Plánujete prodej nebo koupi nemovitosti? Podle realitních makléřů je správný čas

Klienti jsou nejistí

Koronavirus ovlivnil práci realitních kanceláří poměrně významně, a to zejména před rokem, na jaře 2020, kdy se veškeré aktivity na realitním trhu zastavily na několik týdnů. Postupně se však obchody rozběhly, poptávku podpořilo zrušení daně z nabytí. Volali jsme po tom několik let, ale došlo k tomu až společně s dalšími opatřeními na podporu ekonomiky v krizi, uvádí Lenka Pajmová z MAXIMA reality. Dále je koronavirus ovlivnil v tom, že je nutné dodržovat bezpečnostní opatření. Tuto práci lze dělat vzdálenou formou jen velmi omezeně, protože prakticky žádná nemovitost se nedá prodat bez osobních schůzek s klienty  nebo je to velmi složité. Zájemce o nemovitost ji musí vidět, získat z ní správný pocit, a to bez osobní prohlídky nelze. U nás ve firmě jsme si s tím ale poradili, makléři dodržují všechna nařízení a neohrožují tak sebe, ani své klienty. Aktuálně je asi nejtěžší organizovat schůzky za účelem podpisů smluvní dokumentace, ale řešení i na toto máme, popisuje Robert Hanzl, generální ředitel NEXT REALITY s tím, že velkou výhodou je, že nebyly prakticky vůbec omezeny služby realitních zprostředkovatelů, tudíž práci mohou vykovávat i v situaci vládních restrikcí.

Realitní kanceláře jsou tedy provázány se svými klienty a schůzky a setkávání se, prohlídky nemovitostí, jednání s úřady, právníky, poradci a obchodními partnery jsou nedílnou součástí jejich práce. Když pracují s klienty na dálku, je to velký paradox, protože při nákupu nemovitostí si kupující neumějí představit, že by si na byt či dům doslova „nesáhli“, že by si jej osobně neprohlédli. Jiří Kučera, ředitel z realitní kanceláře Luxent –⁠ Exclusive Properties, nezná nikoho, kdo by se rozhodl ke koupi bytu na základě virtuální prohlídky, po seznámení se s domem a zahradou „dálkovým způsobem“. I proto dochází k prodlužování obchodních jednání nebo se čeká na rozhodnutí úřadu. Například v první polovině loňského roku se prakticky „nekolaudovalo“, protože úředníci neprováděli řízení na místě, hasiči měli plné ruce práce s covidem apod. Těch nových aspektů naší práce je celá řada, dodává.

Honza Ptáček se díky koronaviru naučil rychle přizpůsobit novým situacím a hledat nové cesty, jak úspěšně dokončit realitní obchod. V sázce byly podle něj hlavně osudy prodávajících a kupujících a jednání byla zpočátku náročná psychicky. Kupující zvažovali, zda nezruší rezervace. Některá družstva se „uzavřela“ před světem a nešly dokončit převody družstevních bytů. Prodávající se z toho hroutili, protože často měli již zarezervovanou jinou nemovitost. A tak vše, co do sebe zapadalo a navazovalo na sebe, bylo ve velkém ohrožení, vysvětluje. 

Podle Kamila Kůse z Kaktus reality jsou nyní nejtěžší náběry nemovitostí, kdy jich je málo a lidé jsou velmi opatrní. Také Tereza Lukáčová z ARCHER reality Praha říká, že se potýkají s častými změnami nálad u klientů, kteří jsou ze současné situace a neschopnosti vlády unavení. V posledních dnech také vnímají velký strach a nejistotu u klientů, zejména při přejezdech mezi okresy – všem nabízíme čestná prohlášení, což pro ně znamená určitou jistotu a více nám věří. Nejtěžší je zřejmě udržet zdravý duch a být nohama na zemi, shrnuje.

