Pro vlastníky nemovitostí nastaly od roku 2014 výrazné změny. Přinesla je nová legislativa a u řady z nich její pojetí vyvolalo obavy, zda jsou zápisy v katastru a tím i vlastnictví nemovitostí v bezpečí. Server Podnikatel.cz se zajímal proč a zda si zřídit službu takzvaného „hlídacího psa“, která vlastníka nemovitosti na neoprávněnou manipulaci se zápisy v katastru včas upozorní.
Katastr nemovitostí od roku 2014
Nový občanský zákoník přinesl oblasti zápisů do katastru nemovitostí natolik rozsáhlé změny, že si vynutily nový zákon. Ten nabyl účinnosti rovněž k 1. lednu 2014 a byl zapsán do Sbírky zákonů pod číslem 256/2013, jako zákon o katastru nemovitostí (tj. katastrální zákon). Současně nabyly účinnosti tři nové vyhlášky, a to:
- č. 357/2013 Sb., katastrální vyhláška,
- č. 358/2013 Sb., vyhláška o poskytování údajů z katastru nemovitostí,
- č. 359/2013 Sb., vyhláška o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu.
Katastr nemovitostí je veřejný seznam, který obsahuje informace o nemovitostech, jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení i zápis práv k nim. Zápisy se provádějí vkladem, záznamem a poznámkou. Nový občanský zákoník zavedl řadu zásad, na nichž byla založena původní pozemková evidence. Ty mají odstranit dosavadní problémy a zvýšit bezpečnost v oblasti realitního a dražebního trhu. Šest základních zásad popisuje článek: Od nového roku se mění pravidla zápisu na katastr.
Menší ochrana skutečného vlastníka?
Od nového roku byla u katastru nemovitostí výrazně posílena zásada materiální publicity a zvýšena ochrana osob jednajících v důvěře v zápis (přibyly ale i pojistky na ochranu vlastníků). Zásada vede k dobré víře v pravdivost a úplnost zápisů právních vztahů v katastru. Zápis o vlastnickém právu k nemovitosti v katastru nemovitostí je totiž nejdůležitějším a dostatečným důkazem o vlastnictví nemovitosti. Od okamžiku zapsání se má za to, že všichni vědí, kdo je vlastníkem, případně jaká práva jsou s nemovitostí spojena a zároveň budou v dobré víře, že evidovaný stav odpovídá skutečnosti. Ten, kdo má právo k nemovitosti zapsáno, má přednost před tím, kdo zapsán není. Zjednodušeně řešeno - co je psáno, to je dáno.
Údaje v katastru je třeba pravidelně kontrolovat.
Jak připustil Aleš Linhart, partner TaylorWessing e|n|w|c Advokáti, nově je tak sice možná situace, kdy osoba získá nemovitost za úplatu v dobré víře od nevlastníka, který na sebe nemovitost podvodně převedl, a sama se stane vlastníkem. Stávající majitel nemovitosti tak o své vlastnické právo přijde. Je ovšem už mnohem těžší na sebe nemovitost převést bez vědomí vlastníka. Katastr nemovitostí těmto podvodným převodům může zabránit tak, že nově bude o povolení a provedení vkladu informovat kromě případného zmocněnce také přímo vlastníka nemovitosti,
vysvětluje advokát. Dodává, že díky sněmovním i senátním pozměňovacím návrhům k novému katastrálnímu zákonu je pak vlastník přímo upozorněn i ve chvíli, kdy je zahájeno vkladové řízení, a to nejen na svou adresu či do datové schránky. Na základě žádosti pak na e-mailovou adresu, na mobilní telefon, nebo prostřednictvím služby sledování změn v katastru, pokud ji má zřízenou. Tento postup však má i svá negativa. Katastrální úřad může vklad povolit nejdříve 20 dní po informování vlastníka, bez ohledu na to, kdy a jestli vůbec vlastník odpoví. To vkladové řízení v mnohých případech neúměrně prodlouží.
Pomůže poznámka spornosti?
Oslovený advokát upozorňuje, že pokud by i přesto k převodu nemovitosti bez vědomí vlastníka došlo, může se bránit pomocí tzv. poznámky spornosti. Kdo tvrdí, že byl na svých právech dotčen nesouladem mezi skutečným právním stavem a stavem zapsaným v katastru nemovitostí, a své právo uplatnil u soudu, má právo, aby katastrální úřad zapsal tento fakt do katastru jako poznámku spornosti. Jestliže by přes poznámku spornosti od osoby, která je v katastru zapsaná jako vlastník, někdo nemovitost koupil, a ukázalo se, že tato osoba vlastníkem není, nebude kupující chráněn dobrou vírou a vlastníkem se nestane,
sděluje Aleš Linhart. Obdobně to platí, pokud dojde k zápisu bez právního důvodu ve prospěch jiného. Ten, kdo byl na svých právech dotčen tímto způsobem, může rovněž požádat katastrální úřad o vyznačení poznámky spornosti. Do dvou měsíců musí ovšem doložit, že své právo uplatnil u soudu. Jinak katastrální úřad poznámku opět vymaže.
Požádat o zápis poznámky spornosti je možné kdykoli. Když tak učiní oprávněný vlastník do jednoho měsíce od chvíle, kdy se o změně v katastru nemovitostí dozvěděl, působí poznámka i zpětně a brání tak dobré víře třetích osob od sporného zápisu. V případě, že vlastník nebude katastrálním úřadem řádně informován, získává možnost zažádat o zápis zpětně působící poznámky spornosti do tří let od sporného zápisu.
Důležité zásady pro vlastníky nemovitostí od roku 2014:
| Ochrana skutečného vlastníka | Pokud dojde k neoprávněnému převodu nemovitosti (v důsledku chyby nebo podvodu na základě padělaných listin či podpisů), musí se skutečný vlastník bránit aktivněji a rychleji. |
|---|---|
| Poznámka spornosti | Vlastník nemovitosti se musí bránit proti neoprávněné změně zápisu v katastru nejpozději do 1 měsíce ode dne, kdy se o podezřelém zápisu dozvěděl. Nejpozději však do 3 let od provedení zápisu. |
| Pravidelná kontrola zápisů | Vlastníci nemovitostí by měli na katastr předat své aktuální kontaktní údaje a zápisy pravidelně kontrolovat (v ideálním případě častěji než jednou za tři roky). |
| Hlídací služba | Vlastníci si mohou pro větší jistotu zřídit službu sledování změn v katastru, např. takzvaného hlídacího psa. Služba je zpoplatněná (200 korun za dvanáct měsíců). Zřizovatelem je Český úřad zeměměřický a katastrální. |
ČLÁNKY DO MAILU