Odhad ceny nemovitosti si nechte zpracovat odborníkem. Jak oceňování probíhá?

Dříve než učiníte jakékoliv kroky, nechte si nemovitost ocenit. Prozradíme, jak odhad ceny probíhá, kdo je za něj zodpovědný a které faktory zde hrají největší roli.

Kdo potřebuje odhad ceny nemovitosti?

Ocenění nemovitosti se v současné době provádí z mnoha různých důvodů. Ať už se řadíte mezi prodejce, kteří chtějí svůj majetek udat za dobrou cenu, nebo naopak sháníte místo k bydlení a odmítáte za nemovitost zaplatit více, než na kolik reálně přijde, určitě se vyplatí znát její skutečnou hodnotu. Kromě toho budete odhad nemovitosti potřebovat také v následujících případech:

• odhad ceny nemovitosti pro dědické řízení,
• odhad ceny nemovitosti pro účely rozvodového řízení,
• ocenění nemovitosti pro finanční úřad,
• ocenění nemovitosti za účelem sjednání hypotéky.

Kdo má na starosti ocenění nemovitosti?

Přestože si řada lidí myslí, že není problém vytvořit odhad ceny nemovitosti svépomocí, odborníci tuto možnost nedoporučují. Amatérské odhady totiž zdaleka nebývají přesné. Místo toho můžete oslovit některého z následujících odborníků (samozřejmě v závislosti na tom, k jakému účelu odhad nemovitosti potřebujete):

• soudní znalec,
• odhadce živnostník,
• odhadce z realitní kanceláře,
• bankovní odhadce.

Cenu nemovitosti můžete spolehlivě zjistit díky odhadcům, kteří provádí odhad většinou na základě prohlídky a několika specifických parametrů. Ne vždy je přitom nutné mít k dispozici znalecký posudek o ceně přímo od soudního znalce. V určitých případech si totiž člověk vystačí s odhadem ceny nemovitosti od realitního makléře a jindy je naopak třeba oslovit bankovního odhadce.

Největší autoritou v daném oboru jsou soudní znalci, kteří jako jediní mohou vydávat znalecké posudky. Ty jsou potřeba hlavně v souvislosti s exekucemi, během soudních sporů nebo ve chvíli, kdy lidé potřebují odhad nemovitosti při rozvodu. Služby soudních znalců většinou bývají o něco dražší než u ostatních odhadců, ale jsou také nejpřesnější.

Potřebujete-li poradit, jak nastavit cenu při prodeji nemovitosti, vyplatí se oslovit spíše odhadce živnostníka, který působí samostatně, nebo odhadce z konkrétní realitní kanceláře. Jejich služby mohou být zpoplatněny, ale realitní kanceláře dnes často nabízí také odhad nemovitosti zdarma. O radu je pak můžete požádat i za účelem ocenění nemovitosti pro dědické řízení.

Pokud naopak nějakou nemovitost kupujete a potřebujete si sjednat hypotéku, využijete služeb bankovního odhadce. Právě ten totiž připravuje odhad ceny nemovitosti pro banku za účelem hypotečního úvěru. Raději ale dopředu počítejte s tím, že u banky bývá odhad ceny o 10–20 % nižší, než skutečně je, a to pro případ, že by bylo potřeba bance splatit dluh prodejem daného objektu.

Způsob oceňování nemovitosti

K vyhotovení odhadu ceny nemovitosti slouží několik různých metod, z nichž každá má svá specifika. Odhadci pro indikaci obvyklé ceny nejčastěji využívají porovnávací metodu, kdy je nutné porovnat vypočítanou cenu nemovitosti s cenami podobných objektů, které jsou umístěné ve stejné lokalitě.

Druhou variantou je výnosová metoda, která se používá hlavně u prostor, které budou sloužit k pronájmu. Zohledňuje tedy vztah mezi cenou na trhu a možným užitkem, který člověku nemovitost přinese. Na tyto aspekty se ohlíží hlavně investoři, kteří chtějí, aby se jim koupě nemovitosti vyplatila.

Posledním způsobem, jak provést odhad ceny nemovitosti, je nákladová metoda. Ta se soustředí především na náklady potřebné k pořízení obdobné nemovitosti v určitém časovém období. Používá se pak třeba při určování hodnoty nových bytů, ale odhadci ji volí i ve chvíli, kdy je nutné posoudit nutné opravy, které bude potřeba provést u starších nemovitostí.

