Pronajímáte přes Airbnb a spol.? Přiznání k DPH se zpravidla nevyhnete

Stanovisko k Airbnb se aktualizovalo

Finanční správa vydala před několika dny aktualizované Informace GFŘ k daňovému posouzení povinností poskytovatelů ubytovacích služeb.

Daň z příjmů – kdy jde o nájem a kdy o ubytovací službu?

Zásadním faktorem pro určení, zda se jedná o příjem z nájmu nebo příjem z ubytovací služby, je charakter a délka poskytovaného ubytování. Pokud je ubytování poskytováno relativně dlouhodobě (v řádu měsíců nebo let) za účelem zajištění bytové potřeby nájemce (jeho domácnosti), jde o příjmy z nájmu, jestliže je poskytováno přechodně, příp. krátkodobě, tj. za účelem rekreace, ubytování studentů, sezonních pracovníků apod., jedná se o ubytovací službu.

Dále se při hodnocení berou v potaz doplňkové služby k ubytování. Pro nájem je charakteristické, že pronajímatel zajišťuje pouze nezbytné základní služby, zatímco služby typu úklid prostor užívaných nájemcem, poskytování lůžkovin, výměna ložního prádla nebo toaletních potřeb, institut nájmu obecně nepředpokládá a tyto jsou již nad jeho rámec. 

To samé platí například pro poskytování stravování, kdy například i snídaně už je charakteristická pro ubytovací službu. Na základě těchto případných „doplňkových plnění“ lze tedy rovněž usuzovat na charakter poskytovaného „ubytování“. Rozdíl mezi nájmem a ubytovací službou lze shledat rovněž v provádění běžné údržby nebo drobných oprav v užívaném prostoru. V případě nájmu se předpokládá provádění těchto činností nájemcem, kdežto v případě ubytovací služby nelze provádění těchto činností ubytovaným předpokládat, doplňuje Generální finanční ředitelství (GFŘ) ve stanovisku.

Že jde v případě Airbnb o příjmy z ubytovací služby, navíc potvrdil před rokem a půl soud. Ten se přiklonil ve sporu provozovatelky krátkodobého pronájmu s finanční správou, jak se mají správně danit příjmy z Airbnb, na stranu finanční správy. Provozovatelka sice argumentovala tím, že neposkytuje doplňkové služby, ale soud se přiklonil na stranu finančního úřadu. Své rozhodnutí přitom zdůvodnil tím, že aby šlo o pronájem, muselo by se jednat o zajištění bytové potřeby. Podobných rozsudků padlo od té doby hned několik, jeden z posledních v září loňského roku.

Přečtěte si také:

Žádný pronájem, příjmy z Airbnb se daní jako příjmy z podnikání, řekl soud

Rozdíly ve zdanění nájmu a ubytovací služby

Právě určení, zda jde o ubytovací službu nebo nájem, je důležité z hlediska daně z příjmů. Příjmy z nájmu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů (výdajový paušál je 30 %) a není třeba z nich odvádět sociální a zdravotní pojištění. U příjmů z nájmu zaplatí poplatník daně pouze daň ze zjištěného základu daně. 

V případě příjmů z ubytovacích služeb se pojistné musí platit a pronajímatel by měl mít živnostenské oprávnění opravňující ho k poskytování ubytovací služby. Jestli ho má, může uplatnit výdajový paušál 60 %. V případě, že poskytovatel služby příslušné živnostenské oprávnění nevlastní, ačkoli tuto zákonnou povinnost má, je v souladu s § 420 odst. 1 občanského zákoníku považován za poplatníka provozujícího podnikatelskou činnost a jeho příjmy jsou zdaňovány podle § 7 odst. 1 písm. c) zákona o daních z příjmů. Pokud neuplatní výdaje ve skutečné výši, může uplatnit výdaje procentem z příjmů, a to ve výši 40 % z příjmů, upřesňuje se ve stanovisku.

DPH – kdy jde o nájem a kdy o ubytovací službu?

O něco komplikovanější situace je u DPH. I u DPH nicméně platí, že je rozdíl mezi ubytovací službou a nájmem a u každého se uplatňuje jiný daňový režim.

