Sen o vlastním bydlení se mnohým stává neuskutečnitelným. Kvůli dražším hypotékám se vyplatí spíše bydlení v najatém majetku. V kurzu je aktuálně bydlení v najatých rodinných domech. Počet nabídek nájmů stoupá, avšak poptávka podle realitních makléřů nadále převyšuje nabídku.
Co se dozvíte v článku
Příjem z podnikání, nebo z nájmu majetku?
Právě pronájem nevyužité nemovitosti (nebo její části) může být zajímavou finanční příležitostí pro mnohé, kteří řeší navýšení životních nákladů. Jak takový příjem z nájmu majetku zdanit? Jedním ze základních kritérií je, zda je najímaná věc v majetku fyzické osoby nebo zda je zapsaná v obchodním majetku. Pokud je zapsaná v obchodním majetku, tedy vedená na identifikační číslo fyzické osoby, jedná o zdanění příjmů z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů. Z hlediska zdanění i odvodů sociálního a zdravotního pojištění jde o zcela odlišnou záležitost od zdanění příjmů z nájmu fyzickou osobou mimo podnikatelskou činnost.
Zjednodušeně řečeno, pokud je pronajímaná věc majetkem fyzické osoby (není v jeho obchodním majetku), pak se může jednat o příjmy z nájmu. Ty se daní dle § 9 zákona o daních z příjmů jako:
- a) příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů,
- b) příjmy z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu, který se zdaní podle § 10 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů. V určitých případech je možné u příležitostného nájmu movitých věcí využít i osvobození od daně. Na příjmy z nájmu nemovitostí, byť příležitostných, ustanovení o osvobození příležitostného nájmu využít nelze.
Kdo zdaní majetek ve společném jmění manželů?
Společné jmění manželů definuje občanský zákoník v § 709 a následujících ustanoveních. Vše, co náleží manželům, má majetkovou hodnotu a není vyloučeno z majetkových poměrů, je součástí společného jmění manželů. Samozřejmě se jedná o jmění nabyté za trvání manželství. Pokud plynou manželům příjmy ze společného jmění manželů, je třeba je správným způsobem zdanit.
Mohlo by se jednat například o majetek využívaný v podnikání jedním z nich. V zákoně o daních z příjmů v § 7 odst. 9 se píše, že věc ve společném jmění manželů, kterou využívá pro samostatnou výdělečnou činnost jeden z manželů nebo oba, vkládá do obchodního majetku jeden z nich. Pokud by tuto věc i nadále využívali k podnikatelské činnosti oba, je možné výdaje (náklady) související s touto věcí rozdělit v poměru, v jakém ji využívají při své činnosti. V případě prodeje zdaní příjem ten z manželů, který měl tuto věc zahrnutou v obchodním majetku.
Obdobně se v zákoně o daních z příjmů popisuje i zdanění příjmů z nájmu nemovitých věcí nebo bytů. Příjmy z nájmu či podnájmu nemovitých a movitých věcí (s výjimkou příležitostného nájmu movité věci zdaňovaného jako ostatní příjem) plynoucí ze společného jmění manželů se zdaní v souladu s ustanovením § 9 odst. 2 zákona o daních z příjmů u jednoho z nich. V jednom zdaňovacím období mohou být příjmy zdaněny manželem, v následujícím období se mohou dle dohody vystřídat a příjmy zdaní ve svém daňovém přiznání manželka. Vždy záleží na dohodě manželů a samozřejmě z hlediska zdanění na nejvýhodnější variantě. Ovšem v daném zdaňovacím období zdaňuje příjmy z nájmu vždy jen jeden z manželů i v případě, kdy jde o příjmy rozdílného charakteru. Nelze, aby v jednom zdaňovacím období příjmy z nájmu bytu zdanil manžel a naopak příjmy z nájmu chaty manželka.
Rozdíl mezi nájmem a podnájmem
U nájmu jde o přenechání nemovitosti do užívání třetí osobě (nájemci) přímo vlastníkem nemovitosti. U podnájmu se jedná o totéž s tím rozdílem, že pronajímatelem není vlastník nemovitosti, ale nájemce, který právo nájmu postoupí další třetí osobě (podnájemci).
Pronajímáte?