V praxi se metody oceňování nemovitostí často kombinují, a v některých případech může být dokonce nařízeno, aby odhadce při určování ceny použil více způsobů (například soudem nebo bankou). Jelikož se jednotlivé metody doplňují, výsledný odhad bývá přesnější a zamezí se tak případným chybám.

Co má vliv na cenu nemovitosti?

Ať už se poohlížíte po nějakém pěkném domě se zahradou, hledáte byt o dispozici 2+1 nebo chcete prodat malou chatu na samotě, jistě přemýšlíte, jaké faktory mohou mít na výslednou cenu nemovitosti vlastně vliv. Může se totiž stát, že narazíte na nabídku stejně velké a řešené nemovitosti, kde se cena bude o několik milionů lišit. Čím to je?

Při tvorbě znaleckého posudku o ceně nemovitosti se odhadce soustředí hlavně na současný stav nemovitosti a na její rozměry. Pokud ovšem potřebujete odhad ceny bytu, odhad ceny domu nebo odhad ceny pozemku z důvodu prodeje, svou roli zde hraje i mnoho dalších faktorů. Prvním z nich je samozřejmě situace na trhu, která se odvíjí od momentální nabídky a poptávky a pracuje také s aktuálními preferencemi zákazníků.

Dalším důležitým faktorem je pak výměra nemovitosti v m². Obecně zde platí, že s velikostí konkrétního domu nebo bytu stoupá i jeho cena. Mnozí lidé už ale netuší, že v případě velkých bytů zpravidla bývá hodnota jednoho m² nižší než u malých bytů, po kterých je větší poptávka. Do výměry se přitom započítávají nejen pokoje, ale i lodžie, balkon nebo terasa, jejichž cena za m² však bývá o polovinu nižší. V případě rodinných domů pak člověk samozřejmě musí připočíst i cenu zahrady.

Hodnotu nemovitosti může značně ovlivnit i její dispozice. V současné době například kupující preferují prostorné neprůchozí pokoje, menší ložnice, obývací pokoj spojený s kuchyňským koutem, ale i samostatnou toaletu, která je oddělená od koupelny. Navíc je důležité, aby byla konkrétní dispozice chytře řešená, což může cenu za m² výrazně navýšit.

S cenou domu či bytu pak může zamávat také celkový stav nemovitosti včetně jejího stáří nebo použitých materiálů. K rozhodujícím faktorům, na které se lidé typicky zaměřují, patří například:

• stav oken,
• kvalita podlah,
• stav elektroinstalace,
• možnosti vytápění,
• stav společných prostor (u bytů),
• celkový stav bytového domu.

Lidé si často myslí, že čerstvě opravená nemovitost naláká větší množství zájemců, a samozřejmě to může být pravda. Přesto se ale nedoporučuje před plánovaným prodejem nemovitost rekonstruovat, protože většina kupujících si chce nové bydlení upravit podle svého vkusu a finance investované do oprav se člověku obvykle nevrátí.

Na odhad ceny nemovitostí pak může mít výrazný vliv také lokalita, ve které se objekt nachází. V České republice mají typicky nejvyšší hodnotu pražské nemovitosti, ale kromě konkrétního umístění (kraj, město, vesnice) mohou cenu domu či bytu ovlivnit také další faktory, kam patří především:

• bezpečnost konkrétní lokality,
• rušnost, okolní prostředí a prosperita dané oblasti,
• dopravní dostupnost (metro, tramvaj, autobus),
• občanská vybavenost (obchody, školy a školky, parky, hřiště, kulturní vyžití),
• připravované projekty (stavba obchodního centra, dálnice či rychlostní silnice).

Kromě výše zmíněných parametrů berou lidé při oceňování nemovitostí v potaz také výšku stropů, výhled z okna (do přírody, do vnitrobloku nebo třeba na hlučnou ulici) či orientaci jednotlivých pokojů vůči světovým stranám. Svou roli ale hraje i momentální dojem, který člověk z nemovitosti má (dekorování interiéru pro účely nafocení a prohlídek zájemců se dnes věnuje obor s názvem home staging).

V neposlední řadě pak cenu nemovitosti ovlivňuje také to, jestli zahrnuje nějaké další prostory, jako je sklep, komora, půda, garáž nebo třeba vlastní parkovací stání. V případě bytů jde například o počet bytových jednotek v konkrétním komplexu, přítomnost výtahu nebo stav fondu oprav. Pro spoustu kupujících jsou ale důležité také mezilidské vztahy a odradit by je mohli třeba problémoví sousedé.

