Po celé období stávající světové krize se můžeme dočíst nejrůznější úvahy na téma „Kdo za to může?“. Bývá viněn kapitalismus, neoliberalismus, chamtivost a nezodpovědnost burzovních hráčů, nízké úrokové sazby, cenové bubliny u nemovitostí, politika FED a ostatních centrálních bank, žití na dluh v USA (v celém vyspělém světě), selhání ekonomie jako vědy, tisk peněz (dolarů), peníze nekryté zlatem, mnoho státních regulací, málo či špatně směřované regulace atd. To, že důležitou roli hrála neúspěšná sociální politika v USA v oblasti bydlení, jsem se zatím nikde nedočetl. Nicméně posuďte následující fakta sami.
Letadlo v oblasti bydlení
S počátkem první světové války začala ve světě a v USA regulace nájemného, kterou do té doby nikdo neznal. Nájemníky tehdy byla naprostá většina městského obyvatelstva. Čím přísnější a déletrvající byla regulace, tím více došlo k ubývání nájemních bytů. Nastala éra vzestupu vlastnického bydlení pořizovaného na hypoteční úvěr. Samozřejmě se tím nevyřešil problém bydlení chudých. Pouze se přesunul z obtíží při placení nájemného na potíže při obstarávání hypotéčních úvěrů pro chudé a s jejich splácením.
Proto, aby umožnili chudým přístup k hypotéčním úvěrům, vlády USA od konce třicátých let přijímlaly nové zákony mající za cíl zpřístupnit hypotéční trh chudým. Poslední velká změna, v podstatě nařizující bankám, že na půjčky na bydlení se musí dívat jinak než na obvyklé půjčky, byla v roce 1995. Pro banky pak bylo těžké neposkytnout půjčku na koupi domu např. chudým černochům, neboť mohla být obviněna z toho, že ji neposkytla z rasových důvodů. K tomu v posledních dvaceti letech přistoupila politika levných peněz americké centrální banky FED a ostatních centrálních bank, které Ta vyvolala následně prudký růst cen nemovitostí.
Zároveň se začaly vytvářet složité matematické modely umožňující na jedné straně jednodušší financování koupě nemovitostí a na druhé zakrývání rizikových půjček. Celý systém funguje, dokud ceny nemovitostí rostou. Obdoba principu letadla. V roce 2008 to celé prasklo. Ceny nemovitostí se začaly hroutit a začala celosvětová finanční a hospodářská krize. Bezprostřední příčinou byly nesplácené hypotéky amerických domácností.
Nájemné bydlení musí být konkurenceschopné vlastnickému bydlení
Poučení je prosté. Nejdříve se ekonomickými a právními regulacemi natolik oslabilo nájemní bydlení, že již není schopno konkurovat vlastnickému bydlení. Přestaly jednoduché právní zásady, že nájemní smlouva se uzavírá na základě dobrovolnosti obou smluvních stran. Následně přestala platit jednoduchá empirická pravidla, že cena bytu je na volném trhu rovna asi 15 – 20 násobku ročního nájemného. Poté se opustily i bankovní principy, že peníze lze půjčit pouze proti dostatečné zástavě a pouze dostatečně bonitnímu klientovi.
Dobrá zpráva je, že to vše je známo, a příklady zemí, kde toto nedopustily (jako např. Švýcarsko), jsou inspirující. Ta špatná je, že si z toho politici nechtějí vzít ponaučení a stále se pokoušejí rozšiřovat sféru svého působení novými regulacemi. Východiskem je i zde přestat věřit na lákavé sliby a vrátit se zpátky k užívání obyčejného selského rozumu, kupeckým počtům a rozumnější sociální politice v bydlení.
Robert Axamit,
místopředseda Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR (OSMD)
ČLÁNKY DO MAILU