Nezkušení si málokdy uvědomují, jak náročné je pronajímat svou nemovitost ke krátkodobému ubytování. Právě tato osobní zkušenost přivedla jednoho takového majitele bytu k založení firmy.
Krátkodobé pronájmy jsou fenoménem. Majitelé bytů si díky nim mohou přijít na mnohem lepší peníze, než které generují tradiční dlouhodobé pronájmy nemovitostí. A navíc se vyhnou i mnoha problémům, které někdy lidem preferujícím dlouhodobé pronájmy dokážou hodně znepříjemnit život. Mají větší kontrolu nad děním ve své nemovitosti, nemusí řešit nájemní smlouvy a nehrozí jim, že byt pronajmou neplatičům. Díky populárním platformám Airbnb nebo Booking.com je dnes pronájem na den, dva nebo tři skutečně jednoduchou záležitostí, která majitele bytů přitahuje jako magnet. Jenže každá mince má dvě strany. A platí to i o krátkodobých pronájmech. Své o tom ví i jeden ze zakladatelů startupu Blahobyty, který vznikl právě jako služba reagující na nový typ byznysu, takzvané sdílené ekonomiky.
Krátkodobé pronájmy jsou hodně náročné na čas. I když ho máte relativně dostatek, nakonec se stejně dostanete do úzkých. Každý z hostů totiž přijíždí jiný den v týdnu i v jinou denní nebo noční dobu. A je naprosto běžné, že nedorazí v předem dohodnutém čase. Podle našich zkušeností přijíždí hosté v průměru o hodinu a půl později. Vím, o čem mluvím, protože jsem sám krátkodobě pronajímal svůj vlastní byt. Vydržel jsem to rok, pak přišlo vyhoření,
říká Matěj Koutný ze společnosti Blahobyty. Obrovské množství času promarněného čekáním na hosty, kteří při cestě do svého cíle obvykle nekomunikují, protože často sedí v letadle nebo za volantem, je demotivující. A to je ještě potřeba počítat s časem věnovaným úklidu, správě profilu bytu a dalším povinnostem. To všechno je důvodem toho, že čtvrtina lidí, kteří se s nadšením a vidinou snadno vydělaných peněz na krátkodobý pronájem vrhnou, svou nabídku do půl roku stáhne.
V případě, že je byt na dobré adrese a v ucházejícím stavu, by ale byla škoda nechat se náročností s krátkodobými pronájmy spojenou odradit. To si dobře uvědomoval i Matěj, a hledal proto řešení. Narazil na několik služeb, které nabízely správu nemovitostí, ale žádná z nich mu nepřišla dostatečně kvalitní. Během hledání řešení svého problému se postupně dostal k myšlence založit vlastní správcovskou firmu, která bude nabízet služby v odpovídající kvalitě a umožní všem lidem v podobně bezvýchodné situaci zůstat na trhu, vydělat si a přitom si udržet psychickou pohodu.
Za úspěchem stojí datová analytika
Úspěch na Airbnb stojí na útulném a dobře lokalizovaném bytě, bezchybné komunikaci s hosty a schopnosti reagovat na jejich potřeby, dále na perfektním úklidu a také dobré nabídce, tedy kvalitním inzerátu s fotkami. Za úspěchem Blahobytů pak jsou především data a technologie. Na začátku jsme si místo bezhlavého získávání klientů dali hodně práce s vytvořením kvalitního back-endu. Vyvinuli jsme svou vlastní aplikaci, kterou všechno řídíme a která nám umožňuje udržet vysokou kvalitu a dát hostům to, co chtějí, i když budeme mít portfolio čítající stovky bytů. Půl roku jsme všechno pečlivě testovali a teprve ve chvíli, kdy jsme si byli jistí, že to funguje, jak má, jsme se rozhodli oslovit naše potenciální klienty,
líčí začátky podnikání Matěj Koutný.
Blahobyty nejsou obyčejnou správcovskou agenturou. Jde především o IT firmu, jejíž fungování je postavené na datové analytice. A má to svůj smysl, protože ze statistik vyplývá, že každý čtvrtý profil v pražské nabídce na Airbnb si na sebe nevydělá. Náš inteligentní algoritmus sleduje v reálném čase celý trh a podle toho průběžně mění ceny bytů na jednotlivé dny. Díky tomu máme vždy správné a atraktivní ceny a klienti vydělávají víc. Analyzujeme jak situaci na trhu, tak naše interní postupy, výsledky a kvalitu,
vysvětluje podnikatel. Investice do vlastního IT řešení se vyplatila, protože firmě umožňuje hladký a rychlý růst. O tom, že je takový přístup klíčem celého úspěchu firmy, svědčí to, že se ve své kategorii stala po dvou letech od založení jedničkou na trhu. To všechno bez cizích nebo závratných investic, jen s nápadem a mnoha měsíci práce před spuštěním služby.
