Počátkem listopadu prošla legislativním procesem dlouho připravovaná a opakovaně schvalovaná novela zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Tato novela, ač na první pohled nenápadná, však přináší řadu změn týkajících se řízení o zápisech práv do katastru nemovitostí. Jedná se jak o „pouhá“ legislativně technická zpřesnění, která ve své podstatě nemají na řízení a tím pádem ani občany příliš velký dopad, až po změny, které se dotknou každého, kdo přijde s katastrem nemovitostí do styku.
Podání půjde jen přes stanovený formulář
První a nejzásadnější změnou, kterou novela přináší, je povinnost podávat návrhy na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí na stanoveném formuláři. V praxi nejčastěji jde o návrh na zápis vlastnického práva nebo práva odpovídajícího věcnému břemeni. To je změna opravu zásadní, když bereme v potaz, že dosud se podání na katastr nemovitostí podávala ve víceméně „volné“ formě a každé takové podání tak zpravidla mělo jinou podobu.
Podávat návrhy na zahájení řízení na předepsaném formuláři však nebude třeba ihned od účinnosti novely, tj. od 1.ledna 2012. I zákonodárce si totiž uvědomil význam a dopad této změny a stanovil, že ještě celý rok 2012 bud možné podávat návrhy na zahájení řízení jak v dosavadní neformalizované podobě, tak současně i v nové podobě formulářové. A až po uplynutí tohoto přechodného období, tj. od 1.ledna 2013, bude možné podat návrh na zahájení řízení výhradně na předepsaném formuláři.
Důvodem pro zavedení formulářových podání je, obdobně jako v případě obchodního rejstříku před několika lety, snaha zajistit jednotnost a přehlednost podávaných návrhů. Autoři zákona si tím slibují menší chybovost a dá se předpokládat, že i částečné zrychlení zpracování návrhů. Formulář by současně měl mít podobu webové aplikace a výsledkem by ve většině běžných případů měl být jednostránkový návrh na vklad. Snahu zákonodárců o elektronizaci vkladového řízení lze v tomto ohledu jen přivítat. Čtěte také: Bude skutečně získání informací z katastru lépe chráněno?
Ceny stoupají a i katastr zdražuje
Další změnou, která však nyní postihne všechny a ihned od 1.ledna 2012 je zvýšení poplatku za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí. Dosavadní poplatek, který se mimochodem celých 16 let nezměnil, se od nového roku nově zvyšuje z 500 korun na 1000 korun.
I když na jednu stranu dochází ke zdražení, přináší novela zákona na stranu druhou i drobnou útěchu. V případech, kdy je třeba přiložit k návrhu na vklad výpis z rejstříku (např. obchodního), tak totiž nově musí být učiněno pouze v případech, kdy z příslušného rejstříku nelze zjistit potřebný údaj dálkovým přístupem. I přesto, že to pro účastníky řízení nebude znamenat příliš podstatnou finanční výhodu, bude to nicméně představovat alespoň částečné administrativní odlehčení.
Obrana jen žalobou
Nově je upraven i postup podávání opravných prostředků proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu. Zákon bude od 1. ledna následujícího roku znát jen jeden opravný prostředek a tím bude žaloba, která bude muset být podána ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí o zamítnutí vkladu. Ze zákona tak mizí možnost podat opravný prostředek podle správního řádu. Provedenou změnou se tak odstraňuje již nefunkční režim, který neodpovídá platné právní úpravě, kdy je již možné proti zamítavému rozhodnutí katastrálního úřadu podat namísto opravného prostředku přímo žalobu podle občanského soudního řádu.
