Příjem z prodeje nemovitosti a uspokojení vlastní bytové potřeby

Časové testy v souvislosti s prodejem

Pokud prodáváme nemovitosti jako fyzické osoby, většinou v první řadě řešíme tzv. časový test vlastnictví. V zákoně o daních z příjmů je stanoveno, že příjem z prodeje nemovitých věcí může být osvobozen v takovém případě, kdy doba mezi nabytím a prodejem je delší než 10 let. Pokud časový test není splněn, musí se tento příjem zdanit. K příjmu však mohou být uplatněny také výdaje, které výslednou částku ke zdanění snižují.

Důležité je ještě zmínit, že časový test deseti let platí až pro ty nemovitosti, které byly pořízeny od 1. ledna 2021. Nemovitosti pořízené do 31. prosince 2020 podléhají kratšímu časovému testu, a to pětiletému.

Pokud není test vlastnictví splněn, může se přistoupit ke druhé možnosti, jak příjem osvobodit.

Bydliště v prodávané nemovitosti

V zákoně o daních z příjmů je uvedena definice osvobození od daně, kdy se od daně osvobozuje „příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem“.

Mnoho poplatníků se mylně domnívá, že v dané nemovitosti musí být nahlášeno tzv. trvalé bydliště, to ale není vůbec potřeba. Pokud poplatník v dané nemovitosti bydlel, a to bezprostředně před jejím prodejem alespoň dva roky, lze tento příjem osvobodit od daně.

Využití příjmů za obstarání bytové potřeby

V případě, že by poplatník prodal nemovitost a nesplnil jednu z podmínek – tedy vlastnictví více než 5 nebo 10 let, případně zde měl poplatník bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem, může využít ještě jedné možnosti pro osvobození od daně.

Pokud by poplatník, který má příjmy z prodeje nemovitosti, ve které neměl bydliště po dobu nejméně 2 let bezprostředně před prodejem nemovitosti, může být tento příjem osvobozen za předpokladu, že poplatník použije získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby.

V případě, že by získané prostředky byly použity zcela, považuje se celý příjem za příjem osvobozený. Pokud by získané prostředky byly použity jen částečně, osvobodí se tento příjem jen do výše prostředků, které byly nebo budou vynaloženy na obstarání vlastní bytové potřeby. Pozor však na oznamovací povinnost, která je nezbytnou podmínkou pro osvobození příjmu.

Co je to oznamovací povinnost

Tzv. oznamovací povinnost byla jednou ze dvou podmínek pro nárok na osvobození příjmu z prodeje nemovitosti. Dle zákona o daních z příjmů existuje nárok, pokud dojde k použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby a zároveň bylo podáno oznámení o získání těchto prostředků poplatníkem správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k získání prostředků došlo.

Pokud by však poplatník tuto skutečnost neoznámil správci daně do konce zákonné lhůty pro podání přiznání, dle informací na webových stránkách finanční správy nemohl osvobození od daně použít.

V případě, že nebyla splněna oznamovací povinnost, musel poplatník získaný příjem nemilosrdně zdanit. Tady ovšem dochází ke změně a povinnost podat oznámení již není podmínkou pro osvobození, a to od 1. července 2024.

Co všechno lze zahrnout do uspokojení vlastní bytové potřeby

Dle zákona o daních z příjmů se pod bytovou potřebu řadí výstavba bytového domu, rodinného domu nebo jednotky, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru. Bytovou potřebou se ale také rozumí změna stavby.

V případě, že dojde k úplatnému nabytí pozemku, považuje se tato transakce také za obstarání vlastní bytové potřeby. To ovšem doprovází splnění dalších podmínek. Aby bylo možné na pořízení pozemku využít institut vlastní bytové potřeby, musí být na pozemku zahájena výstavba bytové potřeby, a to do 4 let od okamžiku nabytí pozemku. Pokud by byl však pozemek pořizován v souvislosti s úplatným nabytím bytového domu, rodinného domu, jednotky nebo rozestavěné stavby, považuje se toto pořízení pozemku za obstarání vlastní bytové potřeby.

Obstaráním vlastní bytové potřeby se dále rozumí úplatné nabytí bytového domu, rodinného domu, jednotky a rozestavěné stavby bytového nebo rodinného domu. To samé platí pro údržbu a změnu stavby.

Zákon o daních z příjmů ale uvádí i další možnosti, které lze považovat za obstarání vlastní bytové potřeby, například splacení vkladu právnické osobě, vypořádání společného jmění manželů nebo úhrada za převod podílu nebo splacení úvěru.