Různé ceny nemovitostí

Ačkoliv se to může zdát na první pohled zvláštní, v případě oceňování nemovitostí není cena jako cena. Finální hodnota se totiž může měnit nejen v závislosti na tom, kdy si necháte odhad zpracovat, ale svou roli zde hraje i skutečnost, k jakému účelu výpočet ceny domu nebo bytu slouží. To znamená, že každou nemovitost je možné ocenit na několik různých způsobů:

• Cena obvyklá při oceňování nemovitosti – Jde o částku, za kterou je možné na tuzemském trhu ke konkrétnímu dni pořídit stejnou nebo podobnou nemovitost. Vychází z porovnání kupních (sjednaných) cen srovnatelných nemovitostí. Zvažují se přitom veškeré parametry, které mají na cenu vliv, ale nezohledňují se vlivy mimořádných okolností na trhu, osobní poměry prodávajícího či kupujícího ani vlivy zvláštní obliby.
• Tržní hodnota – V současné době se kromě ceny obvykle rozlišuje také tržní hodnota. Důležité je přitom nejprve definovat tržní cenu, která vznikne v rámci dohody mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím. Udává tedy obnos, který je kupující ochotný zaplatit za konkrétní nemovitost a za který je zároveň prodávající ochotný danou věc prodat. Tržní hodnota pak vychází z porovnání více tržních cen u podobných věcí.
• Cena zjištěná (administrativní) – Tato částka se určuje podle zákona o oceňování majetku a oceňovacích předpisů, které každoročně vydává Ministerstvo finanční ČR za účelem daňové spravedlnosti. Snaží se tak udržovat určitou daňovou rovnováhu mezi jednotlivými plátci daně, kteří by neměli být oproti jiným zvýhodněni ani znevýhodněni neadekvátní kupní cenou. Kromě toho se pomocí zjištěné ceny určují také náhrady při vyvlastnění ve veřejném zájmu.
• Cena zadlužitelná – Tato varianta se používá v případě, kdy člověk potřebuje získat odhad ceny nemovitosti kvůli sjednání hypotéky. Bývá typicky nižší než cena kupní, což může být pro kupujícího problematické, pokud nedisponuje dostatkem vlastních finančních prostředků k tomu, aby částku dorovnal.

Zcela specifickou kategorii pak představuje kupní cena. Jde totiž o částku, za kterou člověk svou nemovitost reálně prodá. Nerozhoduje o ní tedy žádný odhadce ani realitní makléř, jelikož závisí čistě na dohodě mezi prodávajícím a kupujícím. Může se tedy od veškerých odhadů výrazně lišit.

Jak probíhá odhad nemovitosti?

Průběh oceňování nemovitosti se samozřejmě vždy odvíjí od toho, za jakým účelem je nutné odhad nemovitosti zpracovat. Základní kroky ovšem zůstávají stejné. Pokud máte zájem o zpracování odhadu, nejprve je nutné oslovit konkrétního odhadce a domluvit s ním termín prohlídky oceňovaného domu, bytu nebo třeba chalupy.

Odhadce budou zajímat veškeré informace ohledně nemovitosti, které mu budete schopní poskytnout. Přítomný by proto měl být někdo, kdo danou nemovitost dobře zná, co se týče třeba technického stavu nebo případných rekonstrukcí. Pokud prohlídku nemovitosti při žádosti o hypotéku zajišťuje jiná osoba než samotný žadatel, je potřeba hypotečnímu specialistovi předat potřebné kontaktní informace.

Samotná prohlídka pak trvá zhruba hodinu, ale vše záleží na tom, jak je oceňovaná nemovitost velká a zda jsou všechny prostory přístupné. Odhadce si typicky celý objekt prohlédne zvenku i zevnitř, projde všechny místnosti, změří je a nafotí interiér i exteriér. Potřebuje vidět vybavení domu či bytu, takže je dobré dopředu uklidit, ale nemusíte se bát, že by vám nakukoval do skříní.

Kromě prohlížení samotných pokojů se bude odhadce následně zajímat také o to, zda k nemovitosti patří nějaké půdní či sklepní prostory, balkon, terasa, lodžie nebo třeba komora. To pak samozřejmě platí i pro zahradu a další pozemky, které k nemovitosti náleží. Odhadce si vše pečlivě zaznamená, aby mohl skutečný stav porovnat s podkladky, které od vás obdrží.

