Nová úprava má chránit před finančními problémy, do kterých by se lidé mohli dostat. Ochrání i živnostníky, ale zároveň jim omezí možnost pořídit si byt nebo dům.
Živnostníci, kteří si ročně přijdou na pár stovek tisíc korun, nikdy nebyli skupinou, na kterou by banky cílily s nabídkou hypotečních úvěrů. Řada OSVČ jednoduše na možnost financovat bydlení s pomocí banky prostřednictvím standardní metody výpočtu příjmu nedosáhne. Kdo chce hypotéku získat, ten musí zapomenout na optimalizaci daňového přiznání a rok nebo dva odvádět co možná nejvyšší daň. Jedním z rozhodujících faktorů při žádosti o hypotéku je také to, zda osoba samostatně výdělečně činná uplatňuje výdajové paušály, nebo si vede daňovou evidenci. Některé banky se snaží podnikatelům vyjít vstříc a interně nastavují pro prokazování bonity jiné pásmo paušálu. Pokud například daná profese oficiálně spadá pod 60% výdajový paušál, banka to nemusí brát závazně a může počítat se 40 %. Tím pádem žadatel prokáže vyšší příjem a může získat vyšší úvěr.
Dalším vstřícným krokem bank směrem ke klientům z řad živnostníků a malých podnikatelů s nižšími příjmy je využití obratové metody. Zatímco běžně se bankéři zaměřují na čisté příjmy, u takzvané obratové hypotéky pracují s obratem, tedy s číslem uvedeným v řádku 101 Přílohy 1 daňového přiznání. To samozřejmě není jedinou podmínkou, důležitý je i takzvaný credit scoring, za pomoci kterého banky prověří schopnost žadatele dlouhodobě splácet a pomůže stanovit optimální výši úvěru a měsíčních splátek.
Jenže o tuto možnost lidi s menšími příjmy připraví novela zákona o spotřebitelském úvěru. Ta totiž poskytovatelům půjček přímo nařizuje pořádně posoudit, zda je spotřebitel svůj závazek schopen splácet. Pokud posouzení podle registrů neprovedou, bude smlouva od samého počátku neplatná. Nový zákon o spotřebitelském úvěru zpřísňuje podmínky pro posouzení takzvané úvěruschopnosti žadatele o úvěr na bydlení. Pohled bank na návratnost hypoték z pohledu dostatečných příjmů proto bude určitě ještě obezřetnější než dříve. Lze předpokládat, že dokládání příjmů na základě obratu již nebudou banky akceptovat,
upozorňuje Miroslav Horyna, Senior specialista externí distribuce Expobank.
Pokud tedy někdo z podnikatelů s nižšími příjmy nebo optimalizovanými daněmi přemýšlí nad pořízením vlastního bydlení na hypotéku, má na to posledních pár týdnů. Od 1. prosince, kdy tato část novely začne platit, se jeho šance na získání úvěru na bydlení výrazně omezí. Zároveň je nutné počítat s tím, že od října už banky neposkytují stoprocentní hypotéky. Žadatel musí disponovat alespoň 5 % kupní ceny nemovitosti. A od dubna příštího roku se tato hranice posune na 10 %. To bude další výraznější překážka pro získání úvěru.
Aktuální průměrná úroková sazba u hypoték je podle údajů Hypoindexu 1,82 %, což je nejnižší úroková sazba v celé historii českého hypotečního trhu. V kombinaci se zvyšujícími se cenami nemovitostí a chystanými změnami v legislativě je proto pořízení nemovitosti v současné době nejvýhodnějším typem investice. A stále ještě je možné získat víc peněz díky počítání s obratem.
Prostudujte si: Podnikatelské úvěry
Banku vybírejte podle metody výpočtu
Některé banky takzvané obratové hypotéky nenabízejí už dnes. Protože času není mnoho a vyřízení hypotéky bývá záležitostí i několika týdnů, je teď vhodné obrátit se nejprve na Českou spořitelnu, Hypoteční banku, UniCredit Bank a Wüstenrot. Tyto čtyři bankovní ústavy ještě možnost výpočtu úvěru na základě obratu umožňují.
