Potřebujeme získat hypotéku, budeme muset zaplatit vyšší daně. Tímto způsobem uvažuje řada podnikatelů a živnostníků, kterým se nedaří dosáhnout na požadovanou výši úvěru. Banky totiž při zpracování žádostí hledí na příjmy žadatelů a ty v daňových přiznáních lidí, kteří stojí na vlastních nohou, nemusí být nijak závratné. Nejčastěji je to z důvodu maximalizace nákladů nebo využití daňových paušálů. S deklarovanou výší příjmů pak žadatel na úvěr nemusí dosáhnout.
Lidé se svobodným povoláním totiž často při zpracování daní z příjmu zvolí paušální odpočet 40 % obratu. Daňově uznatelné náklady u řemeslníků nebo zemědělců pak dělají dvojnásobek, tedy 80 %. To může být výhodné až do chvíle, kdy se člověk nerozhodne zažádat o hypoteční úvěr. Pak často nastane situace, kdy mu bankéř zdvořile poděkuje a sdělí, že na hypotéku svými příjmy nedosahuje. Nic ale není ztraceno, některé banky nabízejí docela zajímavé řešení v podobě obratových hypoték. Už z názvu vyplývá, že banky nebude zajímat čistý příjem, ale soustředí se na příjmy vypočtené z obratu, tedy z částky uvedené na řádku 101 Přílohy 1 daňového přiznání.
Obratová hypotéka v praxi
Živnostníci dosáhnou na vlastní bydlení díky obratové hypotéce.
Takový produkt neposkytují všechny banky v České republice a je potřeba se vždy informovat na aktuální podmínky. Základní podmínkou pro zisk obratové hypotéky je doložení daňového přiznání. Banky vycházející z obratu totiž postupují zpravidla tak, že jako čistý příjem uznávají určitou část průměrného měsíčního obratu. Uznat lze až 30 % obratu, maximálně však 100 000 korun za jeden měsíc,
říká k nastavení podmínek Alena Nováková, marketingová specialistka LBBW Bank CZ. Oproti tomu v České spořitelně nebo Raiffeisenbank uznávají jen 20 % z obratu. Podmínkou pak je, že podnikání neskončilo za minulé zdaňovací období ztrátou a nesmí mít záporné jmění. U některých povolání – pokud je žadatel členem profesní komory – například certifikovaný účetní, lékař, exekutor, notář nebo advokát, je to 40 %. Minimální výši obratu nestanovujeme,
dodává Tomáš Kofroň, mluvčí Raiffeisenbank.
To samozřejmě není základní ani jedinou podmínkou. Pro banky je vždy důležitý také takzvaný credit scoring, což je proces, za pomoci kterého prověří klientovu schopnost dlouhodobě splácet a který jim pomůže stanovit optimální výši úvěru a měsíčních splátek. Porovnáváme klientovy příjmy na jedné straně a výdaje na straně druhé a bereme v potaz i další údaje. Jedná se tedy o komplexní bankovní pohled, ke kterému jsou používána veškerá dostupná klientská data,
vysvětluje Marek Pšeničný z tiskového centra České spořitelny.
Přečtěte si také: Obešli jsme pobočky bank a otestovali, jak se chovají k podnikatelům a Jaké základní produkty nabízejí banky podnikatelům? Tady jsou jejich odpovědi
Samozřejmostí pak také je, že žadatel bude částečně disponovat vlastními prostředky na koupi nemovitosti. V České spořitelně poskytují hypotéku do 70 % hodnoty nemovitosti. Ta se navíc může lišit od prodejní ceny a zvlášť u starších bytů nebo domů to může být problém. 100 % požadované kupní ceny je možné získat jen v případě, že žadatel využije dozajištění další nemovitostí,
říká Alena Nováková. Takzvanou obratovou hypotéku pak také nelze využít na nákup jakékoli nemovitosti. Obratová hypotéka bezezbytku řeší problém podnikatelů a OSVČ, pro které bývá složité získat hypoteční úvěr na bydlení. Účelem obratové hypotéky proto musí být vždy vlastní bydlení,
dodává Marek Pšeničný. Z trochu jiného úhlu pohledu se pak na možnosti čerpání dívá LBB Bank CZ. Příjem z obratu je určen pro podnikatele, kteří optimalizují svou daňovou povinnost, a proto účelem úvěru může být jak nemovitost určená k bydlení, tak komerční nemovitost. S příjmem odvozeným z obratu lze financovat nemovitosti k bydlení, popřípadě k pronájmu podle § 9 zákona a dani z příjmů, nebo lze poskytnout neúčelovou hypotéku. Nefinancujeme jimi výrobní prostory či prostory určené k podnikání,
vysvětluje Tomáš Kofroň.
U hypotečních úvěrů vždy hraje velkou roli výše úrokové sazby. Počítá se s každou desetinou i setinou procenta, protože úvěr se většinou čerpá na desítky let a může to výrazně ovlivnit jeho konečnou výši. Pravdou je, že obratová hypotéka není zcela standardním produktem – proto ji ani nenabízí každý bankovní dům – je tedy z důvodu nestandardního dokladování příjmů žadatele i trochu více úročena. V průměru to bývá o 0,2 %. Je ale zřejmé, že i tak je tato cesta hodnocení příjmu pro podnikatele, kteří optimalizují svou daňovou povinnost a nejsou tedy schopni na úvěr dosáhnout běžným způsobem, tou nejvýhodnější.
Hypotéka bez prokazování příjmů
Další možností, jak podnikatel může dosáhnout na hypoteční úvěr na bydlení, je hypotéka bez prokazování přijmu. Příjem se v tomto případě dokládá pouze čestným prohlášením nebo prostřednictvím dokumentů potvrzujících finanční zdroje nebo majetek. Banky přihlíží ke způsobu a rozsahu doložení příjmu žadatele. To pak bývá zohledněno v úrokové sazbě. Je počítáno s tím, že žadatel skutečně disponuje dostatečnými finančními prostředky, aby se během splácení nedostal do potíží. Jde tedy opět o produkt, který je vhodný pro podnikatele, kteří vlivem daňové optimalizace snížili svůj daňový základ a tím pádem je nedostatečný i jejich prokazatelný čistý příjem. Přitom ale mají příjmy vyšší a jsou schopni bez problémů splácet.
Ke schválení klient doloží potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu, v případě OSVČ také potvrzení o bezdlužnosti vůči České správě sociálního zabezpečení. Klient rovněž podepíše čestné prohlášení, ve kterém deklaruje, že má dostatečný příjem na splácení hypotečního úvěru,
potvrzuje Marie Mocková, mluvčí Hypoteční banky. Minimální výše úvěru je v tuto chvíli nastavena na hodnotu 200 000 korun, maximální pak na 5 milionů korun (do 50 % zástavní hodnoty nemovitosti stanovené bankou).
ČLÁNKY DO MAILU