Automatice procesů nastupuje vždy, když to dává smysl. Jen tak je podle zakladatelů Blahobytů možné efektivně spravovat i stovky bytů najednou. Byznys ale stojí na službě lidem a tak se nedá vyhnout obtížným situacím. V podstatě provozujeme velký hotel, který má ale pokoje rozesety po celém městě. A pravidelně se potkáváme s hosty, kteří chtějí servis na úrovni hotelového standardu. I když je to vyčerpávající a například v oblasti výměny a praní prádla jsme museli ustoupit realitě, snažíme se ho nabídnout. Procesně je to náročný byznys, ale s tím jsme počítali. Rok a půl jsme za provozu vychytávali chyby a dnes už všechno funguje dobře,
říká Matěj. Celkem jeho firma zaměstnává desítku kmenových lidí. Úklid a zejména předávky klíčů od bytů pak zajišťuje početná skupina externistů. Blahobyty k tomu často využívají studenty, pro které je to příjemná forma brigády.
Majitelé bytů si mohou vybrat ze dvou variant služeb. V první je jejich nemovitost nabízena jen na Airbnb, v druhé i na Booking.com. Firma se pak postará prakticky o všechno. Zajistí, aby byly byty neustále v perfektním stavu, stará se o výběr vhodných hostů, komunikaci před, během a po ukončení pronájmu nebo uvítání hostů a předání klíčů. Za poplatek je možné provést i drobné údržbářské práce nebo vyřízení místních poplatků a hlášení ubytovaných cizinců. Základem nabízeným zdarma je příprava profilu každé nemovitosti, která zahrnuje nafocení i základní poradenství s vybavením. Výdělek totiž závisí na schopnosti zaujmout hosty,
dodává Matěj Koutný.
Vlastníci nemovitostí se prakticky nemusí starat o nic víc než o kontrolu vyúčtování a stav bankovního konta, na které jim každý měsíc přijde platba. Kromě toho se Blahobyty starají i o přípravu podkladů pro odvod daní a nabízejí právní konzultace. Platba daní je na majitelích bytů. K tomu Matěj Koutný dodává, že 90 procent klientů se o daňovou problematiku zajímá a chce svou povinnost, byť je dnešními zákony ne zcela dobře podchycena, splnit. Mýtus, že je sdílená ekonomika zároveň šedou zónou, zakladatelé Blahobytů vyvracejí.
Ani malý, ani velký. Jaký je ideální byt?
Pro každého obchodníka je důležité nabízet kvalitní a atraktivní zboží. Obor krátkodobých pronájmů není výjimkou. Firma si proto nemovitosti do svého portfolia pečlivě vybírá. Všechno stavíme na datech a vyhýbáme se rizikovým rozhodnutím. Například jsme opatrní s velkými byty. Pokud je možné ubytovat 10 a víc lidí najednou, můžete si být jistí, že se vám tak čas od času ubytuje skupina mladých opilců a hned je o problém postaráno. Ideální nejsou ani úplně malé byty. I v našem oboru funguje sezónnost a musí se hýbat s cenami, aby byly byty neustále atraktivní. U malých studií není téměř žádný prostor ke zlevňování a pak se je nedaří obsazovat. Každému majiteli bytu děláme na začátku odhad výnosu. Vycházíme z vlastních dat, a pokud je byt ekonomicky nezajímavý, spolupráci neuzavřeme a doporučíme například dlouhodobý pronájem. Je to pro obě strany výhodnější,
vysvětluje Matěj Koutný.
Ideální byt podle něj neexistuje. Zájem je ale samozřejmě o ty v centru a hezky a prakticky zařízené. Oproti klasickým dlouhodobým nájmům bývají výnosy z Airbnb o 50 až 200 procent vyšší. Záleží ale na lokalitě a atraktivitě samotného bytu. Původní idea Airbnb, kdy lidem šlo jen o lacinou možnost přespání, se podle Matěje nevytratila. Nabídka volných pokojů nebo jen postelí zůstává, jen se rozšířila o další kategorie, na kterých je možné založit nový druh byznysu. Jisté závislosti na popularitě ubytovacích platforem Airbnb a Booking.com se neobáváme. Snažíme se s ní pracovat a vymanit tím, že budeme přibírat další platformy. Spolupráce s nejznámějšími hráči na trhu je ale docela pohodová. Když jsme začínali, prakticky si nás nevšímali. Dnes už jsme pro ně zajímaví a tak se nám věnují víc a vychází nám vstříc,
říká podnikatel a pochvaluje si, že jeho byznys sice participuje na úspěchu celosvětově působících firem, ale využít příležitosti, kterou nabízí, je možné i bez dlouhých jednání a uzavírání smluv.
Blahobyty působí v Praze a zakladatelé by letos rádi expandovali i za hranice české metropole. Vše bude záviset na výsledcích průzkumu možností v jiných lokalitách. Už teď je ale jasné, že firma nebude své aktivity rozšiřovat například do Brna, které pro ni nemá takový potenciál. Ideálním trhem jsou západoevropské metropole. Letošní rok vnímáme primárně jako růstový. Uvidíme, jak se nám podaří naše představy naplnit. Mám radost z toho, že jsme dva roky po založení stabilizovaní a můžeme pracovat na růstu a rozšiřování nabídky. Práce ve službách, od které jsem před nedávnem sám téměř utekl, je sice náročná, ale začala mě bavit. Ten pocit, že se nám podařilo vybudovat něco, co funguje a patří ke špičce na trhu, se nedá nahradit,
uzavírá Matěj Koutný.
ČLÁNKY DO MAILU