Za ubytovací službu se dle klasifikace produkce CZ-CPA považuje především (výčet není úplný):

• ubytovací služby v hotelích a podobných zařízeních (motely, penziony atd.) s každodenním úklidem a jinými službami, obvykle poskytované na dny nebo týdny,
• ubytovací služby v mládežnických hostelech, horských chatách a rekreačních chatách s velmi omezenými úklidovými službami nebo bez nich,
• ubytovací služby v nemovitostech užívaných na časový úsek pro návštěvníky mimo jejich obvyklé bydliště,
• ubytovací služby v pokojích nebo ubytovacích jednotkách (byty a domy pro dovolenou, bungalovy) pro osoby mimo jejich bydliště, které jsou poskytovány obvykle na dny nebo týdny,
• poskytování místa pro rekreační vozidlo nebo stan pro osoby mimo jejich bydliště, které jsou poskytovány obvykle na dny nebo týdny,
• poskytování prostoru v chráněných přístřešcích nebo táborových zařízeních pro umístění stanů a spacích pytlů, a další

Definici nájmu stanovil ve svých rozsudcích Soudní dvůr Evropské unie. Nájmem se rozumí situace, kdy pronajímatel převede na nájemce za úplatu na sjednanou dobu právo užívat nemovitost způsobem, jako kdyby byl vlastníkem, a má právo vyloučit jakoukoli další osobu z výkonu takového práva. Při posuzování, zda daná služba splňuje podmínky nájmu, je podle judikatury nutné přihlédnout ke všem znakům daného plnění, jakož i k okolnostem, za nichž probíhá.

Rozhodujícím prvkem je v tomto ohledu objektivní povaha dotčeného plnění, a to nezávisle na tom, jak strany toto plnění kvalifikovaly. Služby spočívající v ubytování, které jsou zprostředkovány prostřednictvím internetových platforem, lze tak na základě charakteru těchto služeb v zásadě považovat za ubytovací služby, nikoliv za nájem, neboť ve většině případů naplní definice číselného kódu 55 klasifikace produkce CZ-CPA, čímž je nebude možné považovat za nájem nemovité věci osvobozený od daně bez nároku na odpočet daně, upřesňuje finanční správa.

Kdo všechno je osoba povinná k dani

Pro účely zákona o DPH se za osobu povinnou k dani považuje, mimo jiné, osoba, která samostatně uskutečňuje ekonomické činnosti. Ve stanovisku najdete definice, pro podnikatele je však zásadní, že osoba poskytující ubytovací služby prostřednictvím dané internetové platformy, kterou je např. Airbnb, Booking apod., je osobou povinnou k dani na základě toho, že uskutečňuje ekonomickou činnost. Za osobu povinnou k dani je považována i zprostředkující firma, tedy i samotné Airbnb a spol.

Přiznání u DPH se zpravidla nevyhnete

Poskytovatel se navíc prakticky vždy dostává do pozice příjemce služeb od zprostředkovatele (služby si zpravidla účtují tzv. servisní poplatek, který například u Airbnb činí 3 %), který nemá sídlo (ani relevantní provozovnu, která by se tohoto plnění účastnila) v ČR, tj. z pohledu zákona o DPH je tento zprostředkovatel považován za osobu neusazenou v tuzemsku. Jak upozornil server Lupa.cz, v některých případech přiznání k DPH musí podat host. Finanční správa ve stanovisku podrobně uvádí, ve kterých situacích se musí podat přiznání k DPH a kdo jej podává.

Obecně platí, že jakmile pronajímáte skrze Airbnb a spol. a nejste plátce DPH, musíte se stát tzv. identifikovanou osobou a do 15ti dnů od přijetí takové služby musíte podat přihlášku na finanční úřad a ze zahraničních plateb odvést DPH (u ubytovacích služeb je sazba DPH 10 %). Na rozdíl od plátců nemůžete uplatnit nárok na odpočet na vstupu, ale musíte v měsících, kdy jste obdrželi od zprostředkovatele fakturu, podat přiznání.

Jinak platí standardní pravidlo, že v případě, kdy překročíte obrat 2 milionů, musíte se registrovat jako plátce DPH. Samozřejmě existuje i možnost se k DPH registrovat dobrovolně.

Přečtěte si také:

Jak se daňově posuzují příjmy poskytovatelů ubytovacích služeb přes Airbnb?