Z tohoto pohledu se jedná o sjednocení právní úpravy a jasné stanovení postupu obrany proti zamítavému rozhodnutí katastrálního úřadu. Avšak není to sjednocení úplné, neboť místo obecné lhůty 60ti dnů stanovené pro tento druh žalob podle občanského soudního řádu, došli autoři zákona k závěru, že 30ti denní lhůta je plně dostačující. Tato lhůta tedy vyžaduje relativně aktivní přístup, nicméně s ohledem na souvislosti této lhůty s následujícími řízeními by se mohlo jednat o rozumný kompromis, který však potvrdí, či vyvrátí až samotná praxe. Čtěte také: Katastr nemovitostí nemusí být nočním strašákem, stačí se jen dobře zorientovat
Znovu a lépe… ale s 30ti denní pauzou
Nezřídka se stává, že návrh na vklad je z různých důvodů zamítnut. Strany v tomto případě zpravidla znovu vyhotoví potřebné dokumenty v podobě, která již nárokům stanoveným příslušnými předpisy nebo příslušného úřadu vyhovuje a tyto posléze s vidinou rychlého a nekomplikovaného vkladu podají katastru nemovitostí. S tím však bude částečně konec. Novela totiž i v tomto případě zavádí změnu. S ohledem na možnost účastníků řízení podat ve 30 dnech žalobu proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu by nyní příslušný katastrální úřad měl každé další řízení, které se týká stejných nemovitostí jako rozhodnutí o zamítnutí vkladu, přerušit a to až do uplynutí 30 denní lhůty pro podání žaloby účastníky předchozího neúspěšného řízení.
Nutno ještě podotknout, že práva na podání žaloby se nelze vzdát. Takové přerušení je však pouze ta lepší varianta. Pokud totiž využijí účastníci předchozího řízení svého práva a žalobu proti zamítavému rozhodnutí podají, přerušují se následná řízení až do dne, kdy je příslušnému katastrálnímu úřadu doručeno pravomocné rozhodnutí soudu ve věci vkladu. Praktický dopad tohoto ustanovení je zjevný. Ve výsledku tak klade mnohem větší nároky správnost jak návrhu na vklad, tak i listin, na jejichž základě má být vklad do katastru nemovitostí povolen.
Spor neznamená konec
Novela přináší změnu i v případě podaných žalob, které se týkají vlastnictví nemovitostí či řeší spor zda právní úkon, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, je neplatný či zrušený. V případě, že je katastrálnímu úřadu doručeno oznámení soudu o takové podané žalobě nebo doložen návrh žalobce, zapíše katastrální úřad ve prospěch tohoto žalobce poznámku spornosti. A podle toho, kdy byla tato poznámka zapsána, má její zapsání také vliv na řízení o povolení vkladu.
Došlo-li k zapsání poznámky spornosti před zahájením vkladového řízení, pak se takové řízení nepřerušuje. Vychází se z faktu, že se účastníci vkladového řízení mohli s touto skutečností seznámit a zvážit, zda se vystaví riziku, které s sebou soudní řízení přináší. Pokud je však poznámka spornosti podána až po zahájení vkladového řízení, je k pokračování řízení třeba, aby s tím souhlasili všichni účastníci řízení. Pokud katastrální úřad vklad povolí a soud rozhodne o podané žalobě tak, že by to bylo důvodem k zamítnutí návrhu, pak katastrální úřad vymaže nejen povolený vklad, ale i všechny na něj navazující zápisy práv, které jsou s rozhodnutím v rozporu.
Lepší později než vůbec
Vedle výše diskutovaných změn novela přináší i další novinky, které by měly mít pozitivní dopad na celé řízení o vkladu práva do katastru nemovitostí. Je jen škoda, že zejména díky politickým dohadům, nebyla novela schválena již před lety, kdy se poprvé objevila v poslanecké sněmovně. V současné době se totiž dá celkem s jistotou říci, že jí zákonodárci připravili relativně krátký život.
Už od roku 2014, kdy by dle plánů současné vlády měl začít platit nový občanský zákoník, má současně nabýt účinnosti i nový zákon o katastru nemovitostí a oba dva současné zákony týkající se katastru nemovitostí (zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv a katastrální zákon) budou zrušeny a nahrazeny novým zákonem, který s ohledem na nový občanský zákoník jistě přinese celou řadu podstatných změn. Jak se však říká a je to možné říct i v případě této novely, lepší pozdě než vůbec.
Autor: Albert Tatra, advokát Norton Rose v.o.s., advokátní kancelář
Foto: www.isifa.com
ČLÁNKY DO MAILU