Moderní technologie nabývají na významu

V době pandemie výrazně vzrostl význam moderních technologií v rámci celého procesu prodeje nemovitosti. Například makléři společnosti M&M Reality v maximální míře využívají elektronickou formu komunikace s klienty, od videohovorů a virtuálních prohlídek až po elektronický podpis smluvní dokumentace. V zájmu maximální ochrany zdraví klientů a makléřů společnost v březnu 2020 spustila systém umožňující podepsat smluvní dokumentaci prostřednictvím ověřené autorizační SMS zprávy v souladu s normou eIDAS, doplňuje Jan Martina, oblastní manažer pro Prahu společnosti M&M Reality.

Podobně společnost RE/MAX maximum aktivit pro jejich klienty řeší bez osobního kontaktu. Ať už jde o videokonference, virtuální prohlídky nebo elektronickou komunikaci s úřady. Aktivity, jako je příprava nemovitosti na prodej, může probíhat za předpokladu, že je nemovitost prázdná. Podle Honzy Ptáčka mnoho realitních profesionálů včetně něho koronavirus přinutil začít používat moderní technologie. Už pár let před pandemií točil živá realitní videa, používal sociální sítě i dron, ale 3D sken nemovitosti stále odkládal a preferoval vždy osobní kontakt. Když se lidé báli chodit na prohlídky, musel jim nabídnout možnost virtuální prohlídky nemovitosti nebo konzultace přes videohovory. Perličkou je dnes digitálně podepsaná smlouva s prodávajícím a kupujícím na dálku během pár minut jen za pomocí mobilního telefonu a specializované aplikaci, která splňuje legislativní požadavky na digitální podpisy, vysvětluje.

Koronakrize realitní trh neochromila

Hned v několika segmentech se dějí změny, které před covidem nikdo nepředvídal. Turisté zcela vymizeli, což vedlo k propadu sektoru krátkodobých pronájmů. Jak říká Lenka Pajmová, zlaté časy Airbnb se přitom už zřejmě nevrátí, po skončení koronakrize plánuje Praha i další města významná omezení v tomto sektoru. Velká část těchto bytů šla do prodeje, což zřetelně zvýšilo nároky na atraktivní fotky a prezentaci nemovitosti na realitních serverech, Airbnb byty nastavily laťku vysoko. Zbytek těchto bytů je v nabídce k dlouhodobému pronájmu. Výsledkem těchto procesů je například v Praze pokles nájemného v průměru o 10–15 %, v centru Prahy o 20–30 %. Sehnat nájemníky dnes není tak jednoduché, jak bývalo, odešli také zahraniční pracovníci, studenti jsou doma a nepronajali si byty v univerzitních městech, jak bylo běžné v minulosti, popisuje dále. Honza Ptáček zmiňuje, že má pandemie vliv na ceny a jen v Praze v roce 2020 vzrostly ceny bytů o cca 10–15 procent.

Regionální ředitelé z M&M Reality se shodují na tom, že těsně po vyhlášení nouzového stavu 12. března 2020 zhruba třetina vážných zájemců dočasně odložila naplánované prohlídky nemovitostí. Situace se ale velmi rychle vrátila do stavu před pandemií. Poptávku po nemovitostech posilují nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů a také zrušení daně z nabytí nemovitosti, a především fakt, že nemovitosti jsou zvláště v dnešní době jednou z nejbezpečnějších investic, popisuje Jan Martina. Také podle Roberta Hanzla přišel od srpna opravdový boom a oni do konce minulého roku vyprodali i takzvané ležáky. Realitní trh se potýká s enormní poptávkou po bydlení, prodeje jsou rychlé a často velice nad cenou, což hraje do karet majitelům, shrnuje Tereza Lukáčová.

Prodávat, nebo kupovat?

Lenka Pajmová si myslí, že je správná doba pro prodej i nákup. Kupující mají dostupné hypotéky s nízkými úrokovými sazbami a citelný je také zájem investorů o koupi nemovitosti, protože se obávají inflace v důsledku krize a chtějí uložit peníze do nemovitostí, což je velmi bezpečná investice. Prodávající zase těží z toho, že koronavirová krize zatím nepřinesla pokles cen nemovitostí v žádném segmentu – poptávka je poměrně vysoká a prodává se za stejné ceny jako před krizí. Podobně to vidí také Robert Hanzl. Kdo prodává, získá za nemovitost pěkné peníze, protože ceny jsou na historickém vrcholu. Pokud chce někdo koupit, tak očekává, že si v nemovitosti udrží hodnotu svých peněz, respektive bude docházet i dalšímu růstu, popisuje. Finanční ředitelka RE/MAX Renáta Valentová podotýká, že záleží na konkrétním účelu. Pokud kupujete nemovitost pro vlastní bydlení, pak je správná situace i dnes, pokud za účelem investice, je už třeba velmi dobře vybírat.

