Nejmenovaná firma se rozhodla prodat část svého nemovitého majetku, který dlouhodobě nevyužívala. Najala si k tomuto účelu realitní kancelář, prodej proběhl úspěšně a dokonce bylo dohodnuto, že daň z nabytí nemovitých věcí přizná a zaplatí nabyvatel. Běžně daň z nabytí nemovitých věcí platí převodce, tedy prodávající, a kupující v takovém případě funguje jako ručitel. Zdálo se, že vše proběhlo v pořádku, nový majitel nemovitosti přesně podle zákona podal přiznání k dani. Pak se ale prodejci ozval finanční úřad a žádal po něm podání daňového přiznání a zaplacení daně. Kde se stala chyba?
Čtěte, co se změnilo u daně z nemovitostí v roce 2014
Smlouvu je potřeba si ohlídat při nákupu i prodeji nemovitosti.
Problémem je od letoška platný nový zákon o dani z nabytí nemovitých věcí. Ten zcela jednoznačně stanovuje formu ujednání mezi převodcem a nabyvatelem, pokud se dohodli, že poplatníkem bude nabyvatel. Podle Generálního finančního ředitelství o tom ale bohužel stále neví ani mnohé realitní kanceláře a notáři. Ujednání o poplatníkovi musí být součástí konkrétní kupní smlouvy, na základě které dochází k nabytí nemovitých věcí, přičemž z této smlouvy musí být zřejmá dohoda účastníků na změně osoby poplatníka, ne jen pouze záměr přenést na nabyvatele část povinností v daňovém řízení. Generální finanční ředitelství proto z důvodu jednoznačnosti doporučuje vždy uvádět tuto formulaci: „Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel.“
Dnes bývají ve smlouvách uváděny formulace nevhodné, jedná se zejména o tyto: „Daň zaplatí nabyvatel.“ nebo „Daňové přiznání podá a daň uhradí nabyvatel.“ Toto ale podle zákona není možné považovat za ujednání o změně osoby poplatníka, protože plnohodnotné převzetí postavení poplatníka není pouze převzetí povinnosti placení daně či podání daňového přiznání. A přesně v tom byl zakopaný pes v uvedeném případě firmy, která tak nesplnila své povinnosti. Prodejce byl pro daňové řízení veden i dál jako poplatník daně z nabytí nemovitých věcí.
Sazba daně z převodu nemovitostí se nemění. Dál bude 4 %
Protože daňové přiznání nepodal a daň nezaplatil ve stanovené době, ačkoli už vše vyřídil kupující, vystavila se firma prodávající nemovitost pokutě za opožděně podané daňové přiznání a úroku z prodlení za pozdě zaplacenou daň. Tu ale naštěstí platit nemusí, protože Generální finanční ředitelství ví o krátké době, kterou jsme na seznámení s novým zákonem, respektive zákonným opatření Senátu, měli. Do konce roku je proto umožněno upravit nevhodně zvolenou formulaci, a to formou souhlasného prohlášení obou stran, případně všech účastníků, právního jednání buď před správcem daně nebo s ověřenými podpisy.
Dobře ošetřená smlouva je důležitá nejen pro kupujícího, ale i prodávajícího. Chce-li nabyvatel nemovitých věcí převzít postavení poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí, je nutno v nově uzavíraných smlouvách dbát na jednoznačnou formulaci této skutečnosti ve smlouvě. A zajímat by se o to měl i převodce.
ČLÁNKY DO MAILU