Fyzické osoby i osoby samostatně výdělečně činné mohou pronajímat movitý či nemovitý majetek. Příjmy z pronájmu se zdaňují v souladu s § 7, § 9 a § 10 zákona o daních z příjmů. Ustanovení § 10 zákona o daních z příjmů o ostatních příjmech však lze použít pouze u pronájmu movitého majetku.
Zdanění příjmů z pronájmu movitého majetku:
- zdanění podle § 7 – provozování živnosti na základě živnostenského oprávnění,
- zdanění podle § 9 – v případě, že se nejedná o provozování živnosti nebo o příležitostný pronájem,
- zdanění podle § 10 – příležitostný pronájem
Zdanění příjmů z pronájmu nemovitého majetku:
- zdanění podle § 7 – příjem z pronájmu nemovitostí na základě živnostenského oprávnění,
- zdanění podle § 9 – příjem z pronájmu nemovitostí bez živnostenského oprávnění. Jedná se o pronájem bez poskytování dalších služeb, případně pouze základních služeb.
Čtěte více: Podnikejte s úspěchem v oblasti pronájmů
Pronájem majetku a cena obvyklá
Při pronajímání movitého i nemovitého majetku je třeba dodržet písemnou formu nájemní smlouvy. Nájemné může být sjednáno peněžní částkou i nepeněžním plněním, například formou oprav nebo technického zhodnocení. V tomto případě se nepeněžní plnění ocení podle zákona o oceňování majetku cenou obvyklou v místě a čase uskutečnění plnění. Cena obvyklá vychází z úrovně skutečně dosahovaných sjednávaných cen na tuzemském trhu.
Pronajímatel by si měl dát pozor na pronájem majetku osobám kapitálově nebo jinak spojeným. Osobními poměry mezi prodávajícím a kupujícím, které by mohly zkreslovat cenu obvyklou, jsou například vztahy majetkové, personální a rodinné.
V zákoně o daních z příjmů je v § 23 uvedeno, že pokud se liší ceny sjednané mezi spojenými osobami od cen, které by byly sjednány mezi nezávislými osobami v běžných obchodních vztazích za stejných nebo obdobných podmínek, a není-li tento rozdíl uspokojivě doložen, upraví správce daně základ daně poplatníka o zjištěný rozdíl.
Pronajme-li například otec své dceři část rodinného domu k podnikání za výrazně nižší cenu, než je cena obvyklá, může jí správce daně zvýšit daňový základ o zjištěný rozdíl. Naopak, pokud by nájemné bylo sjednáno v ceně výrazně vyšší, než je cena obvyklá, správce daně uzná jako daňový výdaj nájemné pouze do výše ceny obvyklé.
Zdanění příležitostného pronájmu movitého majetku
V souladu s § 10 odst. 1 písm. a) je příjem příležitostného z pronájmu movitých věcí ostatním příjmem osvobozeným od daně z příjmu, pokud jeho úhrn nepřesáhne ve zdaňovacím období 20 000 Kč.
Dva příklady rozdílu zdanění příležitostného pronájmu movitého a nemovitého majetku:
1. Pronajali jsme známému nářadí na stavbu chaty za 5500 Kč. Musíme tento příjem zdanit a podávat daňové přiznání? Máme příjmy pouze ze závislé činnosti.
Tento příležitostný příjem z pronájmu movitého majetku je od daně z příjmů osvobozen, jelikož nepřesáhl hranici 20 000 Kč. V tomto případě daňové přiznání podávat nemusíte.
2. Pronajali jsme známému garáž na uskladnění nářadí za 5500 Kč. Musíme tento příjem zdanit a podávat daňové přiznání? Máme pouze příjmy ze závislé činnosti.
Tento příležitostný příjem není od daně z příjmů osvobozený, i když nepřesáhl hranici 20 000 Kč, jelikož se pronajímá nemovitý majetek.
V souladu ustanovením § 38 g podává daňové přiznání každý, jehož roční příjmy, které jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob, přesáhly 15 000 Kč, pokud se nejedná o příjmy od daně osvobozené nebo příjmy, z nichž je vybírána daň srážkou podle zvláštní sazby daně. Tedy pouze v případě, že celkové roční příjmy nepřesáhnou 15 000 Kč, nemusí fyzická osoba tyto příjmy zdanit a podávat daňové přiznání.
Zaměstnanec, tj. poplatník s příjmy ze závislé činnosti, který podepsal u svého zaměstnavatele (nebo u více zaměstnavatelů postupně) na příslušné zdaňovací období prohlášení k dani, není povinen podat daňové přiznání, pokud jeho příjmy podle § 7 až 10 nejsou vyšší než 6000 Kč (s výjimkou příjmů od daně osvobozených a příjmů zdaněných srážkovou daní).
V uvedeném případě příjem z pronájmu garáže nepřekročil částku 6000 Kč za zdaňovací období. Mají-li poplatníci pouze příjmy ze závislé činnosti a podepsali u svého zaměstnavatele prohlášení k dani, nemusí podávat daňové přiznání.
Pronajímáte?
V případě, že by příjem z pronájmu přesáhl hranici pro podání daňového přiznání, zdaní tento příjem z pronajaté garáže ve společném jmění pouze jeden z manželů. Základem daně budou příjmy snížené o výdaje na jejich dosažení, zajištění a udržení. Poplatník může uplatnit výdaje prokazatelně vynaložené nebo výdaje paušální ve výši 30 %. V daňovém přiznání budou kromě příjmů z pronájmu podle § 9 uvedeny také příjmy ze závislé činnosti na základě potvrzení o výši zdanitelných příjmů vystaveného zaměstnavatelem.
Pronájem části rodinného domu
Pronajímám část rodinného domu – první patro a příslušenství. Jak mám správně stanovit prokazatelně vynaložené výdaje, které jsou spojeny s provozem domu a běžnou údržbou společných prostor? Čtěte více: Pronajmu auto, byt, jachtu. Zn.: podnikám
Vhodným a prokazatelným kriteriem pro stanovení daňově uznatelných výdajů může být například poměr podlahové plochy využívané k pronájmu vůči podlahové ploše celkové. Pomocí tohoto koeficientu se krátí provozní výdaje i výdaje na běžnou údržbou společných prostor domu. Koeficient je vhodné stanovit na počátku pronájmu a v dalších zdaňovacích obdobích postupovat obdobným způsobem.
ČLÁNKY DO MAILU