Aby vše proběhlo hladce a co nejrychleji, připravte si dopředu veškerou dokumentaci k nemovitosti, která k danému objektu náleží (samozřejmě co nejaktuálnější). V souvislosti s nemovitostí také může mít odhadce celou řadu dotazů, takže je dobré se ujistit, že jste na jeho otázky dobře připravení a znáte na ně správnou odpověď. Konkrétně bude odhadce zajímat třeba:

• stáří nemovitosti,
• případná rekonstrukce (rok a rozsah),
• použité stavební materiály (typ cihel, betonové panely…),
• napojení na inženýrské sítě (voda, plyn, elektřina, kanalizace, internet),
• vady nemovitosti (plíseň, vlhkost, praskliny ve zdech…),
• možnosti vytápění (elektřina, plyn, tuhá paliva),
• počet a velikost jednotlivých místností,
• orientace ke světovým stranám,
• veškeré příslušenství (garáž, zahradní domek, studna…),
• věcná břemena a současné nájemní vztahy,
• charakter okolí (dopravní dostupnost, příjezdová cesta, občanská vybavenost).

Po prohlídce nemovitosti musí odhadce přehledně zpracovat všechny materiály, které má k dispozici, tedy informace zjištěné během prohlídky, informace z veřejných zdrojů (například katastr nemovitostí), poskytnuté dokumenty nebo třeba dostupné cenové mapy. Na tomto základě pak sestaví co nejpřesnější odhad ceny nemovitosti.

Jak dlouho mu to bude trvat, závisí na mnoha faktorech, konkrétně třeba na velikosti dané nemovitosti či na aktuální pracovní vytíženosti. Ocenit nemovitost pro hypotéku většinou bankovnímu znalci zabere zhruba týden, ale samozřejmě to může trvat i delší dobu. Následně svůj odhad předá bance, která klienta s výsledkem poté seznámí.

Odhad ceny nemovitosti online

Chcete prodat byt, který jste zdědili, ale nenašli jste pro něj žádné využití? Nebo jen přemýšlíte, jakou hodnotu má momentálně váš rodinný dům? V tom případě můžete vyzkoušet také orientační odhad nemovitosti online zdarma, který nabízí některé banky nebo realitní kanceláře. Ocenění nemovitosti se přitom provádí hlavně na základě fotografií, výměry a dalších informací o konkrétním objektu.

Odhad nemovitosti online

Zatímco na některých místech bývá online odhad nemovitostí zdarma, jinde vás může přijít na několik stovek korun. Ať zvolíte jakoukoliv variantu, počítejte ale s tím, že jde pouze o odhad přibližný, jelikož zde chybí lidský faktor a oceňování nemovitosti tedy není úplně přesné. Pokud máte zájem o spolehlivější kalkulaci, pomohou vám profesionální odhadci nemovitostí.

Odhad ceny nemovitosti pro hypotéku

Mezi nejčastější důvody k oceňování nemovitosti dnes patří situace, kdy si lidé kupují byt nebo dům a chtějí si sjednat hypoteční úvěr. Jednou z podmínek pro jeho schválení je právě vytvoření odhadu ceny nemovitosti. To stejné navíc platí i pro osoby, které žádají o hypotéku z důvodu rekonstrukce nebo plánují nemovitost sami postavit.

Výběr odhadce je v tomto případě poměrně jednoduchý. Každá banka totiž spolupracuje s řadou odhadců na území celé České republiky. Pokud zažádáte o hypotéku, některého z nich vám buď automaticky přidělí, nebo si budete moci z jejich nabídky sami zvolit člověka, kterého o odhad nemovitosti pro banku požádáte.

Může se také stát, že si člověk nechá odhad nemovitosti pro hypotéku dopředu zpracovat jiným odhadcem. V tom případě je nutné poradit se nejprve s hypotečním specialistou, zda banka toto ocenění uzná, nebo budete muset využít i jejich služeb. Obecně ale banky přijímají pouze odhady, které vypracoval odhadce, jenž s touto institucí spolupracuje, a nejsou starší než půl roku.

Ocenění nemovitosti pro dědické řízení

V roce 2014 došlo ke zrušení dědické daně, takže člověk, který něco zdědí, dnes žádnou daň neplatí. Notář ovšem může požadovat odhad ceny nemovitosti pro účely dědického řízení. V takovém případě dnes není nutné mít k dispozici znalecký posudek, ale může ho zpracovat třeba odhadce z realitní kanceláře. Nejčastěji pak poslouží k vyplacení jednotlivých dědiců.

