Podnikatelce kvůli výstavbě silnice odřízli přístup k obchodu. Co radí právníci?

Taková situace se stala podnikatelce mající obchod, před kterým dělají nyní novou silnici. Přístup k obchodu jí tak úplně odřízli, zákazníci se k němu nemají jak dostat – nemohou k němu přejít přes cestu. Podnikatelka tak má nulové tržby, a přitom si nemůže dovolit obchod zavřít. Stavba má trvat více než dva měsíce a ona neví, zda má nárok na nějaké kompenzace nebo na koho se může obrátit. 

Jaká má podnikatelka práva?

Uzavírky komunikací z důvodů oprav a výstavby nových silnic upravuje zákon o pozemních komunikacích. Právnička Natálie Pecháčková z Frank Bold Advokáti říká, že nikdo nemá nárok na náhradu případných ztrát, které mu vzniknou v důsledku uzavírky nebo objížďky. Zároveň však dodává, že úřady při povolení uzavírky dbají, aby uzavírka byla vždy omezena na nejkratší možnou dobu, objížďka byla řádně technicky zabezpečena a byla z hlediska provozu vyhovující a aby byl umožněn přístup k sousedním nemovitostem.

Pokud by došlo k porušení pravidel, jako je například to, že uzavírka silnice trvá déle, než je nezbytné, nebo přístup k sousedící nemovitosti byl v důsledku uzavírky zamezen nebo omezen nad nezbytnou míru a byla podnikateli způsobena škoda (typicky ve formě ušlého zisku, který je nutno prokázat), vzniká takovému podnikateli nárok na náhradu škody, který bude moci uplatňovat prostřednictvím žaloby podané u příslušného soudu České republiky. Ne každé omezení přístupu může odůvodnit náhradu škody pro postižené podnikatele. Prakticky bude takových případů poměrně málo, protože profesionální stavebník vždy bude hlídat, zda stavbu provádí v souladu se schválenými podmínkami a případně zažádá o jejich úpravu, pokud by to bylo nezbytné, shrnuje Igor Pieš, advokát z advokátní kanceláře Kastner & Pieš.

Podle Natálie Pecháčkové je vždy nutné posoudit, zda přístup nějakým způsobem zajištěn je nebo zda se oprava neprotahuje a nevznikají neodůvodněné průtahy. Přiměřenost rozsahu uzavírky a zajištění přístupu bude v každém případě individuální, je však nutné mít na paměti, že v řadě případů bude dostačující, pokud bude zajištěn přístup pro pěší. Přístup by měl být zajištěn tak, aby bylo možné jej reálně uskutečnit. Např. přístup, kdy je nutné si vzít gumáky a brodit se kalužemi, by neobstál, upřesňuje. Náhrada škody se potom řídí ustanoveními občanského zákoníku a při jejím vymáhání se postupuje obdobně jako při vymáhání jiné škody. Osobou povinnou k náhradě škody bude vlastník komunikace, popřípadě osoba, v jejímž zájmu došlo k uzavírce.

Co udělat jako první?

Jiří Oukropec ze znaleckého ústavu BOHEMIA EXPERTS uvádí, že ztížení či znemožnění přístupu do provozovny nemusí být způsobeno pouze výstavbou nové silnice, ale mnoha dalšími okolnostmi. V takových případech doporučuje na prvním místě kontaktovat původce podnikatelových problémů a snažit se s ním domluvit na odstranění překážky či adekvátní kompenzaci za způsobené potíže. Většinou podle něj bývá druhá strana rozumná, vstřícná a má zájem vše řešit ke spokojenosti obou stran.

V případě výstavby silnic je situace komplikovanější z toho důvodu, že musí být objektivně provedena, a umožnit komfortní přístup do provozovny není vždy možné. Podnikatelka by se v takovém případě měla obrátit na správce silnice, ať už jím je Ředitelství silnic a dálnic, Krajská správa nebo příslušná obec, a požadovat po správci kompenzaci ve výši ušlého zisku vzniklého v období výstavby. Jednotliví správci mají různé přístupy. Pokud správce odmítne kompenzovat vzniklou škodu, bude nezbytné se pak vydat soudní cestou, doplňuje Jiří Oukroupec s tím, že kromě ušlého zisku může podnikatelka také žádat o odpuštění nájemného po dobu výstavby silnice.