Například Wüstenrot hypoteční banka nabízí takzvanou obratovou hypotéku do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti se zcela standardními parametry. Při posouzení schopnosti splácet umožníme započítat roční obrat až do výše 30 %, u žadatelů patřících do skupiny svobodných povolání pak až do výše 50 %,
říká Jiří Klos, manažer vývoje bankovních produktů Wüstenrot. Obratovou hypotéku v současnosti nabízí pouze pro vybranou skupinu podnikatelů z řad takzvaných svobodných povolání UniCredit Bank a Hypoteční banka. Šanci mají advokáti, notáři, insolvenční správci, architekti, daňoví poradci, odhadci majetku, zubní technici, autorizovaní inženýři, veterináři, lékárníci a farmaceuti nebo lékaři.
Výpočet příjmu u osob provádějících svobodné povolání není počítán z daňového přiznání, ale stanoví se z předložených výpisů z běžného účtu za 6 měsíců. Základ tvoří 60 % součtu kreditních položek na doručených výpisech z běžného účtu ponížených o vklady v hotovosti, převody z vlastního účtu klienta, jednorázové příjmy jako je úrok z termínovaných vkladů a další nepravidelně se opakující položky,
uvádí mluvčí Hypoteční banky Marie Mocková.
Ostatní podnikatelé a živnostníci musí žádat o klasický hypoteční úvěr. Pak je ale vhodné, nechat si vše spočítat u několika bank, protože čistý příjem počítá každá z nich podle jiných vzorců a pravidel. Vyplývá to z následujících vyjádření:
Příjem klienta pomocí obratu z podnikání dnes stanovuje už zmíněná Česká spořitelna. Základním údajem z daňového přiznání je pro ni v tomto případě samozřejmě řádek 101 Přílohy č. 1, kde se primárně hovoří o obratu z podnikání za dané zdaňovací období. Pro konečné stanovení uznatelných příjmů ale bereme v potaz i řádek č. 104, klient nesmí být dlouhodobě ve ztrátě, případně další relevantní řádky z Přílohy č. 1. Navíc hodnotíme meziroční trendy v podnikatelské aktivitě klienta. Procento z příjmů, které nakonec klientovi uznáme jako výši příjmů, je navíc ovlivněno i oborem jeho podnikání,
vysvětluje Karel Chábek, manažer hypoték České spořitelny.
V mBank k hypotečním úvěrům u podnikatelů obecně přistupují tak, že při žádosti o 50 % LTV (Loan to Value je poměr mezi výší úvěru a určenou hodnotou zástavy) klient předloží výpis z běžného účtu, kam je směrován příjem (obrat/vklad na účet) za poslední tři měsíce a banka na základě svých interních pravidel posuzuje příjem individuálně. Přitom bere v potaz parametry jako jsou profese, délka praxe v oboru, zajištění nemovitostí a tak dále.
Banky se v propočtech příjmů z daňových přiznání liší zejména tím, zda zohledňují skutečnost, že někteří podnikatelé vykazují výdaje procentem z příjmů, či ne. V řadě případů se jedná pouze o zjednodušení výdajové stránky podnikání, protože skutečné výdaje jsou zpravidla stejné nebo nižší, a tak výdaj stanovený procentem z příjmu je pro ně lepší a jednodušší, než uplatnění skutečných výdajů. U nás jsou, pokud problematiku příjmů zúžíme na příjmy z podnikání, rozhodující řádky č. 37, 42 a 74 daňového přiznání s přihlédnutím k Příloze č. 1 a tím, zda výdaje jsou stanoveny procenty z příjmů, nebo zda se jedná o výdaje skutečné,
komentuje za Expobank Miroslav Horyna.
