Mnoho poplatníků daně, pokud mají k dispozici volné peněžní prostředky, investují do nemovitostí za účelem jejich následného pronájmu. Víte ale, kdy tento příjem můžete zdanit jako nájem a kdy se naopak jedná o ubytovací službu?
Příjem z nájmů – §9 ZDP
Příjem z nájmu upravuje zákon o daních z příjmů. Za příjem z nájmu se považuje příjem z nájmu nemovitých věcí nebo bytů a příjmy z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu. Definice nemovitých věcí je potom zakotvena v občanském zákoníku, kdy se za nemovité věci považují pozemky, podzemní stavby se samostatným účelovým určením, věcná práva k nemovitým věcem a určité věci, které nejsou součástí pozemku a nelze je přemístit na jiné místo.
Za příjem z nájmu je potom považován takový příjem, který není považován za příjem ze samostatné činnosti nebo kapitálového majetku. To, o jaký typ ubytování se jedná, má zásadní dopady do daňové oblasti.
Základem daně pro výpočet jsou příjmy z nájmu snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení. Příjem z nájmu je velmi oblíbený zdroj příjmů také proto, že tyto příjmy nepodléhají sociálnímu a zdravotnímu pojištění. Pronajímatel tak z dosaženého rozdílu mezi příjmy a výdaji odvádí pouze daň z příjmu, a to ve výši 15 %.
Pokyn D-22 dále rozvádí zákonnou definici nájmu a doplňuje, že součástí nájemného z nemovitých věcí nebo bytů nejsou úhrady za ceny služeb spojených s jejich užíváním. Pakliže jsou tyto služby hrazeny formou záloh (např. vytápění, dodávka vody, úklid prostor apod.) a jejich zajištění zprostředkovává pronajímatel a po skončení období dojde k jejich vyúčtování, nezahrnují se tyto zálohy do zdanitelných příjmů. Pokud by však tyto služby poskytoval sám pronajímatel, jsou tyto zálohy na služby považovány za zdanitelný příjem.
Ubytovací služba, nebo nájem?
Finanční správa vydala metodický pokyn, kde k posouzení typu ubytování vychází ze základního předpokladu, kterým je délka časového úseku a účel ubytování. Pokud je ubytování poskytováno dlouhodobě za účelem zajištění bytové potřeby nájemce, považuje se tento příjem z tohoto ubytování za příjem z nájmů. Pokud má ale ubytování charakter rekreace a je poskytováno krátkodobě, považuje se tento příjem již za ubytovací službu a toto ubytování podléhá zdanění příjmů ze samostatné činnosti.
Při hodnocení, o jaký typ ubytování se jedná, se přihlíží také k tomu, jaké služby ve spojení s ubytováním jsou nájemci poskytovány. Pokud jsou zajišťovány pouze nezbytné služby, jako je například dodávka vody nebo tepla v rámci nájmu, nebo jsou poskytovány i další služby, jako je stravování, úklid prostor, poskytování ložního prádla a toaletních potřeb. Pakliže jsou poskytovány i další služby, jedná se již o ubytovací službu.
Za příjmy z nájmu (pronájmu) tak lze považovat takový nájem, který je obvykle sjednáván jednorázově na delší časové období v řádech měsíců nebo let – typicky se jedná o nájem bytů nebo rodinných domů za účelem dlouhodobého bydlení. Tato forma ubytování je obvykle nabízena za tímto účelem prostřednictvím internetu, tisku nebo letáků, a to s uvedením hodnoty měsíčního nájemného, případně nájemného za delší časové období. Součástí pronájmu nejsou poskytovány další služby a ubytování není nabízeno za účelem rekreace, ale k zajištění bytové potřeby nájemce nebo jeho domácnosti. Dodávku elektřiny a plynu si obvykle obstarává nájemce sám a také provádí drobnou běžnou údržbu najatého prostoru.
Pokud však vlastník nemovitosti poskytuje ubytování pravidelně a opakovaně na krátkou nebo přechodnou dobu v rámci dní nebo týdnů a tuto činnost vykonává soustavně, samostatně, vlastním jménem, na vlastní účet a za účelem dosažení zisku, jedná se již o ubytovací službu. Ubytovaný potom neprovádí běžnou údržbu ani drobné opravy, bydlení je poskytováno obvykle za účelem rekreace a součástí ceny za ubytování jsou také další služby, které přesahují rámec nezbytných služeb. Toto ubytování je takto také nabízeno na internetu nebo prostřednictvím tisku a v nabídce se uvádí cena za den nebo týden. Zmíněný charakter ubytování má charakter přechodného ubytování a podobá se činnosti hotelů, motelů, penzionů nebo chat. Pozor, řadí se sem ovšem i krátkodobé ubytování ve vlastních bytech, pokud je toto ubytování nabízeno soustavně – typicky například přes webové servery nabízející ubytování.
Pokud se jedná o ubytovací službu, zdaňují se tyto příjmy jako příjmy ze samostatné činnosti a tyto příjmy dále podléhají odvodům na sociální a zdravotní pojištění. Zároveň je také zapotřebí mít potřebné živnostenské oprávnění k provozování této činnosti.
ČLÁNKY DO MAILU