem do katastru nemovitostí, a to jen na základě takových listin, které to umožňují. Znamená to, že zápis vyhovuje všem předepsaným požadavkům. Katastrální úřady budou mít právo přezkoumat vkladovou listinu (soukromou i veřejnou) z hlediska katastrálního úřadu. Zkoumají se náležitosti listiny potřebné pro zápis, její srozumitelnost a určitost. Nezaměnitelné označení kupujícího a prodávajícího, správné označení nemovitosti atd.
6. Zásada formálnosti
Katastr je veřejný seznam a každý do něj může nahlížet, pořizovat si opisy, výpisy nebo náčrty, případně údaje ze sbírky listin. Samozřejmě se v praxi nejčastěji žádá o výpis z katastru nebo o kopie katastrálních map. Aby se jednalo o veřejnou listinu, musí k nim úředníci připojit datum, kulaté razítko katastrálního úřadu se státním znakem, podpisem oprávněného zaměstnance a doložkou o úhradě správního poplatku.
Každý účastník vkladového řízení, kterému úřad vklad povolil a provedl, nebo ho naopak zamítl, bude mít možnost se bránit. Pokud nesouhlasí s postupem katastrálního úřadu, může se obrátit na soud.