Andrzej Branny z V4 Legal obchodním společnostem a podnikatelům doporučuje sledovat plánované stavební aktivity a s tím související dopravní omezení v dané obci. Plánované záměry by měly být dostupné na úřední desce dané obce. Také radí seznámit se s projektovou dokumentací k danému stavebnímu záměru a případně využít jako účastník stavebního řízení svého práva podat námitky proti projektové dokumentaci nebo způsobu provádění stavby ve smyslu § 114 Stavebního zákona. Pokud podnikatelka není vlastníkem nemovité věci, ve které se nachází její obchod může podat připomínky k zahájenému územnímu řízení ve smyslu § 89 Stavebního zákona, dodává.

Natálie Pecháčková doporučuje se v prvé řadě seznámit s rozhodnutím silničního správního úřadu o uzavírce komunikace a s vydaným stavebním povolením. V těchto rozhodnutích může být povinnost zajistit přístup specifikována a podnikatel zjistí, jaké povinnosti má osoba provádějící opravu. Tato rozhodnutí je možné získat od příslušných úřadů na základě žádosti o informace, podnikatel navíc pravděpodobně byl jako dotčená osoba účastník těchto řízení, má tedy právo nahlédnout do spisu. Pokud dojde podnikatel k závěru, že dochází k porušování povinnosti, je namístě vlastníka komunikace, popř. osobu, v jejímž zájmu došlo k uzavírce, vyzvat, aby povinnosti porušovat přestal, zajistil nápravu a případně nahradil vzniklou škodu, popisuje.

Mimosoudní dohoda je zpravidla výhodnější pro všechny zúčastněné, radí Igor Pieš. Pokud nedojde k dohodě, lze podnikatelům doporučit zvážit uplatňování nároku na náhradu škody dle § 2910 občanského zákoníku, případně dle § 2900 občanského zákoníku o obecné prevenci, způsobené v důsledku výše uvedené skutečnosti, a to prostřednictvím žaloby na náhradu škody podané u příslušného soudu České republiky. V souladu s ustálenou rozhodovací praxí Nejvyššího soudu České republiky může být žalovanými nejen zhotovitel stavebních úprav (pokud překročil adekvátní rozsah nebo způsob opravy), ale i samotný stavebník (tj. vlastník silnice nebo investor prováděných stavebních úprav, který opravu zadal), upřesňuje Igor Pieš.

Je zde šance na úspěch?

Podle Jiřího Oukropce je šance na přiznání kompenzace podnikatelky rozhodně reálná. Podnikatelka by měla být odškodněna ve výši ušlého zisku, který je spočten jako výše tržeb, o které podnikatelka přišla, po odečtení nerealizovaných nákladů. Pokud se však poškozený rozhodne domáhat náhrady vzniklé škody soudní cestou, doporučuji najít vhodného advokáta, doplňuje. Také Igor Pieš doporučuje zastupování advokátem při přípravě i při jednáních před soudem, a to především na základě komplexnosti úkonů při přípravě takové žaloby.

Před samotným podáním žaloby u příslušného soudu je podle něj potřebné, aby si podnikatel obstaral podklady a důkazy prokazující protiprávní jednání žalovaného/žalovaných vedoucí k omezení přístupu k prostorám provozovny. Kromě detailní fotografické dokumentace dokumentující takové omezení přístupu lze jako důkazní prostředky případně využít i některé dokumenty, jako je smlouva na provádění předmětných stavebních prací, stavebního povolení, rozhodnutí o uzavírce silnice nebo písemné odpovědi veřejného investora stavebních prací. Úspěch při uplatňování nároku na náhradu způsobené škody ve formě ušlého zisku bude záviset na konkrétních podmínkách, dodává. 

A co podobné případy?

Jak serveru Podnikatel.cz prozradila Natálie Pecháčková, soudy obdobné případy občas řeší a k věci existuje i judikatura Nejvyššího soudu, ale ne příliš rozsáhlá. V advokátní kanceláři V4 Legal zastupují účastníky stavebního řízení ve věci podání námitek proti stavebním řízením poměrně často. Ve znaleckém ústavu BOHEMIA EXPERTS například aktuálně pomáhají jedné majitelce pražské vinárny, které stavba sousedního domu kromě přímých škod (opakovaně zničené zdi) výrazně poškozuje provozní činnost kvůli znemožnění přístupu do vinárny, nadměrnému hluku či silné prašnosti. 

V advokátní kanceláři Kastner & Pieš se s případy tohoto typu obvykle nesetkávají. Náklady na spory jsou v takových případech poměrně vysoké a míra úspěchu značně nejistá. Nicméně vždy záleží na tom, o jak velkou škodu se jedná a zda byly naplněny všechny podmínky takovým způsobem, který se dá u soudu prokázat, uzavírá Igor Pieš.