Změny v hypotékách ovlivňují i realitní byznys. Po čem je kvůli tomu malá poptávka?

Zájem o bydlení je stále velký

V NEXT REALITY v rámci uzavírání obchodních případů za měsíc květen pokořili další rekordy. Jak podotýká generální ředitel Robert Hanzl, jedná se o případy, které byly rozjednány v prvním kvartále letošního roku. Jsme také úspěšní v akvizici nových kanceláří, jen v letošním roce jsme podepsali 7 nových licencí, doplňuje. Dagmar Schejbalová, tisková mluvčí RE/MAX, uvádí, že se jejich společnosti stále daří a zájem o bydlení je velký. Podle ní se na rozdíl od předchozích let nezvyšují ceny nemovitostí tak prudkým tempem, takže zažívají klidnější období. Aktuálně prudce roste zájem o nájemní bydlení, takže se potýkáme hlavně s velkým převisem poptávky zájemců v této oblasti, upřesňuje.

Realitní makléři se musí zaměřit na poptávající

Jak jsme již psali, od začátku dubna 2022 se žadatelů o hypotéku dotknou nová opatření, o kterých rozhodla bankovní rada ČNB na základě nově získaných zákonných pravomocí. Poskytovatelé hypotečních úvěrů budou povinni dodržovat limity příjmového ukazatele DTI a ukazatele dluhové služby DSTI. Ukazatel DTI představuje celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu a bude ve výši 8,5 a 9,5 v případě žadatele mladšího 36 let. Kamil Kůs, férový makléř a majitel Kaktus reality říká, že naštěstí mají skvělého finančního poradce, který je k dispozici pro jejich klienty a dokáže vše vysvětlit a skvěle poradit. Klienti tedy dopředu znají své možnosti financování a mnohdy s nimi získají výhodnější podmínky.

Dagmar Schejbalová potvrzuje, že přísné podmínky hypoték snížily počty zájemců o koupi nemovitostí s financováním hypotékou a lidé více nakupují za vlastní peníze. Mírně klesá poptávka, to ovšem znamená, že místo 20 zájemců o byt je jich například „pouhých“ 8, takže se stále prodává, dodává. Majitel realitní společnosti Bohemian Estates David Novotný zmiňuje, že se množí názory, že teď by nemovitost kupoval jen blázen. Jakou ale máme jistotu, že nebude situace ještě horší? Lidé s nákupem aktuálně vyčkávají, nejsem si ale jistí, že je na co čekat, podotýká s tím, že kupci teď musí postupovat opatrně a investovat více času a energie do hledání. Pokud někdo nesleví ze svých požadavků na dispozice, stav nebo lokalitu nemovitosti, musí počítat s tím, že uvidí nespočet nabídek, které nebudou ani zdaleka výhodné, říká dále. Robert Hanzl uvádí, že realitní byznys to samozřejmě ovlivňuje a sledují nižší poptávku po všech typech nemovitostí s tím, že se stále dobře prodávají malometrážní byty a pozemky. Velmi malá poptávka je nyní po rodinných domech nad 10 mil. Kč. Těch je na trhu nyní dostatek a majitel, který chce prodat, musí jít s cenou dolů o 20–30 % oproti době nedávné. Realitní makléři se musí nově více zaměřit na poptávající a těm nabídnout služby při vyhledávání nemovitostí. To zde v posledních letech prakticky nebylo. Kupujícím dává aktuální situace určitě prostor pro vyjednávání lepších podmínek, popisuje.

Provize si určují makléři sami

Právě realitní makléři jsou ti, kteří si nastavují výši provizí. Ta se odvíjí od typu nemovitostí, náročnosti prodeje a dalších faktorů. Za provizi si klient kupuje služby zkušeného makléře, který umí nemovitost správným způsobem prezentovat, popsat výhody a nedostatky a díky svým znalostem a zkušenostem může ovlivnit konečnou prodejní cenu. Samozřejmostí je přehled na trhu, kdy klient může očekávat poradenství, když váhá nad další investicí, vyjmenovává Dagmar Schejbalová. 

Robert Hanzl popisuje, že dlouhodobě měří provize napříč trhem a průměrná provize se pohybuje na úrovni 4,5 %. Logicky u levnějších nemovitostí je procento vyšší, u dražších se naopak snižuje. Ti, co prodávají, získají všechny nástroje k dosažení maximální prodejní ceny. Dnes velmi populární příprava nemovitosti před prodejem (home staging, videoprohlídka, záběry z dronu, foto profesionálním fotografem), stanovení nabídkové ceny dle cenových map, inzerce na významných realitních serverech, kompletní právní a finanční servis a předání nemovitosti včetně převodů energií, popisuje. 