Kdy je nezbytné podání daňového přiznání
V článku se dále budeme věnovat zdanění příjmů z nájmu majetku fyzickou osobou mimo podnikatelskou činnost. Daňové přiznání se podává za podmínek stanovených v § 38g zákona o daních z příjmů. Zde se píše, že pokud poplatník nemá, mimo příjmy z nájmu, jiné zdanitelné příjmy a nemá povinnost podávat daňové přiznání z jiných důvodů, nemusí podávat v těchto situacích:
- Roční příjmy z nájmu (tržby), které jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob, nepřesáhly 15 000 korun. Jedná se o poplatníka, který žádné jiné zdanitelné příjmy nemá, např. pronajímající důchodce. Ovšem daňové přiznání se podává vždy, pokud příjmy sice nepřesáhly 15 000 korun, ale byla vykázána daňová ztráta.
- Pokud roční příjmy z nájmu u zaměstnance nepřesáhly 6000 korun (opět se jedná o tržby, ne základ daně).
Od příštího roku by mohlo dojít k úpravě podmínek. Částka 15 000 korun, kdy není třeba podávat daňové přiznání, přestože jde o zdanitelné příjmy, se zřejmě zvýší.
Uplatnění výdajů k příjmům z nájmu
Pronajímatel, který podává daňové přiznání, si může zdanitelné příjmy snížit o příslušné výdaje. Zvolí variantu uplatnění paušálních výdajů nebo uplatní výdaje skutečné. V případě, že je pronajímáno více nemovitostí či dalších movitých věcí, lze vybrat pouze jeden způsob uplatnění výdajů. Není možné k jedné nemovitosti uplatnit skutečné výdaje a k druhé výdaje paušální. Základem (dílčím základem) daně z příjmů z nájmu je rozdíl mezi příjmy a výdaji, ať už skutečně prokazatelnými nebo paušálními
Uplatněné výdaje v praxi:
- Uplatnění 30% paušálních výdajů, až do výše 600 000 korun. Nájemce povinně vede evidenci příjmů a pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem. V případě paušálních výdajů už nelze uplatňovat žádné výdaje, ani paušální výdaje na dopravu či platby do fondu oprav.
- Uplatnění skutečných výdajů je náročnější, ale v některých případech může být pro poplatníka výhodnější. Je třeba vést veškeré záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu, evidenci odpisů, evidenci o tvorbě a použití rezerv, evidenci pohledávek a závazků, případně i mzdovou evidenci. Je rovněž možné využít paušál na dopravu (jestliže není auto využíváno současně pro samostatnou výdělečnou činnost). Příspěvky do fondu oprav zasílané na účet společenství vlastníků jsou daňovým výdajem v okamžiku jejich úhrady (pokud není vedeno účetnictví). Avšak pouze v případě, že jsou tyto příspěvky použity na provozní výdaje. Kdyby se jednalo o technické zhodnocení, lze od základu daně odečíst pouze podíl nájemce.
Uplatnění skutečných výdajů
Jestliže pronajímatel zvolí variantu skutečných výdajů, tj. výdajů, které byly skutečně vynaloženy (je schopen je finančnímu úřadu v případě kontroly prokázat), pak se může jednat o poplatky realitní kanceláři, odpisy nemovitostí, úroky z hypotéky na pořízení nemovitosti, náklady na vybavení, jako je například nábytek, náklady na opravu a údržbu, pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí a další. Oprávněnost nákladů se prokazuje zpětně až 3 roky a 8 let při vykázání daňové ztráty.
Poplatník může vést daňovou evidenci nebo účetnictví. V případě, kdy jde o nemovitost, kde současně bydlí, zahrne úroky z hypotéky pouze v poměrné části, která připadá na nájem. Část úroků z hypotéky, připadající na vlastní bydlení lze ale odečíst jako nezdanitelnou část základu daně.
Zvýšenou opatrnost je třeba věnovat zahrnutí plateb za energie od nájemníků. Pokud jsou v měsíčním nájemném tyto náklady zahrnuty, zdaní se celá částka. Jestliže jsou platby na energie přijímány zálohově a do konce zdaňovacího období je provedeno jejich zúčtování s nájemníkem, pak se do základu daně nezahrnují. Určitě se vyplatí v nájemní smlouvě jednoznačně vymezit výši čistého příjmu, případně způsob zúčtování zálohových plateb.
ČLÁNKY DO MAILU