Při prodeji nemovitosti kontrolujte znění smlouvy. I realitky a notáři chybují

K 31. prosinci 2013 se zrušil zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Příjmy z bezúplatného nabytí majetku se staly předmětem daně z příjmů a veškeré daňové souvislosti současné daně darovací a daně dědické nyní spadají pod zákon o daních z příjmů. Stejně tak došlo ke změně názvu daně. Daň z převodu nemovitostí byla nahrazena daní z nabytí nemovitých věcí. Čtěte více: Co se změnilo u daně z nemovitostí v roce 2014

Důležitý je okamžik vzniku právních účinků

V oblasti převodu nemovitostí došlo k zásadním změnám. Mimo jiné také novým způsobem výpočtu daně. Je ale třeba dbát na okamžik vzniku právních účinků. Je totiž rozhodující pro správní postup, tj. zda použít právní úpravu novou nebo právní úpravu platnou do 31. prosince 2013.

Podle aktuálního výkladu Generálního finančního ředitelství:

• u daňových povinností vzniklých z titulu změny vlastnického práva k nemovitostem do 31. prosince 2013, se nadále postupuje podle zákona o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Je tedy jasné, že pokud právní účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí vznikly do konce loňského roku, byť katastrální úřad rozhodl o provedení vkladu až po 1. lednu 2014, podléhá tato změna vlastnického práva k nemovitosti nadále režimu zákona dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. V těchto případech se nepoužije výpočet daně směrnou hodnotou. Poplatník je povinen podat přiznání k dani z převodu nemovitostí na formuláři č. 25 5410.
• u daňových povinností vzniklých z titulu změny vlastnického práva k nemovitostem po 1. lednu 2014, tj. v případech, kdy právní účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí vznikly až v letošním roce, se postupuje podle zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí. Daň z převodu nemovitostí byla nahrazena daní z nabytí nemovitých věcí. Jedná se o zcela novou daň, s odlišným právním režimem oproti dani z převodu nemovitostí, pro jejíž výpočet lze použít směrnou hodnotu. Poplatník podává přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí na formuláři č. 25 5546.

Proto není možné daňové tiskopisy k podání přiznání k dani z převodu nemovitostí zaměňovat s tiskopisy pro podání přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí. Oba tiskopisy jsou k dispozici v tištěné podobě na všech finančních úřadech nebo v elektronické podobě na webových stránkách Ministerstva financí a Finanční správy ČR.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Samotný nový název této daně může být matoucí. Legislativci totiž původně hodlali uzákonit jako poplatníka daně „nabyvatele“ nemovitosti, tj. nejčastěji kupujícího. Toto se ovšem nepodařilo schválit a stejně jako v loňském roce platí daň z nabytí nemovitých věcí prodávající a kupující je ručitelem za případně nezaplacenou daň. Novinkou ale je, že smluvní strany se mohou dohodnout, že daň zaplatí kupující a pokud k tomu dojde, nevzniká již ručení za daň prodávajícím. Ovšem v situaci, kdy vlastník pozbývá vlastnické právo bez své vůle (například kvůli exekuci), zůstává poplatníkem daně nabyvatel. Čtěte také: Výpočet daně z nemovitostí se bude od nového roku měnit. Jakým způsobem?

Pozor na správnou formulaci ujednání

V případě, kdy se smluvní strany na takovém postupu dohodly, je vhodné před podpisem smlouvy zkontrolovat správnou formulaci. Kvůli jedné větě se může prodávající dostat do nepříjemností s ručením daně. V zákonném senátním opatření o dani z nabytí nemovitých věcí je zcela jednoznačně stanovena forma ujednání mezi převodcem a nabyvatelem, pokud se dohodli, že poplatníkem bude nabyvatel. Toto ujednání musí být součástí konkrétního právního jednání (například kupní nebo směnné smlouvy), na základě něhož dochází k nabytí nemovitých věcí. Ze smlouvy musí být patrná shoda účastníků na změně osoby poplatníka, ne jen záměr přenést na nabyvatele část povinností v daňovém řízení. 

Autor: www.isifa.com, podle licence: Rights Managed

Nesprávnou formulací smlouvy se může převodce dostat do potíží. 

Na základě doporučení Generálního finančního ředitelství je jednoznačný například tento text: „Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel“. Rozhodně prý neobstojí kupní smlouva, kde je uvedena formulace, že „daň zaplatí nabyvatel“ nebo „daňové přiznání podá a daň uhradí nabyvatel“. Obdobné texty obsahují údajně i smlouvy sepisované notáři nebo realitními agenty. Takovéto ujednání nelze považovat za ujednání o změně osoby poplatníka ve smyslu ustanovení § 1 odst. 1 písm.a) zákonného opatření, neboť plnohodnotné převzetí postavení poplatníka není pouze převzetí povinnosti placení daně či podání daňového přiznání. Pokud by při takto zvolené formulaci ve smlouvě svým jménem nabyvatel podal daňové přiznání a uhradil daň, bude k těmto úkonům správcem daně poté vyzván převodce, varuje Generální finanční ředitelství.

To samozřejmě není vše. Přestože je daň zaplacena nabývajícím, budou převodci vyměřeny sankce ve formě pokuty za opožděně podané daňové přiznání a úroku z prodlení
za pozdě zaplacenou daň. Pro úřady je totiž veden jako poplatník daně z nabytí nemovitých věcí.

Náprava je přechodně možná

Vhodné je zkontrolovat všechny kupní či jiné smlouvy o převodu nemovitostí z roku 2014, zda obsahují správné formulace dohody o zaplacení daně nabyvatelem. A protože se jedná o novinku, rozhodlo se Generální finanční ředitelství pro jistou toleranci. Ovšem jen na přechodnou dobu roku 2014. V zájmu předcházení zbytečným komplikacím v daňovém řízení a především zbytečným sankcím vůči převodcům nemovitých věcí jako poplatníkům daně z nabytí nemovitých věcí, je možná náprava formou souhlasného prohlášení obou stran (resp. všech účastníků) právního jednání. To je možné provést před správcem daně nebo s ověřenými podpisy.