Odměna v Kaktus reality činí 4 % + DPH z prodejní ceny (může se lišit dle typu a ceny nemovitosti). V provizi je zahrnuto vytvoření rezervační smlouvy, vytvoření kupní smlouvy od advokátní kanceláře, advokátní úschova, zajištění 3D scanu nemovitosti, půdorys nemovitosti jejich grafikem, profesionální fotky nemovitosti, inzerce na 10 a více hlavních inzertních portálech, aktivní propagace na sociálních sítích (Facebook, Instagram, apod.), kompletní prodejní servis, přepsání elektřiny a plynu na nového majitele, předání nemovitosti. 

V M&M Reality se provize se pohybuje v průměru kolem 5 procent a klientům za ni poskytují nejširší servis na trhu. To nejpodstatnější, co jsme na trh uvedli v minulém roce, jsou televizní aukce, které kupujícím zajišťují férovou soutěž a prodávajícím nejvyšší možnou prodejní cenu, doplňuje Lukáš Štrajt, vedoucí právního oddělení společnosti M&M Reality. Podle Davida Novotného není žádným tajemstvím, že ty nejlepší nabídky mají k dispozici právě makléři, ať už z privátních aukcí nebo přímo od svých klientů. I přes provizi tak možná vyjde lépe vyhledáním nemovitosti pověřit právě realitní společnost. Ta se navíc věnuje i prověření nemovitostí, ať už z technického nebo z právnického hlediska. Kupec má v takovém případě jistotu, že nekupuje zajíce v pytli, shrnuje.

Jak je to dnes s úschovami?

Na základě realitního zákona zmíněného výše platí, že úschovy peněžních prostředků mohou být realizovány pouze bankou, zahraniční bankou, notářem nebo advokátem. Volba typu úschovy kupní ceny je zcela na rozhodnutí našich klientů. Vybírají si mezi úschovou advokátní, notářskou, bankovní či realitní, říká Lukáš Štrajt. V NEXT REALITY si klient může vždy zvolit preferenci úschovy finančních prostředků s tím, že tyto kanceláře spolupracují s advokáty, u kterých vše potřebné zajistí. Upřednostňujeme advokátní úschovu u našeho advokáta, se kterým spolupracujeme. Na vyžádání klienta je možné provést také realitní úschovu, přidává se Kamil Kůs.

Také v RE/MAXu si klient úschovu může zvolit. Pokud si však nevybere ze seznamu advokátních kanceláří, které se s touto realitní kanceláří zavázaly dodržovat bezpečnostní podmínky, pak by měl písemně potvrdit, že si vybral jinou AK. Přípustné jsou také bankovní úschovy, ale vzhledem k tomu, že mají vyšší náklady než advokátní úschovy, ne vždy je RK bude ochotna hradit (jejich plnou výši). Notářské úschovy nedoporučujeme, protože když jsme natavovali „bezpečné“ úschovy, byly na počet zpronevěr úschov notáři rizikovější než advokáti. Nicméně pokud by na tom klient trval, samozřejmě bychom ji umožnili (na jeho riziko), dodává Dagmar Schejbalová.

Úschovy musí být dobře chráněny

S úchovami peněz je to ošemetné. Kupující zaplatí za nemovitost, peníze se dají do úschovny a prodávající převede byt, přičemž s penězi z úschovny by teoreticky mohl kdokoli utéct. Ostatně před několika dny informoval server iDnes.cz o tom, jak advokátův syn zpronevěřil z úschovy přes 16 milionů. Robert Hanzl vysvětluje, že finanční prostředky na účtech úschovy jsou pod správou schovatele. Ten ve smlouvě zajistí, za jakých podmínek dojde k jejich vyplacení. Obvykle to bývá na prokázání zápisu nového vlastníka v katastru nemovitostí, upřesňuje. Kamil Kůs zmiňuje ochranu v podobě pojištění. Podle Lukáše Šrajta zákon klienta dostatečně chrání u všech typů úschov. V námi stanovených podmínkách u advokátních kanceláří, které se zavázaly dodržovat bezpečnostní podmínky, je jednou z těchto podmínek povinná autorizace platby dvěma advokáty najednou. Úschovy v realitních kancelářích jsou v síti RE/MAX striktně zakázány (s výjimkou blokovacího depozita), popisuje v závěru Dagmar Schejbalová.