S výjimkou velkých měst skončil na začátku roku 2011 proces deregulace nájemného. S jakými největšími problémy se majitelé bytů během deregulace potýkali, co vše museli v jejím průběhu řešit a naplnili se pesimistické předpovědi o tisících žalobách na určení nájmu? O tom všem jsme si povídali s Petrem Handlem, mluvčím realitní skupiny RPG Real Estate, největšího vlastníka bytů v ČR.
Váš bytový fond se nachází ve městech a obcích, kde deregulace nájemného skončila již na konci roku 2010. Jak velký rozdíl byl mezi regulovaným nájemným a tržním nájemným?
V době končící regulace se regulované nájemné v našich bytech pohybovalo od 19,66 Kč/m2 po 50,02 Kč/m2, přičemž místně obvyklé nájemné bylo v té době (tedy na konci roku 2010) 60–130 Kč/m2. Museli jsme se s nájemníky dohodnout na nových podmínkách platných po skončení deregulace.
Kolika nájemníků RPG se změny týkaly?
Tyto nové podmínky bylo zapotřebí dohodnout s nájemníky zhruba 35 600 bytů.
S kolika z nich jste se na nových podmínkách nedohodli?
Nájemníci, kterých se deregulace týkala, měli možnost získat bonus za rychlé jednání. Náš návrh jsme nájemníkům předložili v polovině listopadu 2010 s tím, že čas na přijetí měli do 31. prosince 2010 a nová výše nájemného platila od 1. února 2011. Ti nájemníci, kteří však zareagovali rychle a náš návrh přijali do 15. prosince 2010, získali jako bonus padesátiprocentní slevu na nájemném za únor 2011. Tato sleva se nakonec týkala zhruba 29 000 domácností.
V požadovaném termínu do 31. prosince 2010 přijalo náš návrh 90 % oslovených nájemníků. Ale i s těmi zbývajícími jsme nadále pokračovali v jednání a postupně jsme dospěli k dohodě s 99 % dotčených domácností. Těch, s nimiž jsme se na nových podmínkách prozatím nedohodli, je tedy skutečně jen minimum.
Čtěte také: Jak zdanit příjmy z pronájmu? Poradíme vám
Někteří odborníci předpovídali, že tisíce případů skončí u soudu, jelikož se dohody s nájemníky nepodaří dosáhnout. Podle vašich statistik se však nic takového nestalo…
Vždy jsme považovali možnost soudního určení výše nájmu až za krajní variantu a upřednostňovali jednání s nájemníky. Proto jsme také do této chvíle nemuseli podat více než jen zhruba čtyřicet určovacích žalob, přičemž soud se doposud začal zabývat pouze jedním naším případem. S několika nájemníky jsme navíc i po podání určovací žaloby dospěli k dohodě, takže k soudnímu určení výše nájemného u nich nakonec nemuselo dojít. Obecně se nám tedy potvrdilo, že nejdůležitější je s nájemníky komunikovat, protože domluva je ve většině případů možná.
Jak jste vaše návrhy nájemníkům koncipovali? Změnili jste ceny rovnou na tržní?
Po důkladné analýze a zvážení všech aspektů jsme jednoznačně dospěli k návrhu, že nebudeme požadovat skokové navýšení z regulovaného přímo na maximální tržní nájemné, ale nájemníkům jsme předložili návrh postupného navyšování nájemného, navíc doplněný řadou investičních a doprovodných sociálních programů. Konkrétně náš návrh spočíval v tom, že v roce 2011 bychom nájemné zvýšili maximálně o 7,50 Kč/m2, v letech 2012 a 2013 maximálně o 5 Kč/m2 a od roku 2014 bychom zvyšovali už pouze o inflaci.
Ony maximální částky za metr čtverečný, o něž by se nájemné meziročně navyšovalo, se přitom ani zdaleka netýkaly všech dotčených nájemníků a u mnohých se počítalo s navýšením nižším. Všem nájemníkům, kteří na náš návrh přistoupili, jsme se navíc písemně zavázali, že do konce roku 2014 jim vyměníme stará okna za nová plastová.
Čtěte také: Víte jistě, že příjmy z pronajímaného pole nebo louky zdaňujete správně?
V souvislosti s deregulací se zmiňovala především problematika seniorů. Jak na deregulaci zareagovali důchodci? Mají vůbec na tržní nájem peníze?
Samozřejmě jsme při deregulace mysleli i na seniory a nájemníky, kteří se dostali do finanční nouze. V souvislosti s deregulací nájemného jsme proto zřídili dva fondy: RPG Fond bydlení a RPG Záchranný fond. Z Fondu bydlení poskytujeme příspěvek formou slevy z nájmu do výše 500 Kč měsíčně samostatně žijícím seniorům nad 60 let v případě, že splní podmínky pro čerpání tohoto příspěvku. Ze Záchranného fondu poskytujeme formou slevy z nájmu pomoc také nájemníkům, kteří se nezaviněně dostanou do nečekané tíživé životní situace.
Připravovali jste váš plán deregulace také se sdruženími nájemníků? Pokud ano, jak na váš přístup reagovali?
Návrh, který jsme našim nájemníkům nakonec předložili, byl ještě předtím podroben i oponentuře ze strany Sdružení nájemníků ČR (SON), s nímž jsme v této souvislosti uzavřeli memorandum o součinnosti při řešení otázek nájemního bydlení. I když na začátku jsme se SON byli v podstatě rivalové a stáli na opačné straně barikády, ukázalo se, že vzájemná výměna názorů, informovanost a snaha o konstruktivní řešení na obou stranách přinesla své výsledky. Na základě připomínek SON byly například ve prospěch nájemníků upraveny některé podmínky pronájmu bytů. Zástupci SON jsou účastni i na práci komisí, které posuzují žádosti nájemníků o příspěvek ze zmíněných sociálních fondů RPG, a pravidelně také kontrolují, zda plníme své závazky, které jsme nájemníkům v souvislosti s navyšováním nájemného dali ve vztahu k investicím do dalšího zkvalitňování našeho bytového fondu.
ČLÁNKY DO MAILU