Realitky si mnou ruce. Ceny bytů a tím i jejich provize stále rostou

Koupě, nebo nájem?

Jan Babka, zodpovědný za marketing a PR v NEXT REALITY, uvádí, že lidé chtějí jednoznačně nakupovat, a to ať již pro vlastní bydlení nebo jako investici. Ve společnosti M&M Reality podle oblastního manažera pro Prahu Jana Martiny cítí oživení poptávky po nájmech, ale převažuje zájem o koupi nemovitostí, a to v poměru 8:2 ve prospěch koupě. Honza Ptáček – realitní makléř v Praze, sleduje dva trendy, kdy prvním je, že část z majitelů, kterým zajistil prodej jejich bytů, se mu svěřili, že se jim nedařilo byt pronajímat jako před pandemií, a proto ho prodali. Druhý trend je, že ceny nájmů poklesly, což znamená, že je menší zájem o nájem než dříve. Nejžádanější jsou především malometrážní byty do 35 m2 v jakémkoliv stavu, nebo naopak velké a moderně zařízené byty o rozloze nad 85 m2 s vlastním parkovacím místem, obojího je nedostatek, upřesňuje.

Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality, podotýká, že s tím, jak se mnoha domácnostem vzdaluje možnost vlastní hypotéky a nákupu bytu, se řada z nich raději přesouvá do nájmů. Přesto zůstává vlastní nemovitost preferovanou variantou a celá řada lidí bydlení v nájmu považuje za dlouhodobé provizorium, než se jim podaří vlastní bydlení zajistit. V tomto ohledu zde dříve nebo později musí dojít ke změně – například u Prahy už jsme se dostali do situace, kdy tu bydlení ve vlastním prostě není pro každého. Platí, že nejpoptávanější jsou stále byty v dispozicích 2+kk nebo 2+1 kolem 60–70 metrů čtverečních. Pro zhodnocení úspor to jsou pak většinou garsoniéry, dodává.

Ceny bytů stále rostou

Honza Ptáček uvádí, že v Praze stouply za první polovinu roku 2021 ceny bytů o cca 10 procent s tím, že letošní podzim ještě nemá vyhodnocený, ale odhadem to bude také nárůst 5 %. Od začátku pandemie (jaro 2020) jde tak o zdražení o cca 25 až 30 %. Ceny podle něj tedy stále rostou a je otázkou, kdy se zastaví. Možnému zmrazení nebo poklesu cen pomůže zvyšování úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, díky kterému nyní klesá objem poskytnutých hypoték. Nebo ceny ovlivní jiné ekonomické překážky jako třeba zdražování energií. Ale až čas ukáže, jaká bude realita, doplňuje. Ceny bytů vlivem vysoké poptávky neustále a vytrvale rostou. Příklad Jana Babky na bytu v Praze, kde průměrná cena za metr čtvereční atakovala hranici 120 tisíc korun a před rokem bylo toto číslo 103 tisíc za m2, ukazuje nárůst ve výši 18 %. Další krajská a okresní města na tom nejsou jinak. Ba naopak, např. Jablonec nad Nisou, kde je meziroční změna těžko uvěřitelných +28 %, podotýká dále.

Byt v panelovém domě v Praze na Chodově, o dispozicích 3+1 a rozloze 65 metrů čtverečních, v původním stavu, který se v lednu 2021 prodával za 5,2 milionu korun, je nyní prodejný za 5,8 milionu, demonstruje na dalším příkladu Jan Martina. Podle Vladimíra Zuzáka data ze třetího kvartálu potvrdila domněnky, že růst cen postupně zbrzďuje, a přestože poptávka nepřestává být vysoká, průměrné ceny už v některých regionech prokazatelně narazily na strop kupní síly. V Praze se podle něj byty z druhé ruky prodávají v průměru za 112,5 tisíce Kč na metr čtvereční, což je o pouhá 2 % více než v předchozím čtvrtletí. Naopak dvouciferný nárůst cen pokračuje ve Středočeském kraji. Nebo v Brně indikuje, kam se posunula poptávka. V Brně se nyní byty prodávají v průměru za 82 880 Kč na metr čtvereční, ve středních Čechách pak za 71 233 Kč na metr čtvereční, uvádí.

U nájmů je mírný pokles

V NEXT REALITY u nájmů pozorují mírný pokles cen, meziročně v řádech jednotek procent. S tím souvisí i další zjevná statistika, a to prodloužení doby, kterou jsou dané nabídky v inzerci. Podle údajů Honzy Ptáčka během roku 2020–2021 ceny nájmů bytů klesly až o 25 %, což však neplatí generálně a navíc se nájmům věnuje jen okrajově. Vladimír Zuzák podotýká, že jedna věc jsou nájmy, druhá věc pak provoz bytu, kam se energie započítávají. Nájmy se podle něj sice zvyšovaly, ale výrazně mírnějším tempem než v předchozím kvartálu s tím, že hlavní růst se očekává až s novým rokem. Zatímco ceny energií se zvedly v naprosté většině domácností – a to v řádech desítek procent podle typu vytápění objektu. V Praze se teď pronajímá za cenu 272 Kč za metr čtvereční, v Brně za 247 Kč za metr čtvereční, v Ostravě pak za 158 Kč za metr čtvereční, konkretizuje.

