Deregulace se opět dále odsouvá. Majitelé domů si musí počkat do roku 2012. Jejich protesty, že současná výše regulovaného nájemného nestačí na údržbu domů, stát prozatím ignoruje. Česko by však na to mohlo doplatit. Vlastníci domů totiž čekají na verdikt Evropského soudu pro lidská práva, při kterém jim odborníci dávají slušné šance na vítězství.
Deregulace se zpomalí o dva roky
Poslanecká sněmovna schválila před dvěma týdny návrh ministerstva pro místní rozvoj, který počítá s prodloužením deregulace nájemného do roku 2012. Původně se mělo přitom nájemné vyrovnat již do roku 2010. Důvodem přijetí se stal rychlejší růst cen nemovitostí a s tím související zvyšování nájemného.
Takto získaný čas by ministerstvo pro místní rozvoj využilo k dokončení svého projektu bytové politiky pro nové podmínky probíhající hospodářské krize. Součástí takového projektu je i podpora nabídky vhodných nájemních bytů pro ty domácnosti, na které dopadá rychlý růst dříve regulovaného nájemného,
komentoval novelu Cyril Svoboda, odstupující ministr pro místní rozvoj.
Zpomalení deregulace se má dotknout jenom těch obcí, kde se letos zvedne nájemné o více než 40 korun na metr čtvereční. V praxi to znamená, že opatření by se týkalo všech krajských měst kromě Ústí nad Labem a Ostravy a všech měst ve Středočeském kraji, které mají 10 000 a více obyvatel.
Majitelům domů se návrh nezamlouvá
Zatímco nájemníci nový zákon přivítali, majitelé domů se postavili ostře proti. Podle nich je prodloužení deregulace diskriminační a protiústavní a navíc neřeší hlavní problém. Neřeší se, že někteří nájemníci bydlí v nadměrných bytech, na které nemají, nebo jsou tak chudí, že by jim měl stát přispět dost na to, aby si mohli najít přiměřené bydlení za tržní nájemné. Vyhráli jen bohatí nájemníci, kterým by nikdo nemusel přispívat,
sdělil serveru Podnikatel.cz Tomislav Šimeček, předseda Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR (OSMD).
Podle sdružení navíc novela zákona připraví o miliardy korun rozpočty obcí. Tomislav Šimeček odhaduje, že veřejné rozpočty obcí jakožto majoritních pronajimatelů regulovaných bytů přijdou o 5 až 6 miliard korun. Majitelům domů dále vadí, že regulované nájemné pokrývá pouze náklady na bydlení a nestačí na úpravy a údržbu domů. Čtěte více: Majitelé domů bojují za rychlou deregulaci a nižší DPH.
Sdružení majitelů domů přitom už v roce 2005 podalo stížnost k Evropskému soudu pro lidská práva (ESLP) ve Štrasburku. Vlastníci nemovitostí po soudu požadují přiznání náhrady škod, jejíž výše se odhaduje na 20 miliard ročně v celém sektoru regulovaného nájemného v ČR. OSMD je přesvědčeno, že soud se přikloní na jejich stranu a náhradu škod majitelům domů přizná. Dosud čekáme na rozhodnutí, ale všechny podobné kauzy byly rozhodnuty ve prospěch poškozených majitelů domů,
potvrdil Tomislav Šimeček.
Pronajímáte?
Podle právníků mají majitelé domů dobré šance
Právníci však případ tak jednoznačně nevidí. Přesto se ale spíše domnívají, že vlastníci nemovitostí spor vyhrají. Důvodů pro tento závěr uvádějí odborníci několik. Mezi ty důležitější patří například skutečnost, že evropský soud bude v tomto případě posuzovat soulad české právní úpravy s mezinárodními lidskoprávními dohodami. Předmětem sporu tedy není výklad českého právního řádu.
Podle majitelů nemovitostí regulace vytváří nepřípustné omezení vlastnických práv jako základního lidského práva. Výše nájemného se totiž stanovuje pod tržní cenou nájemného. Tento fakt ve spojení s úpravou výpovědi nájemních smluv na dobu neurčitou, které lze jen těžko vypovědět, omezuje vlastníky v jejich právu volně nakládat se svým majetkem. Čtěte také: Pronajmu auto, byt, jachtu. Zn.: podnikám.
Pokud je pravdivé tvrzení, že regulované nájemné nepokrývá ani náklady na údržbu a opravy domů, pak stát v důsledku nutí vlastníky, aby ze svého majetku dotovali bydlení svým nájemcům. Zde je nutné mít na paměti též tu skutečnost, že vlastníci jsou ze zákona povinni tyto náklady nést,
uvedl právník Jiří Salač z advokátní kanceláře DLA Piper Prague LLP.
Mezi další zásadní argumenty se řadí precedent z roku 2005. Právě v tomto roce totiž došlo k přelomovému případu ve věci regulace nájemného, kdy se Evropský soud postavil na stranu majitelky nemovitostí Hutten-Czapské, která žalovala polský stát. Soud vyhověl majitelce nemovitosti, když shledal polský systém regulace nájemného nepřiměřeným. Celý případ nakonec skončil smírem, když Polsko mimosoudně zaplatilo stěžovatelce částku 240 000 zlotých (zhruba 1,75 milionu Kč).
Existence tohoto rozhodnutí však automaticky neznamená, že soud rozhodne stejně i v případě ČR, neboť skutkové okolnosti obou případů se v některých aspektech liší. Nicméně se domnívám, že šance českých odpůrců regulace na úspěch u ESLP je poměrně vysoká,
myslí si Jiří Salač s tím, že konečný verdikt ovlivní hlavně fakt, zda se prokáže, že regulované nájemné je nepřiměřeně nízké, či zda dokonce nepostačuje ani na náklady údržby a oprav domů. Čtěte více: Podnikejte s úspěchem v oblasti pronájmů.
Soud dá nejprve šanci na domluvu
Pokud soud dojde k závěru, že práva majitelů domů a bytů byla poškozena, vysloví tento závěr ve svém rozhodnutí; zároveň lze očekávat, že poskytne oběma stranám dodatečnou lhůtu pro jednání o výši odškodnění, jako tomu bylo i ve výše uvedeném polském případě,
doplnil pro server Podnikatel.cz advokát David Sedláček. Teprve pokud by jednání o odškodnění skončila neúspěšně, rozhodl by o konečné výši odškodnění Evropský soud pro lidská práva.
Přestože se právníci domnívají, že vlastníci nemovitostí mají poměrně slušné šance na vítězství, upozorňují na argumenty zastánců regulace. Některé z nich by mohly výsledek případu i zvrátit. Kromě již zmíněného prokázání, že regulované nájemné nepostačuje na údržbu domů, příznivcům regulace také nahrává, že se o zrušení regulace nájemného již rozhodlo a stanovil se časový harmonogram postupného vyrovnávání tržního a regulovaného nájemného. Stávající prodloužení této lhůty o dva roky celou věc zásadně nijak nemění.
Na rozuzlení případu si však všechny zúčastněné strany musí ještě počkat. Mezitím však může dojít ke schválení odsunutí deregulace. Tento návrh nyní míří do Senátu. Pokud zákon schválí senátoři i prezident, nabyl by účinnosti už prvního června letošního roku.
ČLÁNKY DO MAILU