Ocenění nemovitosti při rozvodovém řízení

Jelikož se při rozvodovém řízení řeší také vypořádání společného jmění manželů, je nutné nechat si udělat odborný odhad ceny nemovitosti. Pokud se manželé dohodnou na majetkovém vypořádání (například že nemovitost prodají a částku si rozdělí napůl), nemusí zasahovat soud a ocenění nemovitosti může zpracovat třeba zkušený realitní makléř.

Když ale mají manželé majetkové spory a nejsou schopní se během rozvodového řízení dohodnout, jejich majetek bude muset rozdělit soud. V takovém případě je nutné obrátit se na soudního znalce, který vydá znalecký posudek (soudní odhad ceny nemovitosti). Odhadní cena nemovitosti je v takovém případě ale často nižší než ta tržní.

Odhad ceny bytu

Ačkoliv se výše popsané skutečnosti obecně týkají všech nemovitostí, tedy rodinných domů, chalup i bytů, přesto může mít oceňování bytu svá specifika. Důležitou roli zde například hraje to, kdo danou nemovitost vlastní. Pokud tedy přemýšlíte, jak prodat byt, mějte na paměti, že družstevní byty se typicky prodávají o 10–20 % levněji než byty ve vlastnictví osobním.

Dalším faktorem, který může mít na odhad ceny bytu vliv, je použitý stavební materiál. Byty v panelových domech se totiž prodávají výrazně levněji (až o 20 %) než byty v domech cihlových. Svůj význam zde má přitom i stav konkrétního bytu. V současné době může zájemce odradit třeba stará elektroinstalace, umakartové jádro nebo nepřítomnost výtahu.

Výslednou cenu nemovitosti výrazně ovlivňuje i patro, kde se byt nachází. Obecně pak platí, že byty v přízemí bývají nejlevnější, zatímco nově rekonstruované apartmány nebo luxusní lofty ocení odhadce na mnohem vyšší částky. Výjimkou jsou byty těsně pod střechou, kde kvůli špatně izolované střeše bývá během letních měsíců příliš horko.

V neposlední řadě ovlivňují cenu bytu také poměry, které v bytovém domě panují. Svou roli zde hraje například stav společných prostor (zda jsou staré, nebo třeba prošly rekonstrukcí), zateplení fasády, ale i stav oken a střechy. Kromě toho může mít na odhad ceny bytu vliv i finanční situace společenství vlastníků jednotek (SVJ).

Kolik stojí odhad nemovitostí?

Pokud se rozvádíte, prodáváte dům nebo jste nemovitost právě zdědili a poohlížíte se po nějakém zkušeném odhadci, jistě vás zajímá, jak vysoko se může cena odhadu nemovitosti vyšplhat. Vždy ovšem záleží na konkrétní situaci, přičemž v některých případech se může výrazně lišit cena za odhad rodinného domu a cena za odhad bytu.

Konečná cena se vždy odvíjí od toho, kolik času odhadci zabere zpracování odhadu a jak pracné bude projít všechny podklady. Ocenění nemovitosti, které vyžaduje zpracování znaleckého posudku, bývá nejdražší. V takovém případě člověk typicky zaplatí něco kolem 2800 až 8000 Kč. Nejméně pak člověk zaplatí za odhad pozemku, jehož cena se pohybuje kolem 1500 až 2000 Kč.

Co se týče nemovitostí, obecně je cena odhadu levnější, pokud jde o byt, kdy vás služby odhadce přijdou zhruba na 3000 až 4000 Kč. Za odhad ceny rodinného domu si pak můžete připlatit i v řádu tisícovek, ale obvykle se jedná zhruba o 5000 Kč. Nejvíce peněz vás pak bude stát odhad ceny bytového domu nebo třeba firemní budovy, který může přijít až na 10 000 Kč.

Kromě toho si samozřejmě můžete nechat na internetu zpracovat odhad zdarma a nic vás většinou nebude stát ani odhad ceny nemovitosti pro hypotéku. Samostatnou kapitolou je pak dohlídka stavby, což je odhad prováděný při výstavbě nemovitosti nebo při její rekonstrukci. S jeho pomocí banka zkoumá, zda byly veškeré poskytnuté finance skutečně investovány tak, jak měly. Cena za odhad nemovitosti je v takovém případě zhruba 1500 Kč.