Jan Martina popisuje, že rok 2020 pak byl od třetího měsíce ovlivněn koronakrizí a ihned po zavedení mimořádných opatření proti šíření koronaviru někteří zájemci, pro které nebylo hledání bytu akutní záležitostí, prohlídky odložili a poptávka opticky krátkodobě klesla zhruba o 50 procent. V červnu 2020 se na jeden nově inzerovaný pražský byt k pronájmu ozývalo v průměru 10 až 15 zájemců, což bylo srovnatelné se začátkem března. I na přelomu roku činil tento průměr stále 10 až 15 okamžitých zájemců při správně nastavené ceně. Na jaře 2021 byl počet zájemců zhruba poloviční než na začátku roku a ceny nájemného v Praze byly cca o 10 až 15 procent nižší než před začátkem pandemie – v závislosti na lokalitě a typu nemovitosti. S příchodem podzimu 2021 se ale tento trend zastavil. Nabídka volných bytů se opět snižuje, mimo jiné i v souvislosti s návratem studentů do škol. Nájmy opět mírně rostou a vrací se na hodnoty z loňského podzimu. V delším časovém horizontu lze předpokládat návrat k hodnotám před pandemií, dodává.

Co vše má vliv na ceny?

Ceny bytů ovlivňuje lokalita, dispozice a stav dané nemovitosti s tím, že ceny jsou nahoru tlačeny především extrémním převisem poptávky nad nabídkou. Podle Jana Martiny silná poptávka podle všeho přetrvá i do budoucna, jelikož drtivá většina mladých Čechů podobně jako jejich rodiče touží bydlet ve vlastním. Aby se na trhu srovnala poptávka s nabídkou, bylo by nyní potřeba 150 tisíc bytů a dále pak ročně stavět dalších 50–60 tisíc, což se neděje, zdůrazňuje. Také Jan Babka říká, že zákon trhu je zde neúprosný a cenu bytů táhne nahoru poptávka. Atraktivní pro kupující jsou byty o menší výměře a dispozici 2+kk a 2+1 v centrech krajských a okresních měst. Konečnou cenu za nemovitost dokáže výrazně ovlivnit i přítomnost balkónu či terasy, což představuje nárůst konečné ceny o stovky tisíc korun. V případě, že je k bytu parkovací místo, nebo dokonce garáž, ovlivní to cenu bytu o vyšší stovky tisíc. Naopak absence výtahu pro byty v patrech cenu a zájem pochopitelně snižuje, popisuje.

Stále větší roli hraje lokalita. Podle Vladimíra Zuzáka dnes už nejsou rozdíly jen mezi velkými městy a venkovem, cenové hladiny se výrazně rozprostřely a roli hraje především doba dojezdu do spádové oblasti, ale stále více také občanská vybavenost v lokalitě. Rostou ceny satelitů velkých měst. Druhým elementem je pak kvalita rekonstrukce, kdy koupit nemovitost před rekonstrukcí je kvůli dražším materiálům méně výhodné než v minulosti, investice do stavebních prací se prodraží a s nimi klesá návratnost.
Určitou složku pak také tvoří takzvané lokální mikroklima – byty, které jsou v zelených lokalitách, se prodávají výrazně lépe, upřesňuje. V neposlední řadě má vždy výhodu byt, který je pěkný a moderně vybaven a zařízen spotřebiči v kuchyni a je k okamžitému nastěhování. To vše jsou benefity, které cenu vždy zvyšují, doplňuje Honza Ptáček.

Mění se přístup

Ve společnosti Maxima Reality hodně nyní řeší změnu přístupu v rámci prodejů. Roste totiž počet majitelů, kteří nechtějí s prodejem nemovitosti čekat a je pro ně lepší varianta nechat ji vykoupit. Důvodem je i skutečnost, že výkupní cena je dnes často shodná s tou tržní a peníze, na které by jindy čekali třeba tři měsíce, mohou mít na účtu už za tři dny, vysvětluje Vladimír Zuzák. Podle Jana Babky vzhledem ke zdražování stavebních materiálů lidé aktuálně preferují zrekonstruované nemovitosti, ve kterých lze ihned bydlet. Přitom před pár lety byl trend opačný a lidé preferovali nemovitosti před rekonstrukcí. Jan Martina uvádí, že je již delší dobu patrný trend rostoucí poptávky po malých bytech. Lidé jsou podle něj také ochotnější se stěhovat dál od Prahy či jiného města, ve kterém pracují. Potvrzuje to i Honza Ptáček: Vzhledem k nárůstu cen bytu za poslední roky zvažují lidé častěji stěhování mimo Prahu. Někdo za těsný okraj Prahy a někteří mnohem dál, kde pořídí dům s pozemkem levněji než střední byt v Praze.