Podle Michala Jiříčka z BUĎA Reality záleží na úhlu pohledu s tím, že podle něj spíše teď kupují klienti za účelem uložení peněz do nemovitostí. Pokud ty peníze z prodeje budou investovat smysluplně, tak pro ně je vhodná doba a je nesmysl, aby měli peníze z prodeje na běžném účtu. Kamil Kůs i Tereza Lukáčová si myslí, že je vhodná doba na prodej, protože historicky jsou ceny opravdu vysoké a díky velké poptávce se i za tyto až nereálné ceny nemovitosti prodávají. Podle Honzy Ptáčka je vhodná doba na prodej především pro toho, kdo před lety levněji koupil. Někteří v současné době získali prodejem nemovitosti dvojnásobnou částku oproti pořizovací hodnotě.

Jiří Kučera zdůrazňuje, že stejně jako dříve musí být každá konkrétní transakce, každý nákup či prodej zvažován s ohledem na předpokládaný vývoj trhu, ale zejména tak, aby byly zohledněny konkrétní potřeby, současné i budoucí, konkrétního zájemce. A to ať chce prodat nebo koupit. Koronavirová krize ukázala, že i věci, které jsme považovali za neměnné, mohou být ze dne na den jinak. Že se nám mohou velmi rychle změnit priority, kterými se řídíme. Kdo by si před rokem pomyslel, že nebude možné cestovat do zahraničí, a dokonce nebude možné vyjít si na procházku do katastru jiné obce? Že se naše děti budou celý rok učit z domova a my pracovat úplně stejně – na dálku? Mění se naše nároky na bydlení: v čem bydlíme, kde bydlíme, jaké služby můžeme využívat.

Vzrostl zájem o chaty

Rok strávený na home office, s dětmi na domácí výuce, ovlivnil poptávku po nemovitostech. V MAXIMA reality pozorují, že kupující častěji chtějí vyměnit byt ve městě za rodinný dům v širším okolí Prahy, Brna nebo dalších krajských měst. Rovněž je obrovský zájem o chalupy a chaty, jejich ceny vzrostly zhruba o 25 % za poslední rok. Lidé si mnohem více cení zahrady, přístupu do lesa nebo přírody, kde mohou trávit volný čas i v karanténě. Zároveň hledají domy, ale taky větší byty, kde dispozice umožňuje klidnou práci na home office, tedy s kanceláří oddělenou prostorově i zvukově od obývací části a rodiny, doplňuje Lenka Pajmová. Jan Martina dále dodává, že nabídka těchto nemovitostí navíc v průběhu roku 2020 klesla, rychle se prodávalo a někteří potenciální prodejci si navíc prodej rozmysleli. Aktuálně je v nabídce více nemovitostí, než je pro únor typické. Jestliže nyní máme v nabídce okolo 200 rekreačních nemovitostí, loni v únoru to mohlo být okolo 60, upřesňuje.

Z hlediska chování klientů je podle Renáty Valentové překvapivé, kolik klientů financovalo nemovitost z vlastních zdrojů. Nemají přesné statistiky v interním systému, ale počet klientů, kteří financovali v hotovosti, se oproti minulým rokům zvýšil. Na podobný fenomén narazili také v ARCHER reality Praha. „ Klienti velice často platí v hotovosti, a to i starší klienti, mnohdy i v důchodovém věku, což je překvapující, říká Tereza Lukáčová. Mění se požadavky na nemovitosti, z hlediska jiných životních rytmů (trávíme doma mnoho času, pracujeme a učíme se zde) a hygienických nároků (omezení společenských kontaktů), doplňuje v závěru Jiří Kučera.