Wüstenrot v případě obratové hypotéky uznává jako čistý příjem 30 % z ročního obratu podnikatele. Další postup pak volí UniCredit Bank. Pro výpočet čistého měsíčního příjmu pro posouzení bonity počítáme dvanáctinu z 50 % z příjmů dle řádku 101 daňového přiznání. Podmínkou je ovšem kladný hospodářský výsledek, čili údaj na řádku 113 v Příloze č.1 daňového přiznání,
říká mluvčí banky Petr Plocek.
Mohlo by vás zajímat: Víme, jak uspět se žádostí o úvěr. Prozradili to sami bankéři
Živnostník s obratem do půl milionu neuspěje
Pro větší názornost požádal server Podnikatel.cz jednotlivé banky o posouzení následujícího příkladu: Živnostník, 38 let, obrat uvedený v řádku 101 daňového přiznání dělá 450 000 korun. Žádá o hypotéku ve výši 3 miliony korun s dobou splácení 20 let. Dosáhl by na úvěr obratovou hypotékou? Pokud ne, na jakou maximální částku by dosáhl? A jaké by byly měsíční splátky? (Nutno zmínit, že příklad je pouze ilustrační. Banky nejsou schopny pouze na základě těchto několika údajů uvést relevantní čísla. Pro přesné posouzení by bylo potřeba uvést ještě řadu dalších parametrů.)
Žádost není na základě poskytnutých informací schopna posoudit Česká spořitelna, Komerční banka ani UniCredit Bank. Není ovšem vyloučeno, že by klient se žádostí o úvěr, respektive jeho jistou část, uspěl. Případ by musel být posouzen detailně a individuálně. Šanci získat požadovanou hypotéku už na základě uvedených údajů naopak zcela vyloučily Sberbank CZ i Expobank.
Možnost čerpat hypoteční úvěr by tento živnostník přeci jen měl, ale musel by ze svých nároků výrazně slevit. Hypoteční bance chybí k plnohodnotnému výpočtu údaj z řádku č. 104 daňového přiznání. Pokud by se ale jednalo o živnostníka uplatňujícího výdajový paušál ve výši 60 %, čistý měsíční příjem u něj vychází na 14 960 korun. Potom by žadatel dosáhl na úvěr 500 000 korun s měsíční splátkou 4275 korun.
Jen polovinu z požadované částky, tedy 1,5 milionu korun, by tomuto živnostníkovi dokázali poskytnout ve Wüstenrot. Měsíční splátka by byla 5315 korun, ale doba splácení by musela být 30 let. Při požadované době splatnosti 20 let by mu tato banka půjčila už jen 1,1 milionu korun a měsíčně by jí musel odvádět 5405 korun. Pokud by ale tento živnostník měl příjem ze svobodného povolání, dosáhl by na hypotéku ve výši 2,8 milionu korun s dobou splácení 30 let a 2,1 milionu korun v případě splácení po dobu 20 let.
mBank uvedla, že pokud by žadatel neměl žádné výdaje dle řádku 102 daňového přiznání a základ daně by byl 450 000 korun, byl by jeho čistý průměrný měsíční příjem 29 493 korun. S tímto příjmem, ovšem bez dalších závazků a bez dětí, by dosáhl s dobou splácení 20 let na 2 867 000 korun. Úroková sazba by činila 2,09 %, fixace by byla tříletá a měsíční splátka 15 304 korun,
uvádí za banku její mluvčí Pavel Vlček.
Ani v jednom případě by tedy smyšlený živnostník na požadovanou hypotéku nedosáhl. Nad požadovanou částku by se u mBank dostal až při době splácení 30 let. A pokud by chtěl obratovou hypotéku, musel by mít LTV do 50 % (bez dokládání DP), a aby dosáhl na hypotéční úvěr 3 miliony korun s dobou splatnosti 20 let, musel by být jeho průměrný čistý příjem za poslední 3 měsíce na účtu ve výši 30 600 korun.
ČLÁNKY DO MAILU